דיון: מיקום – מפתחות להבנת סביבת הנכס [איכות המיקום]
להודעה זו אין תגובות
מאת: ניר בבגני
שלום לכל החברים בפורום.
לאחרונה חצינו את ה7000 עוקבים בפורום
הקבוצה כאן מכילה מספר רב של משקיעי נדל”ן מנוסים מאוד וזו הזדמנות נהדרת!
היום אנצל את ההזדמנות להעלות דיון חשוב.
נושא הדיון: מפתחות להבנת סביבת הנכס [איכות המיקום]
אחת הטעויות הנפוצות ביותר של ישראלים הרוכשים נדל”ן מרחוק היא אי-הבנה מספקת של האזור בו הם שוקלים להשקיע. תוצאה אופיינית היא השקעה באזורים קשוחים בהם התמודדות עם אוכלוסייה מקומית היא אתגר, ובייחוד כאשר מדובר בבקרה מרחוק.
יחד עם זאת, ישנם משקיעים ישראלים רבים (וכמובן גם משקיעים גלובאליים ממדינות אחרות) שעשו והצליחו.
אז הנה טיפ ומחשבות ראשוניות שלי לטובת הדיון:
קבע פרמטרים חשובים לבדיקה בעצמך – למשל אחוז בעלי הבתים באזור.
וידאו מקרה בוחן מהשטח: אחוז בעלי הבתים באזור למה זה חשוב?
אם הייתי צריך לבחור רק פרמטר אחד, הטיפ שהייתי מציע הוא להתחיל באחוז בעלי הבתים באזור. למה?
כי יש קשר ישיר וברור בין % בעלי הבתים באזור לרמת איכות החברתית-כלכלית. לרוב אזור ובו אחוז בעלי בתים מעל שני שליש יהיה לא רע ואזור עם % בעלי בתים נמוך משליש יהיה קשוח. אחוז בעלי בתים בין לבין ידרוש בדיקה קצת יותר מדויקת ועדין יחסית קלה כדי לקבל קריאת כיוון.
כלומר, עוד לפני שמצליחים. דבר ראשון הוא שניתן לצמצם חשיפה לכשלון באמצעות בקרה קלה. אגב, ניתן גם להצליח באזורים קשים, אך לרוב מי שמצליח שם יודע מלכתחילה וברמת מיומנות גבוהה ביותר בדיוק מה מתכוון לבצע. למעשה, באזורים קשים לא נמצא משקיעים ברמת ביניים אלא כאלה שאו יודעים בדיוק מה הם עושים או כאלה שאין להם מושג מה הם עושים. המטרה שלי היא לצמצם את הסוג השני. לכן המלצתי על המדד.
אז לא משנה איך הגעת לעסקה. בין אם בחרת לפעול לבד בשטח, וגם אם בחרת לפעול באמצעות חברה ישראלית או ברוקר\ית אמריקאי כך שאינך בשטח – זה לא פוטר אותך מהביקה העצמית הזו.
ולחדד, אפילו אם קיבלת כרטיס טיסה וראית את הנכס העיניים ונתת לו כיף, עדיין חובה עליך לבצע בעצמך בקרה של מדדים על הסביבה!
הערת שוליים, במידה וגילית שמצגת הסביבה שקיבלת אינה עולה בקנה אחד עם המציאות כפי שבדקת בעצמך, אז יש לך סימן שאלה לגבי הצוות וכדאי לחשב מסלול מחדש.
לסיכום.
חובת המשקיע היא לכל הפחות חובת הבקרה. חובה עליך לבצע בדיקה עצמית של מחקר הסביבה. אחוז בעלי הבתים באזור הוא בהחלט מהראשונים שהייתי מציע לכלול בבדיקה הזו לצורך קריאת כיוון ראשונית.
ללמוד עוד. וידאו מקרה בוחן מהשטח: אחוז בעלי הבתים באזור למה זה חשוב?
שאלות או מחשבות נוספות? הערות או הארות?
