#יזםהשבוע פוסט מספר 2 השקעת נדל"ן – אמצעי או מטרה? שלום חברים, רבים האנשי…
#יזםהשבוע פוסט מספר 2
השקעת נדל"ן – אמצעי או מטרה?
שלום חברים, רבים האנשים שמגיעים אלי ליעוץ על איפה ובמה ניתן להשקיע. מתחילים לדקלם מספרים, אחוזים, סכומים ומיקומים וכשאני שואל "מה מטרתכם בהשקעה?" מתחילים לגמגם. כשאני שומע כזה דבר, זה מזכיר לי כאילו אדם יפנה לחנות כלי עבודה וישאל את המוכר "איזה פטיש כדאי לקנות?" גומי? ברזל? חצי קילו? קילו? אולי שני קילו? הרי ברור שהשאלה שתישאל על ידי המוכר הוא "לאיזו מטרה אתה צריך את הפטיש?" ובכן, השקעת נדל"ן לא שונה במובן זה..
משקיע בן 25 בתחילת דרכו שמחפש איפה להשקיע את הפקדון הצבאי שזה עתה קיבל, שונה כמעט בכל פרמטר מזוג צעיר שהרגע נישאו ומחפשים איפה להשקיע את מתנות החתונה שלהם, וכמובן ששונה ממשקיע מבוגר, שמחפש איפה להשקיע את הכספים שחסך לצורך הבטחת הפנסיה שלו.
עד כאן תיאוריה. ומעכשיו קצת פרקטיקה כדי שבכל זאת נוכל ללמוד משהו..
בכללי, בהשקעת נדל"ן יש 3 אפיקי רווח:
1. הכנסה משכירות – הכנסה חודשית או מבוססת על תקופות קבועות מראש, לרוב ההכנסה ידועה מראש, ניתן לצפות אותה, לעשות סטטיסטיקה על יציבותה לאורך שנים בכל איזור וכו'.
2. הכנסה מעליית מחיר שוק – הכנסה שניתן להיפגש עימה או במכירה הנכס או במימון חוזר. הכנסה זו היא מהסוג של נסיון לראות את העתיד. במבט לאחור, חודשים או שנים, לבחון מה עליית הערך בשכונה. המתחכמים יותר, בוחנים גם השקעה בתשתיות, מגמות, אירועי סחר והעסקה משמעותיים ועוד. הכנסה זו, נראה בדר"כ לאחר מספר שנים.
3. הכנסה מיצירת ערך – הכנסה חד פעמית שניתנת כתגמול על ערך שיצרנו. יש הקוראים לזה גם רווח יזמי. כאן ניתן לראות את עסקאות השיפוץ ומכירה, עסקאות בניה חדשה, גם עסקאות Auction למיניהן נכללות כאן.
אז למה בחנו את אפיקי הרווח? בתחילת הדרך, כשמשקיע מתעניין בהשקעת נדל"ן, עליו להגיד מה מטרותיו. לפעמים, לקחת איש מקצוע כדי להגדיר מה הם צרכיו. לאחר הבנת הצרכים, הגדרת המטרות והטווית הדרך (כאן אמור להיכנס לתפקיד יועץ השקעות) בוחרים ואף משלבים השקעות מאפיקי הרווח השונים.
נקח דוגמא מעשית למשקיע שלאחרונה ליוויתי. המשקיע כבן 25-28 צבר כ 100,000 ₪. עד כה, השקיע בפק"מ בבנק. כמובן, נהנה מרווחים של שברירי האחוז. המשקיע הגיע אלי והתחלתי לתשאל. "במה כבודו עוסק?", "כמה זמן כבודו עוסק וכמה זמן חושב להמשיך לעסוק באותו תפקיד ושכר?", "האם לכבודו יש מאושרת?", "האם כבודו חושב למסד את יחסיו עם המאושרת?", "איפה כבודו שוכן?", "האם כבודו מתכוון לרכוש מעון קבוע?" ועוד מספר שאלות שעל פניו, לא קשורות כלל להשקעת נדל"ן. אך מתוך התשובות, הבנתי מה צרכיו, מה ציפיותיו ומה רצונו ומשם כבר היה קל מאוד להגדיר מטרות ולהטוות את דרך.
השקעתו הראשונה, היתה בקבוצה בבניה של בתים חדשים, כאשר תוך קצת פחות מחצי שנה, פגש את השקעתו חזרה בתוספת של 20%. לאחר שני סייקלים כאלה, שבהם עשה רווח על הרווח (יש שיקראו ריבית-דה-ריבית) ה100,000 ₪ הפכו להיות קצת יותר מ 140,000 ₪ מכאן החלטנו להיכנס עם חצי מהסכום לשותפות בעסקת השכרה שמניבה סכום זעום אך עדיין עונה להגדרה "הכנסה פאסיבית" וחצי מהסכום ממשיך לגלגל בבניה חדשה.
בעוד שנתיים מהיום, צפוי הבחור להיות בעל תיק השקעות שווה ערך של כ 350-400 אלף שקלים חדשים. ומה היתה המטרה? להגדיל את הונו יחד עם חסכונות ואפיקי השקעה נוספים כדי שיוכל לרכוש דירה ששווייה כ2 מיליון שקלים.
הצלחתה של השקעת נדל"ן תהיה אך ורק אם ענתה על הציפיות, הצרכים והרצונות והשיגה את המטרות. אז מכאן, אני מציע לכל אחד, רגע לפני שקופצים ל Google maps, Zillow, Trulia ומריצים מספרים ואחוזים, להרים את העיניים מהדף או מהמחשב, ולהתסכל אל האופק. לראות לאן רוצים להגיע ומה הדרך לשם. אחר כך, בחירת העסקה הנכונה תהיה קלה וברורה.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses