**אומנות השיפוץ החלקי** שלום לכולם. מי מכם שעושה פליפים, קרוב לוודאי מתמקד בשיפוץ מלא.…

**אומנות השיפוץ החלקי**

שלום לכולם.

מי מכם שעושה פליפים, קרוב לוודאי מתמקד בשיפוץ מלא. בדרך כלל זו תהיה השקעה בשכונה טובה, בבתים ישנים והרוסים לגמרי/במצב ירוד מאוד. במצבים כאלה, בתנאי שהמספרים מסתדרים וחישבתם את הכל נכון, יוצאים לשיפוץ מלא. נחליף הכל, החל מגג, מערכות פונקציונליות, צנרת וחשמל, ריצוף, חלונות ודלתות, אמבטיות ומטבח וכך הלאה. אפשר לומר, שיפוץ מלא זה במובן מסוים קל (לא אמרתי נטול אתגרים, ההיפך!!!!), כי פחות נדרש להפעיל שיקולי כדאיות ולדייק. אם המספרים מסתדרים – יצאנו לדרך.

אני מעוניין לפצח את חידת השיפוץ החלקי. שמתי לב שיש אזורים מסוימים בהם עושים מן מתיחת פנים יחסית קצרה וזריזה לנכסים, מוציאים לשוק ומוכרים ברווח. פחות השיפוץ המלא והקלאסי שרובנו מכירים. אזורים אלו, מתוך התצפית שלי, מתאפיינים במחירים בינוניים, נכסים חדישים יחסית (למשל משנות ה-70), זמנים יחסית קצרים בשוק ומלאי נכסים קטן למכירה.

יתרונות של שיפוץ כזה ברורים – חשיפת הון קטנה יותר, זמן עבודה קצר יותר, פחות מרחב לטעות, פחות סיכוי לבלתי מצופה(נכסים חדישים יחסית). מצד שני,נדרש דיוק ובנייה נכונה Scope Of Work שצריך לעשות, עוד בשלב ה- Due Diligence. אפשר לומר, פרויקטים כאלו הם all about optimization, ואת הנקודה הזאת אני רוצה להבין 🙂

מישהו מכם עושה פרויקטים כאלה? אשמח שתשתפו מניסיונכם באסטרטגיה מסוג זה:)

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

• Michael Zalkind
  מתייג אותך כי אני יודע שאתה עושה פרוייקטים כאלה
  יאללה תן לנו את הפיפטי סנט שלך בנושא 🙂
• Moshe Orange
• אני מכרתי לאחרונה שני בתים שבו עשיתי שיפוץ חלקי רק מה שחייבים כדי למכור כמו הקומפס. לרוב עושה את זה כי ברוב השכונות שאני פועלת בהן לא חייבים להביא את הכל לשלמות וזה בזבוז כי זה לא מוסיף את ההשקעה חזרה במכירה. חייבים להכיר טוב את האזור והקומפס כדי להבין מה באמת חייבים ועל מה לוותר. מדובר על אזורים טובים מחירים של מעל 250 , שני הבתים האלו היו מסביב 1980 ולכן המצב שלהם בינוני אבל לא גרוע. הרבה פליפרים נגררים לשיפוץ מעבר לצורך ומפסידים בזה כסף ובעיקר זמן
• באופן כללי אני אגיד, אל תשפץ כדי לשפץ תשפץ כדי למכור, כלומר איפה שהשיפוץ לא מוסיף ערך כנראה שלא נעשה אותו.

  השיפוץ החלקי נקרא גם
  To put lipstick on a pig
  מה שאומר שלרוב השיפוץ הוא יהיה קוסמטי, דברים כמו צבע, מתגים וחשמל, מנעולים לדלתות, תאורה, כל אלה ועוד גורמים לנכס להיראות “כ”חדש.

  ממליץ להיזהר מנושא הצנרת שמחייב בדיקה וטיפול מראש.
  ולהכיר את השוק ו הקמפסים כדי לעשות מספיק להביא מכירה אבל לא מעבר למה שנדרש…

• יא מלך! אחלה פוסט.
  אני חושב שזה עניין של להכיר את הדמויות שאתה תתמודד איתם במהלך הפליפ, ובניית התוכנית לפי דמויות אלו.
  הפעלת הגיון בריא בבניית התוכנית של הפרוייקט ולא בחירה בדרך אחת קבועה.
  בדיוק כמו שרשמת, באיזורים עם מחירים בינוניים או נמוכים ושוק מהיר עם ביקוש חזק לרכישה – הקונה מחפש נכס שמור המתאים לצרכיון ומשכנתא שתאושר ללא קשיים. מבחינתו הוא היה מוותר על רמת גימור גבוהה כדי לקבל מחיר טוב, ובהרבה מקרים המחיר הגבוהה לא אופציאנלי עקב אישור נמוך יותר למשכנתא מהבנק.
  אז מה עושים? משפצים שיראה טוב ושימושי, מוודאים שהבית יקבל את ההערכת השמאי של המחיר המבוקש (מה שיכול לא לקרות עם ביקשנו מחיר גבוהה מידי, במקרה זה לקונה לא יהיה הון עצמי להוסיף), ושיעמוד בכל שאר התנאים המינימאליים של ההלוואה (ממליץ ללמוד איך מתנהל תהליך האנדר ורייטינג ותנאי הסף של סוגי המשכנתאות השכיחות בארה״ב)
  מה היתרונות?
  השקעה נמוכה יותר, עסקה זריזה מאוד ולרב רווח לא פחות גבוהה.
  מה חשוב?
  יכולת בניית תקציב שיפוץ מדוייק
  היכרות עם קהל היעד שלך והאיזור של הנכס
  קבלנים שלא מחפשים ״להחליף״ ״להחליף״ ״להחליף״ אלא מבינים את אופי העסקה ואת היעד של היזם.

  מקווה שעזרתי 🙂

• נושא מעולה! מתקשר לפוסט שכתבתי לאחרונה שבו שאלתי אם מרווח של 20% ומעלה לפליפ זה הכרחי או שלפעמים עושים גם בפחות…
  אז אני גם אוסיף שאלה ברשותך – האם במקרה המצויין בפוסט כלל ה 25% עדיין תופס?