על משא ומתן ברכישת נכס מ-HUD או REO היי חברים, זו שאלה שמופנית בעיקר למתווכים/…
היי חברים,
זו שאלה שמופנית בעיקר למתווכים/עורכי דין שבינינו.
התרחיש הוא כזה: נניח ההצעה שלי על נכס מ-HUD התקבלה. סיכמנו מחיר ואנחנו בשלב חתימת מסמכים. כמובן שחלק מניסוח הליסטינג הוא כזה:
**Note: Buyer to assume any and all Point of Sale (POS) violations
מי שלא מכיר, ישנן עיריות שמחייבות ביקורת בשלב טרם העברת בעלות. אחריות המוכר להוציא את הביקורת לפועל ואז לתקן את הליקויים, או לחלופין להחתים את הקונה על העברת הטיפול בליקויים אליו. בלא מעט מקומות העירייה תחייב את הקונה להפקיד כסף בטייטל, כ"בטוחה" לתיקון אותם הליקויים. כמובן שלאחר ביקורת מוצלחת הכסף יוחזר במלואו לקונה. חשוב מאוד לציין, שעניין ה-Point Of Sale יכול לגרור הוצאות לתיקונים שלאו דווקא הייתי עושה אותם.
אז נניח שאני ו-HUD סיכמנו מחיר. אבל בשום מקום, לא ב-MLS listing ולא באתר HUD, לא מוצג שום דוח ביקורת. כאילו הנכס נקי לגמרי מליקויים. על בסיס מידע זה אני עושה ניתוח כדאיות ומקבל החלטה כמה להציע. לאחר מכן, תוך כדי תנועה לקראת הסגירה, צץ דוח עירייה ובו ליקויים שעלות תיקונם היא X . כתוצאה מזה תקציב השיפוץ שלי גדל, זמן האחזקה שלי בנכס גדל, ואני נאלץ להפקיד X כסף בחשבון נאמנות עד סוף השיפוץ. ואללה, המספרים שלי משתנים לחלוטין!! מאוד יכול להיות שעכשיו העסקה שלי כבר הרבה פחות כדאית.
אז השאלה שלי היא כזאת. היה וצץ לי איזה דוח ליקויים אחרי שסיכמנו מחיר. האם יש לי דרך לטעון שזה אי גילוי/מידע חלקי/ הצעה הלוקה בחסר/ניתוח כדאיות פגום ולדרוש הפחתה במחיר?? הרי לא הייתה לי שום דרך לדעת על רשימת הליקויים הזאת מראש.
מה אומרים? בטוח יש כאן כאלה שנתקלו בסוגיות דומות.. שתפו בבקשה
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
דוחות כאלה לא צצים משום מקום, חלק מהDD בעסקה לדעת ולזהות את אותם ניואנסים, יש כאלה שיגישו את זה על כפית של כסף ויש שלא
למשל עסקה שקיבלתי היום בפירוש כתוב שהקונה לוקח עליו את כל הליקויים של הPOS ומיד ביקשתי לראות את הדוח, אתה חושב שמיד קיבלתי?! התשובה היא לא, מה שקיבלתי זה:
“No POS is available. Seller wants an agreed upon offer, and a hard earnest money of 2.5k to order it.”
מכאן מתחיל תהליך של ניתוח כדאיות עסקה…
עצתי לך היא לבלוע את הצפרדע, ולדעת לדרוש זאת מראש בפעם הבאה
האד הוא לא מוכר רגיל, הוא לא יוציא לך דו”ח. היית צריך ללכת לעירייה ולבקש.
תודה Alex Khodnev על הפוסט המצויין!