# יזם השבוע פוסט 5שלום לכל הפורום,פוסט חמישי, היום נדון בתחום שנמצא בחזית התקשור…
# יזם השבוע פוסט 5
שלום לכל הפורום,
פוסט חמישי, היום נדון בתחום שנמצא בחזית התקשורת בשנים האחרונות והוא – השכרות לטווח קצר או באתר שכולם מכירים Airbnb.
כאחד שעסק בתחום הנ”ל במשך 4 וחצי שנים, וכאחד שהחזיק אתר להשכרת דירות לטווח קצר בארץ וכאחד שניהל מעל 20 דירות עבור בעל בניינים בניו יורק וכן החזקתי 17 דירות בעצמי בניו יורק רק לטווח קצר אני יכול לומר לכם שזה תחום מאוד מעניין, מאוד ריווחי אבל יש בו “סכנות” לא קטנות אם אתה לא יודע מה החוק אומר ומה הן הנקודות תורפה שלו.
מה ההגדרה של “טווח קצר” האם בימים? או שבועות? או חודשים? התשובה מורכבת ותלויה באיזו מדינה או עירייה אתם מתעניינים לגביה. לכל עירייה יש את החוקים שלה בנוגע לנושא, ונכון להיום ישנן ערים שנלחמות מלחמת חורמה בתופעת כשבראש הרשימה נמצאת ניו יורק. לדוגמא: בניו יורק מותר להשכיר דירה למינימום של 29 לילות, בלונדון מותר להשכיר למינימום של 90 יום וכך הלאה….
כמשקיעים, בהחלט יש מקום לחשוב על תחום השכרות לטווח קצר כיוון שהתשואה והתזרים הינם גבוהים משמעותית לעומת השכרה רגילה לשנה עבור דייר אחד, אך ההתעסקות עם לקוחות רבים, הפרסום, הניהול הצמוד, הכנסת לקוח והוצאתו, תיאום הגעה ועוד נושאים רבים יכולה להעיב על מי שאינו מעוניין “בכאב ראש” שכזה.
ישנן פלטפורמות רבות דרכן ניתן למצוא דירות להשכרה לטווח קצר כגון: Airbnb, HomeAway, Flipkey, ועוד אתרים רבים נוספים.
האם שווה לרכוש דירה על מנת להשכירה לטווח קצר של ימים ספורים או שבועות בודדים? זאת שאלה שבהחלט ניתן לתת עליה תשובה כל אחד לעצמו האם הוא מוכן לסוג כזה של פעילות. למה אני מתכוון, אם בוחנים ערים כגון תל-אביב, אורלנדו (פלורידה) ושיקאגו אז אין שום בעיה להשכיר לטווח של ימים בודדים (שיקאגו אפילו הסדירה חוק שמאפשר למשכירים לעמוד בתנאים מסויימים ולשלם מיסים כמו מלונות), מיאמי ביץ מאפשרת ברחובות ספציפיים להשכיר לטווח קצר וכן הלאה. לעומתם ערים כגון: ניו יורק, ברלין, לונדון, ברצלונה, סאן פרנסיסקו ועוד אשר נלחמות במשכירי הדירות מלחמת חורמה. מצד שני צריך לקחת בחשבון מספר פרמטרים שאין אותם בהשכרות של שנה ומעלה והם: פרסום אינטנסיבי, מערכת סליקה לתשלומים, חברת ניקיון, התעסקות עם לקוחות מתלוננים ולא מרוצים, תקלות בדירה ובלאי גבוהה יותר, איבזור שעלותו גבוהה כגון – מגבות, מצעים, ריהוט, טלוויזיה, חשמל, מים ועוד. אבל הדובדבן הוא תשואה גבוהה ותזרים שוטף (כמובן אם מנהלים נכון ומפרסמים במקומות המתאימים).
במידה ואנחנו מעוניינים בפעילות כגון זו עלינו להיות מוכנים להיות זמינים 24/7 ולתת פתרונות לעיתים יצירתיים על מנת להבטיח שהלקוח יהיה מרוצה ושהנכס ישאר ברמתו הגבוהה (למרות שניתקלתי באנשים שעבדתי אתם שלא ממש היה אכפת להם מהלקוחות שלהם והם היו מחזיקים דירות מאוד מינימליסטיות להשכרה).
אנחנו חייבים להכיר את השוק המקומי בו אנחנו רוצים לפעול כדי שלא נמצא את עצמנו במצב ביש, לדוגמא: אם נקנה נכס באורלנדו המחיר יהיה סביב 70,000$ – 80,000$ מחיר קניה אבל עלות ללילה יכולה להיות בין 60$ – 70$ או קצת יותר, לעומת זאת בניו יורק לקנות דירת 2 חדרי שינה תהיה שווה כמה מאות אלפי דולרים אך המחיר ללילה שנקבל יהיה 250$ עד 400$…. (לכן רוב המשכירים בניו יורק עושים Sublet ולא מחזיקים דירות משלהם).
Airbnb הינה מובילת הדגל בכל הקשור להשכרת דירות לטווח קצר ולא פעם שמה נקשר בעימותים משפטיים מול תביעות מצד ערים שאינן מסכימות עם הקונספט, וכפי שכולנו בטח שמענו אף לקחה צד פוליטי במקרים מסויימים כגון ההודעה שלה מתחילת השנה בה היא רצתה להוריד פרסום דירות שנחשבות מעבר לקו הירוק וב”שטחים הכבושים”.
לסיכום, להשכרה לטווח קצר יש את היתרונות המידיים של תשואה ותזרים אך מצריכים תפעול מורכב יותר מכל פעילות אחרת, האם אתם בנויים לזה?
ומחר… נדבר על ועד בית או בשם האמריקאי שלהם Association’s
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
אני מאוד אוהבת את הפוסטים שלך! נושא מעניין ודינמי. כפי שציינת, החוקים משתנים כל הזמן וצריך להיות עם יד על הדופק. אנחנו לאחרונה הפכנו 2 נכסים שלנו בלוס אנגלס ל Airbnb. בנוסף לכל הפרמטרים שציינת חשוב לזכור שישנה ״תקופת הסתגלות״, שכן בחודשים הראשונים ההכנסות יחסית לא גבוהות (לוקח זמן מבחינת הפירסום, לעיתים שכר הדירה המבוקש נמוך יותר כדי למשוך שוכרים, וכו), וצריך להיות מוכנים לכך. כאב ראש נוסף מגיע לעיתים מכיוון השכנים שלא תמיד אוהבים את ״הטיילת״ אצלהם בשכונה ויכולים להערים קשיים.
תודה!