יזם השבוע – פוסט 3 שלום לכולם, אני קורא המון בפורומים על הקושי הרב למצוא קבלן…

יזם השבוע – פוסט 3 שלום לכולם, אני קורא המון בפורומים על הקושי הרב למצוא קבלן…

יזם השבוע – פוסט 3
 שלום לכולם, 
 אני קורא המון בפורומים על הקושי הרב למצוא קבלן...

יזם השבוע – פוסט 3

שלום לכולם,

אני קורא המון בפורומים על הקושי הרב למצוא קבלן טוב וזול.

לפי מה שראיתי וחוויתי בעצמי, בתהליך מציאת הקבלן אנחנו עובדים לפי מה שלימדו אותנו בקורסים השונים, ולא משנה באיזה קורס, כולם מדברים על אותו הדבר.

איך אני מוצא קבלן? מאיפה? להלן הדרך בה אני איתרתי את הקבלנים שלי:

דרך ראשונה הינה דרך הסוכן, כחלק מאיתור הסוכן, אני אחפש סוכן עם התמחות בפליפים, וכשאני מוצא סוכן כזה, אני מברר איתו עם אילו קבלנים הוא עבד ועל מי הוא ממליץ, הייתי מחפש בפורומים השונים ועוד.

בתהליך הקמת הצוות לפני ותוך כדי רכישת נכסים לביצוע פליפים, ראיינתי מספר קבלנים, קבלתי המלצות, ראיתי עבודות שלהם, דברתי עם לקוחות ואפילו ביקרתי בנכסים שהם משפצים בשטח.

אני רוצה לדבר על אופן בחירת הקבלן בהשוואה לקבלת מועמד לעבודה, התהליך הוא די זהה, ואני רוצה להכניס את התהליך שאותו עשיתי מאות פעמים במשך חיי המקצועיים כמנהל פרויקט ומנהל קבוצות מהנדסים בחברות הייטק למיניהם.

במהלך בחירת הקבלן או מועמדים בכלל (בכל תחום שהוא), צריך לדעת ולקרוא בין השורות, הממליצים שאנחנו מקבלים מהקבלנים הם ממליצים שהם או חברים של הקבלנים או שהם ממש ממש מרוצים מהם, אף אחד לא ייתן ממליץ שיפסול אותו, הרי המטרה של הקבלן היא לזכות בעבודה, להיות הבולט בין כל הקבלנים שאני מראיין, לכן אנחנו צריכים לקחת בערבון מוגבל את הממליצים ולנסות להוציא מהם את הנקודות החלשות של הקבלן.

אני בדרך כלל במהלך שיחה מנסה לקפוץ מהחלקים החיוביים לאזורים השליליים, לדוגמא אני נותן לממליץ לספר על משהו חיובי שהקבלן ביצע ותוך כדי שיחה לחפש את מה שהממליץ פחות אהב אצל הקבלן, לנסות לברר תוך כדי שיחה על אומדנים שהם לא הגיוניים, כמו לדוגמא משך זמן ה demo שלא אמור לקחת יותר משבוע, במידה וכן, לנסות להבין למה?

אם אתם נמצאים בשטח אפשר לראות את ההבדלים באיכות הפינישים של הקבלנים באתרים שבהם הקבלן מבצע שיפוץ כרגע, צריך לשים לב על הדקויות הקטנות.

ברוב המקרים אנחנו נכנסים לניהול סיכונים, אנחנו לא באמת יודעים אם הקבלן טוב, אנחנו לא באמת יודעים אם הקבלן יעמוד בלוחות הזמנים, והכי קריטי, אנחנו לא שם בשביל לפקח.

ראיתי בחיי מספר רב של קומבינות לביצוע בקרה על הקבלן.

· בקרה של סוכן הנדל"ן שלנו, הוא מגיע פעם בשבוע או שבועיים ומסתכל בעיקר על ההתקדמות והאם הקבלן עומד בזמנים, האם הסוכן יכול לעמו על טיב השיפוץ? האם הקבלן החל את תהליך ה Framing לאחר סיום ה Demo והרצפה היא Leveled בכל הדירה ? האם הקבלן השתמש בכבלי חשמל סטנדרטיים? האם הקבלן בנה את התשתית למיזוג או לחימום בצורה נכונה? – אם הסוכן לא היה קבלן, אז לא ממש.

· בקרה של חברת ה Inspection, אנחנו מזמינים איש מקצוע שיעשה בקרה על השיפוץ, הרעיון נחמד ואפילו יכול להיות יעיל, הבעיה העיקרית הינה שאנחנו נזמין את החברה בדברים הגדולים, ושוב אנחנו יכולים לפספס את הדברים הקטנים כמו Framing לפני סיום ה Demo ולפני בדיקה שהרצפה היא Leveled – משהו קטן שיכול לעלות לנו בהרבה כסף ובעיכובים בבניה ובפרויקט.

· בקרה של מעצב/ת פנים שלקחנו לפרויקט, בדיוק כמו הסוכן, לא איש/ת מקצוע, ללא ניסיון בבניה ולא באמת יכולים לתת לנו מדד על איכות השיפוץ.

· קומבינציה של כמה שכתוב מעלה – המסקנה עדיין נשארת בעינה.

אני לא אומר שכל קבלן יברח או יעשה עבודה לא טובה, אבל אני בהחלט מצביע על נקודות בעייתיות בניהול הפרויקט שלנו, המטרה שלנו להרוויח כסף בצורה היעילה ביותר והטובה ביותר.

גם אני נאלצתי לפטר קבלן במהלך השיפוץ והפסדתי כסף, אך למדתי שיעור מעולה.

אני רוצה לשבור פה פרדיגמה בנושא הקבלן, אנחנו לא בעלי מקצוע, אנחנו לא באמת יכולים לוודא האם הקבלן הוא טוב, איכותי ואמין, גם בארץ מאוד קשה למצוא קבלן שיפוצים טוב.

בעזרתו של רפי מזרחי (וזה המקום להודות לו על התמיכה והעזרה באיתור האיש הנכון במקום הנכון) מצאתי את מנהל פרויקט, בעל ניסיון של למעלה מ 10 שנים בניהול פרויקטי בניה ויזמות, איש עם יידע עצום שיודע מה היא איכות העבודה שאנחנו מצפים מקבלן, איזה רישיונות צריך, איך מתנהלים מול העיריה ויודע בדיוק מה הקבלן צריך לבצע ויכול לעשות בקרה אמיתית על איכות השיפוץ.

מנהל הפרויקט הופך להיות דמות מרכזית בתהליך השיפוץ שלנו במיוחד בנקודות שבהן יש שאלות וחוסר וודאות.



קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related Articles

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם,…

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם, בַּמֶּה שֶׁיֵּרָשֵׁם בְּדִּבְרֵי הַיָּמִים כִּגְדֹּלַת הָהַפְגָּנוֹת לְמַעַן הָחֹפֶשׁ בְּתוֹלְדוֹת אֻמָּתֵנוּ. לִפְנֵי שנה וחצי, אֲמֶרִיקָאִי דָּגוּל (ישראלי לשעבר), אֲשֶׁר בְּצִלּוֹ נֶחֱסֶה כַּיּוֹם, חָתַם עַל דִּבֵּר הַדְּרוֹר. דִּבֵּר זֶה הוּא מַשּׂוּאַת אוֹר שֶׁל תִּקְוָה לְמִילְיוֹנֵי גמדים, עֲבָדִים כלכליים אֲשֶׁר נִכְווּ בְּכִיב מְשַׁוֵּעַ שֶׁל…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות שהתחילו רע והפכתם אותם.. אלא עסקאות כושלות…לכולם יש כאלה.. הנסיון השיתופי של כולנו ילמד אחרים… וזה תמיד טוב להסתכל אחורה לראות טעויות שנעשו וכמה למדתם מהם…. מי מתחיל?

0 0 vote
Article Rating
הרשמו
הודעה על
3 תגובות
החדש ביותר
הישן ביותר הכי מדורגות
Inline Feedbacks
View all comments
Ori Gutman
Ori Gutman
1 שנה לפני

זה מאד פשוט: אין כזה דבר קבלן טוב וזול, אם הוא היה טוב הוא לא היה זול. זה כמובן לא אומר שאם הוא יקר אז הוא טוב…
איש אחד חכם פעם אמר לי: אני לא מספיק עשיר כדי לקנות בזול, משפט שלמדתי על בשרי פעמים רבות כמה הוא נכון.

Sagi Traybel
Sagi Traybel
1 שנה לפני

אני משלם 600 דולר לנכס לחודש

Tomer Zamosh
Tomer Zamosh
1 שנה לפני

תודה שגיא , מה העלות של מנהל פרויקט כזה לפליפ של 150k שנמשך נניח 5 חודשים?

בפורום זה תוכלו להתייעץ על כל נושא מתחום הנדל”ן בארה”ב, בנושאים כמו איך לפתוח חשבון בנק בארה”ב, איך לפתוח LLC, מה האיזורים המומלצים להשקעה כיום, איזור שכל אחד יכול לספר על כל העסקאות המוצלחות שעשה מא’ עד ת’ וכמו כן על הפאשלות, ניתוח של איזורים ספציפיים ביחד, משאל על האיזור המועדף על כולם להשקעה, אתרים מומלצים, הדרך הטובה ביותר להמיר כספים וכו’. כולנו מחפשים השקעות, ואנחנו בטוחים ש 100 מוחות ומנתחים עובדים יותר טוב ממוח אחד אז אל תתביישו להעזר במומחים שבפורום. הנהלת הפורום אינה אחראית לשימוש בתכני הפורום ואינה נושאת באחריות כלשהי לנכונות המידע. השימוש במידע נעשה באחריות המשתמש והמפרסם. בעת פרסום מידע בפורום, אתה מוותר על כל טענת זכויות יוצרים ואתה מאשר כי הנהלת הפורום יכולה לעשות שימוש חוזר במידע זה בכל דרך שמתאימה לך ובכל מדיה. שיהיה לכולנו בהצלחה!

All content listed here is Copyright © 2019

978-600-8229
3
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x
X