#יזםהשבוע פוסט מספר 6
 עסקאות קניה-שיפוץ-מכירה
 שלום לכל חברי הפורום. בפוסט זה א...
Avertice

#יזםהשבוע פוסט מספר 6

עסקאות קניה-שיפוץ-מכירה

שלום לכל חברי הפורום. בפוסט זה אדבר על עסקאות מסוג קניה-שיפוץ-מכירה או במובן העממי יותר "פליפים".

בניגוד לפוסטים הקודמים, שם יכלתי לחלוק עמכם עצות בנוגע לאיך להצליח, היום אחלוק עמכם עצות בנודע לאיך לא להיכשל – שכן לחברתנו יש נסיון גם בכשלונות וגם בהצלחות.

בראש ובראשונה – בחרו את סוכן המכירות איתו תעבדו לאורך הפרוייקט. הסוכן יצטרך לאשר את מיקום הנכס, מפרט הגימור, בחירת ערכת הצבעים ובנוסף, את המחיר אותו אתם חושבים שתקבלו עבור הנכס בסיום העבודות. מכאן עצתי הראשונה אליכם, בחרו סוכן בעל היסטוריית מכירות רלוונטית מבחינת טווחי המחיר, איזור וסוג הנכסים הדומה לאיזור ולסוג הכנס שאליו הנכם מכוונים. כמו תמיד, עדיף לשמוע מספר סוכנים רב ככל הניתן ולהצליב דעותיהם. מניסיוני, סוכנים אוהבים לדבר ולשתף דעות בתחילת ההתקשרות. לכן, נצלו הזדמנות זו על מנת לשאוב כמה שיותר ידע. כמובן, לסוכנים יש נטייה ברורה לאשר את כל מה שחפץ ליבכם על מנת לזכות בבלעדיות. קחו זו בחשבון כשאתם בוחנים את הבטחותיהם.

אנו מאתרים נכס שלרוב נמצא באיזור שכבר מראה מכירות במחירים גבוהים בכ100% ומעלה ממחירי הנכסים המוצאים להשכרה. והנה העצה השניה – לעולם על תרכשו נכס לעסקת "פליפ" על בסיס הערכה או נסיון לחזות את העתיד. מסרים כמו Comming area, developing area וכדומה הם המסרים שעליהם אמליץ בחום להתרחק מהם בהגיעכם לבחינת עסקת פליפ. עסקאות הפליפים המוצלחות שהיו בחברתנו היו דווקא "פריחות מאוחרות" כלומר רכשנו נכסים בשכונה שכבר מראה מכירות במחירים גבוהים, שיפצנו בהתאם לרמת הגימור הנהוגה בשכונה (קל מאוד לראות זאת מהתמונות של הנכסים שנמכרו באיזור) ומכרנו בשולי רווח יפים. כמה יפים? הייתי אומר שבין 20-30% רווח. אם ראיתם עסקה שמציעה יותר, מנסיוננו מדובר באיזור שעוד לא בשל לעסקאות מסוג זה או נכס במצב ממש לא בריא לעסקה כזו..

הצעד הבא, אחרי רכישת הנכס, הינו הוצאת תוכניות לשיפוץ על ידי אדריכל. תוכניות מסוג אלה יראו תמונת מצב של "לפני ואחרי" של הנכס המדובר. עלות תוכנית שכזו נעה בין 2000-4000$ וכאן העצה הבאה שלי אליכם, לעולם אל תדלגו על תוכניות אלו הם מהוות בסיס איתן לקבלת הצעת מחיר אובייקטיבית וריאלית מקבלן. כמעט ואין מקום לאי הבנה כשעוברים על תוכניות שכזו.

אחרי שהוצאנו תוכניות לשיפוץ, הצעה הבאה שלי אליכם, פנו לשמאי מוסמך לקבלת שמאות לפני תחילת השיפוץ. השמאי יעריך את מחיר הנכס הסופי בהתחשב בכל השינויים, השיפורים והשדרוגים שהינכם מעוניינים לעשות בנכס. לרוב, עסקאות פליפ נמכרות ללקוחות שרוכשים בית באמצעות מימון בנקאי וככזה הינו תלוי בהערכת שמאי. לכן, השמאי שתביאו בתחילת הדרך יוכל להתוות עבורכם את גבולות הגזרה.

אחרי שקיבלנו הערכת שמאי לשווי הנכס, נקבע מה רף הציפיות שלנו עבור הרווח מעסקה זו. כאן, חשוב מאוד להיות ריאלים ומציאותיים. לאלו המחפשים רף גבוה של 40% ומעלה, מצפה דרך לא פשוטה.

לאחר שקבענו מה רף הציפיות שלנו, ויש לנו תוכנית שיפוץ מפורטת, נפנה למכרז קבלנים. כאן עצתי הבאה אליכם, תנו לקבלנים להוביל את המחיר. תאמו ציפיות בנוגע למפרט הסופי, הראו והבהירו שתוכנית השיפוץ והמפרט הסופי הם הקווים המנחים לביצוע העבודות. כל נסיון להתאמת מחיר הקבלן לציפיות שלכם לרוב יסתיים בכך שתגלו בדיעבד כיצד הקבלן "חסך עליכם" או "עיגל פינות". מנסיוננו אוכל לספר לכם על 2 עובדות מעניינות שלעיתים מרבית המשקיעים לא מודעים אליהם. ראשית, הקבלנים רוצים לעבוד. אך לא פחות מכך, להרוויח. לכן יתנו הצעה שתכלול בתוכה מרכיב רווח שהם יכולים לישון איתו בשקט. קבלן שלא ישן בשקט בלילה, לא יעבוד בצורה טובה במהלך היום. שנית, הקבלנים יודעים מה יהיה המחיר הסופי שאותו הינכם מצפים לקבל בתמורת הנכס המשופץ ויתאימו הצעתם בהתאם. אם לא קיבלתם מהקבלן הצעה שמתאימה לרף הציפיות שלכם לרווח, המשיכו לחפש קבלנים אחרים. אל תנסו לכווץ את הצעת המחיר כי לשם כך, הקבלן יכווץ את היקף ואיכות העבודה.

הקבלן אומר שסיים את העבודה? מזל טוב! הזמינו חברת בדק בית שתבדוק את הבית. אל תתביישי בהתניית תשלום סופי עבור גמר עבודות במעבר ביקורת שכזו. אם הקבלן יראה הסתייגות, ממליץ לכם בחום – הסתייגו מהקבלן. הלקוח הסופי שישלם מחיר כל כך גבוה על בית, לא יחסוך 400$ על ביצוע אינספקשן מקיף לבית. בנוסף, לעיתים קרובות הגוף הממן את העסקה עבורו, ידרוש בדו"ח שכזה. לכן, על מנת לא למצוא את עצמכם במצב שבו אתם נמצאים או רשימה של פסילות בדו"ח וקבלן שכבר קיבל את מלוא התמורה, התנו לפחות 10% מעלות השיפוץ במעבר ביקורת שכזו.

עברנו ביקורת? שיחררנו את הקבלן? מתלבטים בנוגע לסטייג'ינג? הרשו לעצמכם תקופת נסיון ללא סטייג'ינג. נכון, יש סטטיסטיקות על כך שנכסים נמכרים במחיר גבוה יותר כאשר עברו סטייג'ינג. יחד עם זאת, יש לא מעט לקוחות שלא יתחברו לטעם העיצובי של חברת הסטייג'ינג ולכן יחליטו לא להתקדם עם רכישת הנכס. תמונות מקצועיות של חללים ריקים ישאירו הרבה מקום לדימיון הקיים אצל הלקוחות שלכם.

רוצים להעלות מודעת מכירה? קחו נשימה עמוקה וחישבו היטב על אסטרטגיית התמחור שלכם. מחיר נמוך מידי יכול להוביל למכירה מהירה ותחושת החמצה אצלכם אך מחיר גבוה מידי יכול להוביל להרבה הורדות מחיר מתועדות וזמן מדף גבוה. מניסיון, עדיפה האפשרות הראשונה.

שיהיה בצלחה בעסקת הפליפ הבאה שלכם ונתראה בפוסט הבא!



קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Tags:

2
הגב

Please Login to comment
2 שרשור תגובות
0 מענה לשרשור
0 עוקבים
 
התגובה שאהבו הכי הרבה
שרשור התגובות האהוב ביותר
2 כותבי התגובות
Oded Szabo-MelamedKobi Bitran כותבי תגובות אחרונים
  הרשמו  
החדש ביותר הישן ביותר הכי מדורגות
הודעה על
Kobi Bitran
אורח
Kobi Bitran

בלפני ואחרי חסר האמצע. כמה הושקע בשיפוץ…

Oded Szabo-Melamed
אורח
Oded Szabo-Melamed

תודה! אתה רציני. מדגיש לא לערוך קיצורי דרך ולא לחפש רווחים לא מציאותיים.

The Real Estate Investor Forum, LLC is an educational company and is not acting as a real estate broker. Always seek the services of licensed third party appraisers and inspectors to verify the value and condition of any property you intend to purchase. Never send funds directly to a seller but instead, use the services of professional title and escrow companies.

 

 

Check in with The Real Estate Investor Forum before purchasing property to verify that affiliates and markets have not changed in quality or performance. The Real Estate Investor Forum does not provide legal, tax, accounting, or other professional advice. Nothing on this website email is intended to form a contract or binding legal commitment. ©2019 ForumNadlanUSA.com - All rights reserved

צור קשר

אנחנו לא בסביבה כרגע. אבל אתה יכול לשלוח לנו דוא"ל ואנו נחזור אליך, בהקדם האפשרי.

Sending

כניסה לאתר עם שם משתמש או מדיה חברתית

או    

Forgot your details?

יצירת חשבון

X
X