שלום לכולם אני רוצה לשתף אתכם במידע חשוב לכל בעלי הנכסים, משקיעים, מנהלי נכסים ב…
שלום לכולם
אני רוצה לשתף אתכם במידע חשוב לכל בעלי הנכסים, משקיעים, מנהלי נכסים באוהיו:
City of Cleveland.
אני רוצה לשתף אתכם במידע חשוב לכל בעלי הנכסים, משקיעים, מנהלי נכסים באוהיו:
City of Cleveland.
כידוע, ומפאת מלאי המשקיעים שרכשו דירות להשקעה באזור קליבלנד רבתי ורצון העיר לשיפור חזותה, המציאו העיירות הסמוכות לקליבלנד כדוגמת, Garfield Heights, maple heights ואחרים, "מודל הכנסות ושיפור פני העיר" הקרוי:
POS – Point Of Sale.
לפני מכירת נכס מגיע Inspector מטעם הערייה על מנת לבדוק אם הנכס מוצב בסטנדרטים של העירייה (By the codes).
הבודק של העירייה, Inspector, אמור לבדוק את הבית ולרשום את הבעיות אותן הוא רואה המצריכות תיקון ואו החלפה כדי שיעמדו בד בבד עם חוקי הערייה.
הבעיה:
- הדוח שנרשם על ידי הבודק תקף בדרך כלל לשנה ואמור להיות מתוקן שאם לא, ננקטים הליכים משפטיים (ניתנת תקופה תיקון של חודשים ספורים שאותה ניתן להאריך).
- הדוח הוא בבחינת "אישור ערייה לטאבו" כמו בישראל. כלומר, במידה ולא מתקנים את הליקויים ומקבלים אישור על כך מהערייה, לא ניתן למכור את הנכס ולהעביר בעלות ב Deed.
- הבודק "מתמחר" את עלות התיקונים ובסוף ה POS נרשם מחיר דולרי. את המחיר הזה, ובטרם מוכרים את הנכס, אמורים להפקיד באחד משני מקומות:
א. בקופת הערייה
ב. בחשבון הנאמנות של חברת הטייטל.
לאחר אישור הבודק, ישוחרר הכסף חזרה למי שהפקיד אותו.
בצורה זו מבטיחה הערייה שהנכס יתוקן.
בצורה זו מבטיחה הערייה שהנכס יתוקן.
עד לפני תקופה מאוד קצרה העיר קליבלנד לא היתה בין הערים שדבקו בעניין ה POS למרות שהיתה מחשבה ותוכנית.
החידוש הלא נעים
לעיר כנראה עדיין אין יותר מידי POS כיוון שהענין יחסית חדש אך:
העיר שכרה את שירותיהם של לא מעט בודקים שהולכים לעשות Rental Inspection.
כלומר מי שירצה להשכיר את הנכס יצטרך אישור.
כלומר מי שירצה להשכיר את הנכס יצטרך אישור.
מבירור שאני ערכתי הם הולכים לבדוק באופן די מחמיר את עניין ה Lead Base Paint (צבע שאחד המרכיבים שלו הוא עופרת רעילה).
כל הבתים שנבנו לפני 1978 מחוייבים בבדיקה כזו כיוון שרוב גדול מהבתים נצבעו בצבע עם עופרת.
עלויות תיקון:
יכולות להגיע גם לעשרות אלפי דולרים!!!!
כל הבתים שנבנו לפני 1978 מחוייבים בבדיקה כזו כיוון שרוב גדול מהבתים נצבעו בצבע עם עופרת.
עלויות תיקון:
יכולות להגיע גם לעשרות אלפי דולרים!!!!
מה ככל הנראה תכלול הבדיקה:
Rental Inspection – Primary Checklist Items
Peeling paint in door jambs, windows, interior or exterior surfaces • Hot/cold running water • Leaks under sinks (mold) • Toilets flush & stable • Smoke detector/CO monitors • Excessive extension cord use
Open junction boxes • Hot water heater condition • Flue present & properly connected to chimney • Self-closers on doors (where applicable) • Illuminated exit signs (where applicable)
לטעמי מנהלי הנכסים עדיין לא יודעים מה הולך לקרות ומנסים להבין דברים תוך כדי תנועה.
הצלחות לרוב!!!!
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
לצערי הרב נתקלנו גם בלא מעט מקרים במייפל, גרפילד ויוקליד שלאחר כל תיקוני הpos שהופיעו בדוח, הגיע הפקח לבדיקה והוסיף עוד ליקויים לרשימה שעלותם הגיעו לכמה מאות דולרים שלא נלקחו בחשבון.
Eyal Raber
תודה על המידע החשוב, להלן דוגמא למה שחברת הניהול שולחת ללוקחות בעניין:
Dear valued client,
You are receiving this notice because we have identified you as owning one or more properties in the city of Cleveland. The city has recently begun inspecting rental properties for what they deem to be health and safety violations. Since this is a new program, we do not know exactly when they will be inspecting your property or how often but you should expect that they will be doing it within the next 6-12 months.
What do you need to do?
>If you receive any notices from the city of Cleveland, send them to us immediately – there are strict timelines
>If you have old wood windows, please budget for replacement to vinyl windows. These are typically $300-$350/window. The old wood windows generate a constant supply of paint dust that often contains lead and will fail each inspection and is costly to remediate due to the specialized labor needed to handle once they are tagged.
>Be attentive to any messages sent from our office regarding inspections and/or repairs necessary.
We are committed to helping our clients navigate through this new process to keep your investment providing steady returns. Thank you for your continued business.
Lior Assaf
Yonatan Anafi
ברוכים הבאים
Tal Saadon Noam Nahum
תודה רבה על המידע