Eliran Tor | 8 October at 09:13
#יזם השבוע – פוסט מספר 3 – עסקאות פליפ
טוב אז הגענו לחלק המעניין והסקסי עסקת פליפ, אז עסקת פליפ היא עסקה של נכס שנרכש מתחת לשווי שוק שלו, בד”כ יעבור שיפוץ כלשהו (לא חובה) וימכר ברווח שהוא ההפרש בין מחיר הרכישה + הוצאות למחיר המכירה.
עסקת פליפ מורכבת ב 3 חלקים עיקריים:
1. איתור הנכס – איך אני מוצא נכס במחיר טוב (מתחת לשווי שוק שלו), איך מזהים מהו שווק השוק של נכס כזה ואיך מאתרים מספיק עסקאות כאלו.
2. שיפוץ הנכס – תהליך השיפוץ של הנכס הוא תהליך מורכב שדורש יותר זמן וקורה לאורך זמן ( מס’ חודשים ) שמטרתו להשביח את הנכס ולהכין אותו למכירה במחיר הנכון.
3. מכירה של הכנס – איך להכין את הנכס למכירה, הדגשים הטכניקות והדרך הנכונה שתעזור לכם למכור את הנכס שלכם מהר ומחיר הגבוהה.
בפוסט הזה אני אדבר על השלב הראשון: איתור עסקה
יש הרבה דרכים לאתר עסקאות ועסקאות טובות, אם בעזרת מתווך טוב ומקושר, איש שטח, עבודה מול הולסריים, נכסים מעוקלים מהבנק, מכרזים פומביים, עסקאות אוף מרקט, דיוור לקהלי מטרה, שילוט מקומי, נכסים במצוקה, מוכרים בעלי מוטיבציה ובטוח שיש עוד כמה ששכחתי
אני גם מניח שרוב החברים פה כבר שמעו והבינו איך אפשר לאתר עסקאות טובות ובכל זאת מה הדבר הזה שעושה את ההבדל?
עבורי הדבר הזה נקרא סיסטם (שיטה), צורת חשיבה ומנטליות של ווינר!
אחד הדברים הראשונים שעשיתי היה לבנות תכנית עסקית לעסק שלי שנקרא השקעות נדל”ן בארה”ב והתכנית הזו הייתה די פשוטה, עשיתי מה שנקרא Reverse Engineering
הבנתי שאני רוצה לעשות 50 עסקאות בשנה, שבממוצע זה יוצא לקנות 4 נכסים בחודש, נכס על שבוע. מפה ניסית לנתח ולהבין מה אני צריך לעשות כדי לקנות נכס כל שבוע, כמה נכסים אני צריך לראות, לנתח להגיש הצעות כדי שהתכנית שלי תצא לפועל….
יש משפט של דונאלד טרמפ שקראתי בספר שלו שאמר:
אני רואה 100 נכסים
מציע הצעות על 10 מתוך
בד”כ 3 מתקבלות
ואני קונה רק אחת! אבל האחת הזו שווה את כל העבודה הקשה!
זה סיסטם שאפשר לעבוד איתו שיוביל אתכם לעבר המטרות שלכם ( בפועל גם עם תקנו הרבה פחות זה עדיין יהיה שווה את זה) וסיסטם זה משהו שתמיד אפשר לעבוד עליו ולשפר אותו.
החלק השני והיותר מסובך הוא צורת החשיבה ומהמנטליות של מנצח.
תראו שאף אחד לא יקנה את הרעיון הזה שזה קל!
יש בתהליך הזה רגעי משבר, עסקאות שנופלות, מאמץ אמיתי שלא תמיד מניב פירות, ספקות שנכנסים לראש (האם זה באמת קיים? אולי כבר אין עסקאות כאלו היום? פעם היה יותר קל? השוק חם מידי) ועוד אלפי תירוצים שאנשים מספרים לעצמם למה הם לא מצליחים, ככה המוח שלנו עובד
המנטליות של מנצח היא לדעת להתמודד עם זה ולהחזיק חזק עד שהגלים יעברו
אחת הסיבות שאני ממליץ לתלמידים שלי לעבוד בשיתוף פעולה ולמצוא שותפים לדרך היא בדיוק בגלל זה, לעבור את זה עם עוד מישהו הופך את זה ליותר קל, יש עוד מישהו שיכול לחזק אתכם לתמוך ולעודד ולעשות את הדרך הזו ביחד.
הדרך לא קלה אבל היא מאתגרת, כיפית ( כמו שהצבא אחרי שאתה עובר את זה אתה מבין כמה זה נתן לך וחישל אותך ) ושווה את המאמץ.
את השיעור הזה למדתי בכלל לא בנדל”ן, זה קרה בחורף של 2006 יום אחרי השחרור הצבאי שלי
אני ורוני פלטניק (השותף שלי) טסנו לאנגליה לעבוד במכירת ציורי שמן Door to Door
עד היום אני יכול להגיד שזו העבודה הכי קשוחה מנטלית שעבדתי בחיים שלי ( לא חושב שיש משהו מנטלי קשוח יותר מזה) והכי מלמדת שעברתי (בתור בחור צעיר בן 21)
אחרי שאתה מוצא את עצמך יושב על ספסל במקום שכוח אל באמצע אנגליה הקרה והגשומה, מנסה להעביר את הזמן בלדבר עם עצמך ( אז לא היה פייסבוק, אינסטגרם וכו’ ) מגיע הזמן שאתה צריך להתמודד מול עצמך!
הסיפורים שאתה מספר לעצמך בראש, מה לעזאזל אני עושה פה? מי בכלל יקנה את התמונות המכוערות האלה? אף אחד לא עושה מזה כסף, אנשים עניים פה אין להם כסף לקנות תמונות ועוד רפרטואר עשיר של תירוצים… (כי זה מה שהם)
וכמובן שהמציאות נתקלת לך ישר בפנים, הבנאדם הראשון שאתה פוגש יחזק לך את כל המחשבות השליליות, אתמול היה פה מישהו כמוך לא מכר כלום, אל תבזבז את הזמן שלך אנשים פה לא אוהבים אומנות ובלה בלה בלה
ואז אתה חוזר בלילה לבית עם הצוות ומגלה שמישהו כן הצליח למכור ולא תמונה אחת או שתיים אלא 10 והוא עבד באזור מאוד קרוב אלייך….
מה שקרה הוא שבדלת הראשונה ביום שלי הייתי דופק עליה עם חיוך מאוזן לאוזן, אופטימיות חזקה, שומע לא וממשיך הלאה לדלת הבאה, בתחילת הדרך שלי היו מספיקות לי 5-10 דלתות וטריקת דלת של שכן שאומר לי לעוף מהשטח שלו (או כל דבר אחר שיפגע לי במורל או בביטחון)
כדי להספיק לדפוק על דלתות ולהישבר במקרה הרע או במקרה הטוב להמשיך לדפוק על הדלתות אבל המחשבה שלי כבר הייתה שלילית, כזו שלא נתנה לי שום סיכוי למכור גם אם היה מישהו שהיה מאוד מעוניין זה בסוף איכשהו שהתפספס
שם במקום הזה למדתי להסתכל על הדברים אחרת! להבין שכדי למכור 10 תמונות ביום אני צריך לדפוק על 100 דלתות ואם אני יגיע ל 100 דלתות חיובי, מחיוך ונחוש אני אגיע לתוצאה.
ואז כבר לא היה אכפת לי אם היו אומרים לי לא, אם עברתי 10 דלתות ידעתי שנשארו עוד 90
שאם היא לא רוצה הדלת הבאה בתור אולי כן, נתתי לעצמי סיכוי וכשזה קרה
התחלתי למכור תמונות כמו משוגע J
העבודה הזו מבלי שידעתי אז הכינה אותי בדיוק לנדל”ן כי גם פה (כמו בכל דבר בחיים) זה עובד אותו דבר, התמדה ונחישות תביא אתכם לתוצאות שאליה אתם מכוונים להגיע
זה אולי יקח זמן, זה בטוח לא יהיה קל אבל זה יגיע.
מקווה שהסיפור שלי ייתן לך מעט השראה וקצת פרספקטיבה איך להסתכל על הדברים נכון
בנוסף אני מצרף לכם סרטון קצר של אחת המנטורים האהובים עליי גים רוהן שמדבר קצת על צורת חשיבה ופרספקטיבה… תהנו 🙂
