המעגל השני והקפאת השכירויות.בשנים האחרונות כל ישראלי חולם להיות הבעלים של נכס נד…

ואז הבנק שואל: "מה מטרת ההלוואה?"  מה התירוץ שלכם?
המעגל השני והקפאת השכירויות.
בשנים האחרונות כל ישראלי חולם להיות הבעלים של נכס נדלנ"י בעיר גדולה וידועה בעלת הילה של העולם הגדול.
אם זו דירה בברלין, פריז, ברצלונה, ניו יורק וכן הלאה.
הרבה מאוד מילים, מצד מומחים לנדל"ן, נשפכו על צמד המילים "פריים לוקיישן".
הפריים לוקיישן בערים הגדולות הוא מעולה אם אתה רוצה לגור בדירה או לעסק פעיל.
אבל היום, כאשר המון בית ישראל משקיעים בנדל"ן מניב בחו"ל במחירים מדהימים, של כמה עשרות אלפי אירו או דולר בלבד, מה שפעם היה מגרש המשחקים ששמור רק לגדולים, אנחנו חייבים להיות עירניים לכל השינויים והתמורות המתרחשים בשוק הנדל"ן שבו אנחנו רוצים להשקיע.
אם לשחק במגרש של הגדולים, אז להבין שיש לחשוב כמו גדול.
גם לי, כמי שגר בספרד כבר עשור, קסמה ההילה של השקעה בעיר מפורסמת כמו ברצלונה שבה התגוררתי.
בעצם גרתי במחוז ברצלונה אבל בעיירה המרוחקת ממנה רק 30 ק"מ, SITGES. מסתבר שהיא המקום השני הכי יקר – נדלנ"י, בספרד.
כלומר, אני גרתי במעגל השני – מחוץ לעיר המפורסמת בתיירות שלה והכדורגל, אבל עדיין מקום מגורים יציב.
מהו המעגל השני ולמה הוא עדיף למשקיע הנדל"ן על המעגל הראשון?
המעגל השני הוא אזור קרוב לעיר הבירה החזקה אבל מחזיק עצמו באופן עצמאי. האם מישהו יכול לטעון בפני משקיע זר שבא להשקיע בישראל שרק ת"א ורק מרכז ת"א זה המקום היחידי שיש לשקול כהשקעת נדל"ן – מה עם גבעתיים? רמת גן? רמת השרון? ורחמנא ליצלן – גם ראשון לציון.
אם אתה משקיע במעגל השני – כלומר לא בפריים לוקיישן שנמצא כל הזמן בחדשות, אבל באזור חזק, יציב, שבו יש קהילה קבועה, דרישה יציבה לשוכרים, קונים ומוכרים, אתה יכול להנות מכמה דברים בו זמנית.
  1. מחיר הקנייה במעגל השני הוא בד"כ נמוך משמעותית ממחיר הקנייה בפריים לוקיישן של המעגל הראשון. מאוד חשוב למשקיע. באותו סכום השקעה של המעגל הראשון, הנכס במעגל השני יהיה טוב יותר, חדש יותר, גדול יותר וכו'.
  2. תתפלאו – אבל גם למעגל השני יש פריים לוקיישן!
  3. במקרים רבים, מחיר השכירות בפריים לוקיישן של המעגל השני דומה מאוד למחיר השכירות בפריים לוקיישן במעגל הראשון.
  4. ברוב המקרים החוקים שמגבילים את השכירויות, את כל נושא ההשכרה לטווח קצר, ואת כל מה שפוגע למשקיע בנדל"ן בתוכנית העסקית שלו, כל אלו מתקיימים על פי רוב כאמור במעגל הראשון ובעיקר בפריים לוקיישן שלו.
  5. המעגל השני נהנה – כמעט תמיד, מעליית המחירים של המעגל הראשון, אבל בלי כל הסיכונים של תיקוני חקיקה וההגבלות של הרגולטור שמתמקד בעיקר באזורי ביקוש.
אני מכיר משקיעי נדל"ן שהשקיעו במעגל השני ועל ידי כך הצליחו אפילו לקנות 2 נכסים במחיר של נכס אחד במעגל הראשון והיום לאחר המעשה הם מבינים שקיבלו החלטה מאוד נכונה.
אני מייעץ תמיד להקשיב למה שהשטח אומר. לא להיות שאננים ולומר שפה זה לא יקרה, כי ככה זה בישראל. תשאלו את סלקום / פרטנר ופלאפון – היו בטוחים שהמחירים לא יוזלו ושלא יכניסו שחקן חזק- השחצנות שלהם עלתה לכל החכמים שם מיליארדים בשנה בהפסדים.
השוק הולך לכיוון חברתי, ויש ללכת בזהירות, בצנעה וענווה, ולהבין שאם יש קולות שמושכים לכיוון מסויים, אז ייתכן שהנבואה תתרחש. וכיוון שנדל"ן היא השקעה לטווח ארוך אז אם ההחלטות יתקבלו בעוד שנתיים שלוש, זה בחיי נכס נדל"ן זמן קצר מאוד.
עוד נקודה קטנה ועכשוית – לבדוק היטב האם המחירים במעגל הראשון לא עלו כבר בצורה דרסטית ולכן לא יהיה מה לצפות לקבל עליית ערך בטווח של 10 שנים הבאות.

קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses