#יזם השבוע פוסט 1 שלום לכל הפורום, אני שמח ונרגש להיות “יזם השבוע”, כולי…
שלום לכל הפורום,
אני שמח ונרגש להיות “יזם השבוע”, כולי תקווה שהתוכן שאציג לכם יהיה מעניין ובעל משמעות.
קצת עלי, בן 47 נשוי + 3 ילדים, גר בישראל ועד לפני כמעט שנה גרתי בפלורידה למשך 6 שנים עד שחזרתי עם המשפחה. אני עוסק בנדל”ן עוד לפני המעבר לארה”ב וכיום יש ברשותי רשיון תיווך, רשיון ניהול קומפלקסים (CAM) ורשיון נוטריון, כל זאת במדינת פלורידה בלבד וכן בעל רשיון תיווך בישראל.
לנדל”ן הגעתי אחרי קריאת כמה ספרים בנושא שמיד תפשו אותי וסיקרנו אותי עוד יותר, הנתי שיש כאן משהו שמושך אותי מאוד ולכן העמקתי בנושא יותר ויותר, עד שרכשתי 3 נכסים בארץ על פי הבנתי הפשוטה… קניה, השכרה ומכירה ברווח. טבלאות אקסל פשוטות שנותנות תמונה אמיתי לכל נכס אחרי שיעורי בית עמוקים, לא יותר. לשוק האמריקאי נחשפתי לאחר שעסקתי בהשכרת דירות לטווח קצר באירופה וארה”ב (Airbnb), משם הדרך לעסקאות נדל”ן הייתה קצרה, כשעברתי לגור בארה”ב כבר ירדתי לעומקם של הנושאים הרבים בתחום.
כיום יש ברשותי מספר נכסים בפלורידה וצברתי נסיון רב בהרבה תחומים הקשורים לנדל”ן בשנים האחרונות כגון: ניהול והחזקת נכסים להשכרה לטווח קצר (Airbnb) בעיקר בניו יורק (כיום מקים סטארטאפ עם מס’ שותפים בתחום), קניה ומכירה של נכסים בשוק החופשי, עסקאות Foreclosure ועבודה מול המחוזות, קניה והשכרה (Rental income), ליווי משקיעים מ – א’ ועד ת’ וכן הנושאים שעליהם אני הולך לדבר השבוע והם – עודפי כספים במכירות פומביות (Overages), שטר מס (Tax Deed), תעודת שעבוד מס (Tax Line), אגודות שיטופיות (Home Owners Associations, Condominium, Cooperatives Etc.) ועבודתו של המתווך שאת כולם למדתי בזמן שהייתי בארה”ב מתוך רצון להכיר את התחומים לעומק ולעסוק בהם. ולבסוף, בחודשים האחרונים אני נכנס לתחום הנדל”ן המסחרי יחד עם שותף ישראלי מקומי במציאת עסקאות מבנקים במחירי מציאה דרך מכרזים פומביים ועבודה מול גופים פיננסים, לכל עסקה אנחנו נכנסים רק כאשר אנחנו יודעים שנוכל להשיג CAP של 10%+ בתחילת העסקה ובונים אסטרטגית יציאה עד 5 שנים של החזקה (במידה ולא מבצעים פליפ לנכס תוך מספר חודשים).
אם נצלול לתוכן העניינים אדבר בתחילה על עבודתו של המתווך בארה”ב
את קורס התיווך עשיתי מתוך מחשבה שכבעל רשיון זה יפתח בפניי אפשרויות רבות להגיע למקור של העסקאות ומשם גם להרוויח את ה”עמלה” שרובנו לא ממש אוהבים לשלם למתווך. בהחלט זו הייתה החלטה נבונה ואני שמח שקיבלתי אותה.
בהרבה מובנים תווך בארה”ב זה שמים וארץ לעומת תווך בישראל וכאן אמנה את ההבדלים:
בישראל:
1) תדמית ירודה למתווכים
2) את העמלה לעיסקה מקבלים בתחילת התהליך כאשר חותמים אצל עו”ד
3) אין שום מנגנון פיקוח רציני על מתווכים
4) אין קורסים והכשרות לאחר קבלת רשיון
5) תשלום שנתי של אגרת מתווך ניתן לחדש גם לאחר כמה שנים שלא שילמת (מניסיון אישי)
6) עמלת תיווך הינה בסביבות 1% – 2% מסך העסקה
7) כל מתווך יכול להקים משרד עצמאי לא משנה כמה זמן הוא בתחום.
ארה”ב:
1) יש כבוד והערכה למתווך כאיש מקצוע וסמכות מקצועית. 9 מתוך 10 עסקאות נסגרות עם מתווכים.
2) את העמלה מקבלים בתום העסקה (Closing) שלעיתים לוקח מספר חודשים עד לחתימה (ולעיתים העסקה נופלת והסוכן לא מקבל כלום!!!!), כמתווך אתה מחוייב ללוות את העסקה לאורך כל הדרך ולוודא שכל פרט מתבצע בזמנו ועל פי החוזה, כל פיספוס עלול לעלות ללקוח שלך בעסקה ובדמי קדימה (Down Payment).
3) יש ארגון מתווכים של המדינה ושל כלל המדינות המפקח על מתווכים, שהוא בעל סמכות משפטית עד רמה מסויימת. בה מתווך יכול לשלם קנסות של עד 5000$ על עברות מסוימות.
4) בפלורידה כל מתווך מחוייב לעבור קורס כל שנתיים (לאחר הוצאת הרשיון) של 14 שעות לימוד הכולל תחומים שונים (בשנתיים הראשונות מחוייב לעבור קורס של 45 שעות כולל מבחן חיצוני של 100 שאלות).
5) כל שנתיים חייבים לחדש רישיון רק לאחר מעבר הקורס, במידה ולא הרישון מבוטל ונמחק ואין דרך להחזיר אותו בשום אופן… מפסידים הכל.
6) עמלות תיווך במדינת פלורידה נעות בין 4% – 6% תלוי בלקוח ובסוכן.
7) מתווך חייב להיות רשום במשרד תיווך (Broker) ואם הוא רוצה משרד עצמאי הוא חייב להחזיק ברשיון תיווך במשך שנתיים ולעבור קורס של 72שעות לקבלת רשיון Broker. קורס לרשיון תיווך הינו 63 שעות חובה כולל עמידה במבחן מסכם של 100 שאלות מורכבות.
עבודתו של המתווך בכל עסקה הינה קריטית על מנת לסגור אותה ועל מנת שלא “יפלו” שום טעויות בדרך שיכולות להרוס את הסגירה. עליו לוודא שמתבצעת בדיקת מומחה לנכס (Inspection), לוודא שהקונה הגיש בקשת הלוואה למשכנתא (אלא אם העסקה הינה במזומן), לוודא שבמידת הצורך הקונה נרשם בוועד הבית (Association) במידה והנכס בשכונה סגורה או מצריכה אישור לכך, לוודא שמתבצעת בדיקת שמאי (Appraisal) עצמאי או של הבנק, לוודא שהניירת של הקונה והמוכר אכן נכונה (טיפול מול ה – Title) ולבסוף לתאם את הסגירה של העסקה (closing). כל זאת על ידי עמידה בתנאי ההסכם שנחתם בהתחלה ולהיות ה”שוטר” במידה ומי מהצדדים לא עומד בתנאים ובתאריכים. האחריות הינה רבה ומורכבת.
רק לאחר כל התנאים האלו ורק לאחר שהכל עמד בהסכם ורק לאחר ששני הצדדים חתמו על העסקה הוא זכאי לקבל את עמלתו וגם כאן…. מקבל התשלום הינו משרד התיווך (Broker) שהסוכן קשור אליו. ה – Broker מחלק את הכספים בינו לבין הסוכן על פי ההסכם שהם עשו מראש, לעיתים הסוכן מקבל 100% מהעמלה (פחות סכום קטן למשרד) או אפילו חלוקה של 30/70 או 60/40 או 50/50. כל משרד והתנאים שלו.
מתווך רציני ומקצועי יכול להראות מספר בתים ואף עשרות בתים עד שהלקוח מוצא את הנכס המבוקש, על המתווך להכיר את האזורים, את השכונות ולדעת כיצד להשתמש במערכות שונות שלקוח פרטי לא יכול להגיע אליהן ללא רשיון תיווך מתאים כגון MLS או RPR או מערכות נוספות שדרכן ניתן לנתח עסקאות מתאימות. על המתווך להיות בקי בניירת המתאימה לעסקה, לשינויים שחלים בה אם זה תוספת נספחים להסכם (Addendum) וכו’. ישנם משרדי תיווך בהם מחזיקים אנשים שהתפקיד שלהם הינו להכין את הניירת למתווך (אני אישית לא בעד כיוון שיש כאן פספוס בהכרת הניירת, אני למשל מכין את כל ההסכמים לבד). כל מתווך גם נרשם בבורד שמקנה לו את היכולת להשתמש ב MLSהמקומי או MLSשל מחוזות אחרים.
למשל: אני רשום בבורד של פורט לודרדייל ווסט פאלם ביץ’ אבל אני גם רשום במחוז דובל (Duval) של העיר ג’קסונוויל נמנת עמה. המשמעות היא שיש לי יכולת לבחון עסקאות באזורים שונים בפלורידה.
אז לאחר שהראתי לכם את ההבדלים בין מתווך ישראלי למתווך אמריקאי וכמה התהליך הינו שונה ואף לעיתים מייגע (מבחינת הסוכן האמריקאי במיוחד), אני מקווה שבפעם הבאה שתדברו עם מתווך, משהו בכל זאת ירגיש לכם שונה מהיום….
נתראה מחר בפוסט הבא בנושא Tax Deed.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
כתבת יפה וברור . גם אני הוצאתי רישיון נדלן בעקבות השקעות שהיו לנו (איזור לוס אנגלס) .לשמחתי זאת היתה החלטה נבונה. מעבר לתועלת האישית התאהבתי במקצוע.
זוכר את הראיון שעשינו איתך. בהחלט נשמע מסוג האנשים שכייף לעשות איתם עסקים
תודה רבה! נשמח לשמע בהמשך גם על טיפים לעבודה עם מתווכים אמריקאים בתור משקיעים
כתבת יפה! מחכים לפוסט הבא
מקצוען אמיתי! תודה על השיתוף.
כתוב בצורה מקצועית , מלמד ומועיל מאוד
תודה רבה