עבודה עם משקיעים
אחד הדברים הכי מהנים בעבודה שלי (אם לא הכי מהנה) זה לעבוד עם המשקיעים. אני חושב שזה מאד קשור למרכיבים באישיות שלי, הבאים לידי ביטוי בתחום זה: הצורך ביצירת קשרים בינאישיים, הרצון לסייע לאנשים, האפשרות להכיר כל פעם אנשים חדשים ומעניינים והאפשרות להתבונן בהתנהגות וקבלת ההחלטות של האדם שנמצא מולי (על כל המורכבות המאד מעניינת של נפש האדם).
יחד עם זאת, כמו בכל דבר מהנה, גם כאן יש לא מעט קשיים ומורכבויות. השיטה בה אני עובד עם המשקיעים שלי היא על-ידי איגודם בחברת LLC משותפת לאותו פרויקט. היתרונות ברורים: כולם נמצאים תחת חוזה אחיד, זה מקל מאד מבחינה מיסוית, חוסך לי כיזם הרבה התעסקות ובירוקרטיה וכו' וכו'. החסרונות של זה הם בדרך כלל הרצונות והתפיסות השונות של החברים בקבוצה. בעסקאות שאני מציע, רמת ההשפעה של המשקיעים על העסקה היא קטנה מאד ולכן נדרשת כאן הליכה מאד זהירה בין כיבוד הרצונות והבקשות האישיות שלהם, לבין ההחלטה מתי אני "חותך" נושא מסויים כי צריך להתקדם.
גיליתי שמעבר לכל התשואות והמספרים היפים, הדבר שאולי הכי חשוב למשקיעים זה השקיפות של כל התהליך, מהתחלה ועד הסוף. לצערי יש בשוק שלנו הרבה נוכלים שעושים שם רע לכל העוסקים במקצוע והמשקיעים כבר באים "מוכנים" עם כל החששות והשאלות, שבהחלט מובנות ומקובלות. לכן אני מקפיד לשלוח למשקיעים שלי דו"ח רבעוני מפורט של כל ההוצאות וההכנסות, שולח תמונות וסרטוני וידאו בכל נסיעה שלי לשם, מעדכן אותם בשוטף בכל דבר חדש (התקדמות תהליך השיפוץ, דייר נכנס או עזב וכו'), שולח אסמכתאות ואישורים על ביצוע של העברות וכל דבר נוסף שיכול לתת שקט נפשי למשקיע.
בנוסף, אני ממליץ מאד לעשות תיאום ציפיות מוגדר וברור עבור כל שלב בעסקה. המשקיעים זקוקים לזה, ובצדק.
אני זוכר שבתחילת הדרך ישבתי עם משקיע ודיברנו על מבנה העסקה והמרכיבים השונים שלה. כאשר הגענו לנושא המיסוי, אמרתי לו שאני מטפל לו בכל הבירוקרטיה של זה מול משרד רואי החשבון האמריקאי שאני עובד איתו. המשכנו בשיחה ועברנו הלאה לנושא הבא. כשהגיע סוף שנה והוא נדרש להגיש את הדו"ח השנתי, הוא לא הבין למה הוא צריך לשלם את זה מכיסו. לטענתו, מה שהוא הבין ממני באותה פגישה זה שהטיפול הזה שלי כולל גם את התשלום הנדרש עבור הכנת הדו"ח שלו. אז למרות שמדובר בכסף מאד קטן ביחס למה שהשקיע ולמרות שהתשואות שהוא עשה בעסקה הזאת היו פנומנליות, מה שנשאר לו בראש זאת ההוצאה הזאת שכביכול לא דוברה בינינו. במקום מסויים הוא אולי אפילו הרגיש שממש עשיתי לו תרגיל ולקח לי הרבה זמן לזכות באמונו מחדש.
היום אני מגיע לכל פגישה שכזו עם מעיין צ'ק-ליסט כזה, על מנת ששום דבר לא יפול בין הכסאות.
יש עוד המון נושאים שאפשר לדבר עליהם בהקשר הזה ולכן אני מציע לפתוח את הדיון – תכתבו לי כאן בתגובות שאלות שחשוב לכם לדעת (בין אם אתם יזמים או בין אם משקיעים) ואני מבטיח לענות על הכל.
ולסיום אחרון באמת:
אם קראתם את התכנים ששיתפתי השבוע, אהבתם אותם והנושאים מעניינים אתכם – אני מזמין אתכם גם לעמוד העסקי שלי:
אשמח לשמוע מכם פידבק / רעיונות לשיתופי פעולה ועוד…
שבת שלום,
ירון שיפוני – מיאמי תל אביב השקעות נדל"ן
ירון, 2 שאלות-
1. למה אתם מתאגדים כLLC ולא LLP?
2. מה את. מציע למשקיעים שלך במסגרת העסקאות? אם לא נוח לך לענות כאן אשמח בפרטי, מעניין אותי כמי שמייצג משקיעים ומחפש עסקאות
אחלה פוסט! הייתי מעוניין לדעת מה אורכי פרויקטי פליפים שאתה מוביל? מהו המודל העסקי וחלוקת הרווחים?