#יזםהשבוע איך לעזוב את העבודה ולחיות מנדל”ן בארה”ב תוך פחות מ-3 שנים (פוסט) תחנה…
איך לעזוב את העבודה ולחיות מנדל”ן בארה”ב תוך פחות מ-3 שנים
(פוסט) תחנה 4: איך לייצר גוד דיל בלי לטוס
שמתם לב שהיום הכותרת מכילה 2 נושאים?
אני אנסה לשתף בפוסט אחד שני נושאים שבדרך כלל אני מלמד ב-2 שיעורים של 4.5 שעות כל אחד. אז נראה לי שאתגרתי את עצמי פה…ו..וואלה…אני אוהב אתגרים אז יאללה בואו נצא לדרך
איך לייצר גוד דיל
—————-
קודם כל מה זה גוד דיל? חוץ מזה שזה אנגלית מעוברתת של עסקה טובה ?
גוד דיל הוא קניה במחיר הנמוך בשוויו בשוק.
ואיך נדע מה שווי של עסקה בשוק?
בשלב הראשון אנו נחפש לראות בכמה נמכרו נכסים בעלי מאפיינים דומים כמו גודל הבית, מספר חדרים ואמבטיה, עם חניה או בלי וכדומה. מה שנגלה זה שיש סקלה רחבה של מחירים של נכסים שנמכרו. הסקלה של המחירים תתחלק ל-4 רמות:
רמה 4 – הנכסים המשופצים ברמת הגימור הגבוהה ביותר והם בדרך כלל נכסים שבעלי בתים שבאו לגור רוכשים כדי לגור בהם. לעומת הישראלים שהם אומה של שיפוצניקים עם חריץ בתחת כשהם משפצים (סליחה הייתי חייב), שרק תן להם לחסוך כסף ולשפץ בעצמם, האמריקאים אוהבים לקנות נכסים למגורים שהם מוכנים לכניסה. ברמה הזאת (רמה 4) יש 2 רמות : אחת שכרגע סיימו לשפץ לרמה הגבוהה ביותר; והרמה השנייה בתוך רמה 4 היא נכס ששיפצו לפני מספר שנים והוא מוכן לכניסה.
רמה 3 – נכסים ששופצו לרמת גימור להשכרה – בדרך כלל קוראים להם turnkey, הם נכסים ששופצו רק לכניסת שוכרים ולכן רמת הגימור תהיה נמוכה מרמה 4; חשוב לדעת שאפשר לשפץ רמה 3 לרמה 4.
רמה 2 – הבית נמצא במצב סביר ובדרך כלל שופץ לרמת השכרה לפני עשור כך שהכל בבית ישן אבל המבנה עדיין תקין
רמה 1 – הנכס במצב שבור ולפעמים מרוסק ומצריך שיפוץ מלא כולל מבנה הפנימי.
לצערי, יש יזמים שמטעים את המשקיעים ומראים להם שהשווי של הנכסים ברמה ה-4 בעוד שאם מסתכלים על התמונות ועל דוח האינספקשיין (נראה לי דובר עליו ים בקבוצה אבל דוח של בדק בית שנותן תמונת מצב של הבית ברמה הפיזי) מבינים שהבית כרגע במצב 2 ומצריך שיפוץ.
אז איך בכל זאת יודעים מה השווי?
ARV – After Repair Value – כלומר השווי של הנכס אחרי השיפוץ.
כמו שאולי אתם מבינים יש שני ARV שתלוי במי יהיה הקונה שלנו בעתיד.
אם האסטרטגיה שלנו היא לקנות, לשפץ ולהשכיר אז הקונה שלנו בעוד כמה שנים יהיה משקיע שרק רוצה לסובב מפתח (TURNKEY) כלומר לקנות ולהכניס דייר. ולכן השווי שלנו אחרי השיפוץ יהיה רמה 3 ולא 4. במידה ואנו עושים פליפ (Fix and Flip) הקונה שלנו ירצה לגור ולכן השווי של הבית אחרי השיפוץ הוא רמה 4.
אבל רגע זה השווי של הבית אחרי השיפוץ
אז אני צריך בעצם לברר כמה יעלה לי לשפץ את הבית ולהביא אותו לאותה רמת גימור כמו הבתים שנמכרו במהירות ברמה 3 או 4 בהתאם לאסטרטגיה שבחרנו.
כשאני יודע את העלות עכשיו אני יודע כמה מחיר השוק לקניה=שווי הנכס אחרי השיפוץ פחות השיפוץ.
אבל רגע אנחנו רוצים רק גוד דיל לא?
אז היעד שלנו הוא לקנות פחות משווי השוק כלומר=שווי הנכס אחרי השיפוץ פחות השיפוץ ופחות הרווח בקניה שאנו רוצים.
לדוגמא: אם נכס שאנו בוחנים נמצא ברמה 2, בחרנו באסטרטגיה של קניה, שיפוץ והשכרה, וגילינו שהשווי לאחר השיפוץ ברמה 3 הוא 100 אלף דולר והשיפוץ הוא 40 אלף דולר. השווי לקניה הוא 60 אלף דולר ולכן נרצה לקנות אותו הרבה פחות.
עכשיו שאלת השאלות….איך אני מברר כמה שיפוץ?
אוי ווי באמת סיבכתי את עצמי פה, איך אני מסביר שיעור שלם על בניית צוות בכמה שורות.
טוב נו, אנסה… 🙂
בהקמת הצוות שלנו בשטח אנו צריכים לאתר סוכן נסיך.
סוכן נסיך זה סוכן שיש לו ניסיון רב בפליפים אם זה בעצמו או בעזרה למשקיעים אחרים ושהוא מוכן
1. לתת הערכה ראשונית לשיפוץ
2. להגיש הצעות נמוכות כדי שישאר לנו רווח כבר בקניה.
אז עד שאתם תלמדו אחרי כמה נכסים להעריך שיפוץ בעצמכם הסוכן ייתן את ההערכה שלו ולפעמים הוא גם יבוא כבר עם הקבלן שלו או שלכם.
בהתאם לזה אתם תגישו הצעה שלוקחת בחשבון=שווי הנכס אחרי השיפוץ פחות השיפוץ ופחות הרווח בקניה שאנו רוצים.
אתם בטח הולכים לשאול אותי בתגובות:
“ומה אם ההצעה התקבלה איך תדעו שבאמת ההערכה של הסוכן נכונה?”
התשובה: אתם תצטרכו להיות מהירים ולהביא לפחות 2 קבלנים שעברו אצלכם סינון לתת לכם הצעה לפני שהמקדמה שאתם תתנו תהיה קשיחה (כלומר לא מוחזרת).
“ואיך אני יודע שלא תהיה אחר כך חריגה?”
קודם כל קחו בחשבון בין 10% ל15 חריגה.
בנוסף כשאתם עושים בדיקה על הקבלן אחד מהדברים שאתם צריכים לעשות הוא לבדוק עם משקיעים אחרים שעבדו איתו כמה חריגה הייתה. שימו לב לשאלה, היא בנויה בצורה כזו שברור שהיו לו חריגות.
וטיפ נוסף בנושא: אני מציע לכם לשכור שירות של מנהל פרוייקט שיש לו ניסיון בניהול פרוייקטים של בניה ופליפים בעיקר והוא צריך להיות מעורב בבניית תכנית השיפוץ וניהול הפרוייקט לאורך כל הדרך. ככה תמנעו חריגות גבוהות, עמידה בזמנים ורמת גימור נמוכה.
עכשיו לנושא השני,
איך עושים את זה בלי לטוס?
———————————
אה עכשיו זה קל וקצר להסביר.
צוות שיעשה יותר טוב את מה שאתם הייתם עושים אם הייתם טסים לשם ?
לסיכום, איך קונים גוד דיל? לא קונים בד דיל! ?
אז מה מחר?
עכשיו שאנו יודעים מה זה גוד דיל
מחר נדבר על איך מאתרים את העסקה הראשונה ומשם נצא ל
קרוספרופיט, סקייל אנד קוויט וורקינג
סי יו טומרו ?
רפי מזרחי – דיל מייקר
נ.ב. התמונה המצורפת היא של ה”סימולטור” שאנו משחקים בסדנה ובוחנים עסקה לדוגמא מה השווי שלה
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
כיף לקרוא ??
תודה על השיתוף!
עוד פוסט מטורף
תודה רפי ?
זה בהקשר לפוסט אתמול, למה כן פליפים ? ?