החשיבות של המצאות בשטח וסיור מקדמי בנכס לפני רכישה
היתרון מבחינתי בהשקעה בקונטיקט היא הקרבה הפיזית לנכס. כמובן שקרבה היא עניין יחסי כי עדיין מדובר על 3 שעות נסיעה לכל כיוון אבל יש בהחלט יתרון רב בבדיקה עצמית של האיזור, הנכס והדיירים עוד לפני הגשת הצעה והזמנת אינספקשיין.
אז לפני שאנחנו נכנסים לעסקה באיזור מסויים, כמובן שאנחנו בודקים אונליין את פרטי האיזור – בעסקה הספציפית הזאת מדובר על נכס בעיר ורנון שמשקיעים שלנו רכשו – בדקנו כמובן נתוני פשיעה תעסוקה והכנסה והנתונים שהרשימו אותנו ביותר היו ממוצע הכנסה למשפחה של 60 אלף דולר – כאשר אנחנו רגילים בדרך כלל לראות נתונים שהם חצי מכך באיזורי ההשקעה שבדרך כלל המספרים בהם עובדים ושהנכס צמוד לבית חולים מרכזי גדול, בית משפט, מרכזי קניות ובמרחק נסיעה של 20 דקות בלבד מעיר הבירה של קונטיקט.
בעיר של הנכס רוב הנכסים הם בתים פרטיים או בנייני יוקרה עם שומר, חדר כושר וכו’ וישנה רצועה קצרה של מבנים בעלי 7-8 יחידות – ונכס זה הוא אחד מהם.
בסירו שערכנו ערכנו שיחה עם כל הדיירים – כמה זמן הם נמצאים בנכס, האם יש בעיות תחזוקה שהיו רוצים לפתור, כמה זמן הם מתכוונים להשאר בנכס, מוסר התשלומים שלהם וכו (כמובן שנתונים אלו ייבדקו לעומק על ידי נתוני חשבונות הבנק וההעברות מחברת האחזקות.
היתרונות הברורים שראינו בנכס הספציפי הזה, מעבר לאיזור היו:
הנכס שופץ לחלוטין לפני עשור. מערכות החימום, החשמל והמים במצב חדש. מצב התחזוקה של הנכס מעולה ודורש רק שיפוצים קוסמטיים של כ 5000 דולר.
הנדימן און בוארד – בנכס מתגורר בחור שלקח על עצמו את תחזוקת הנכס והתיקונים בעלויות נמוכות ודואג לפינוי השלג, טיפול בגינה, זמינות לתיקונים מיידיים כמו החלפת נורה, סתימה בשירותים וכו’ וזאת תמורה הנחה של 50 אחוז בשכר הדירה שלו – עסקה מעולה לכל הצדדים !
דירות גדולות – רוב דירות הנכס הן בנות 3 חדרים (4 חדרים בסטנדרט של הארץ) ובמצה תחזוקה מצויין – ארונות מטבח חדשים, אמבטיות במצב טוב עם תיקונים קוסמטיים בלבד. כמו כן שכר הדירה של כל יחידה הוא גבוה – 950 דולר, כאשר מחיר השוק לכל יחידה הוא בקלות 1100 דולר כך שיש פוטנציאל לאפסייד.
הנכס הוצע למכירה ב 475 אלף והצלחנו במשא ומתן להוריד את המחיר ל 410 אלף דולר –
הבעיות שיש לפתור:
נזילה במרתף ובאמת מהדירות – למרות שהנכס שופץ לחלוטין לפני עשור, בהרבה נכסים שנבנו לפני שנים רבות הקירות בבייסמנט הם מאבנים ומים מחלחלים בי האבנים – יש לאטום קירות אלו כדי למנוע חדירת מי גשמים שקורית במרתף. הנזילה לא נוראית אבל הכנסנו את זה לדרישות המקדמיות.
כמו כן באחת מהדירות יש נזילה בקיר מהמזגן – ביקשנו שהנזילה והקיר יתוקנו.
בבניין יש דייר אחד שהוא בתהליך של פינוי – בקשנו שבעת קבלת הנכס, הדייר יהיה מפונה.
בבניין יש דירה אחת ריקה – דירת הפנטאוז שהיא הגדולה ביותר ושיכולה להיות מושכרת במחיר הגבוה ביותר. ערכנו בה סיור והיא משופצת ובמצב מצויין. ביקשנו שהיא תהיה מושכרת בזמן קבלת הנכס וכמובן שנוכל לבדוק את טיב השוכר ולאשר אותו.
כל הדרישות האלו הם עוד לפני ביצוע האינספקשיין כדי לתאם ציפיות עם המוכר. כמובן שבהתאם לדוח האינספקשן נבוא בדרישות נוספות.
