יזם השבוע – פוסט 3 שלום לכולם, אני קורא המון בפורומים על הקושי הרב למצוא קבלן…

יזם השבוע – פוסט 3

שלום לכולם,

אני קורא המון בפורומים על הקושי הרב למצוא קבלן טוב וזול.

לפי מה שראיתי וחוויתי בעצמי, בתהליך מציאת הקבלן אנחנו עובדים לפי מה שלימדו אותנו בקורסים השונים, ולא משנה באיזה קורס, כולם מדברים על אותו הדבר.

איך אני מוצא קבלן? מאיפה? להלן הדרך בה אני איתרתי את הקבלנים שלי:

דרך ראשונה הינה דרך הסוכן, כחלק מאיתור הסוכן, אני אחפש סוכן עם התמחות בפליפים, וכשאני מוצא סוכן כזה, אני מברר איתו עם אילו קבלנים הוא עבד ועל מי הוא ממליץ, הייתי מחפש בפורומים השונים ועוד.

בתהליך הקמת הצוות לפני ותוך כדי רכישת נכסים לביצוע פליפים, ראיינתי מספר קבלנים, קבלתי המלצות, ראיתי עבודות שלהם, דברתי עם לקוחות ואפילו ביקרתי בנכסים שהם משפצים בשטח.

אני רוצה לדבר על אופן בחירת הקבלן בהשוואה לקבלת מועמד לעבודה, התהליך הוא די זהה, ואני רוצה להכניס את התהליך שאותו עשיתי מאות פעמים במשך חיי המקצועיים כמנהל פרויקט ומנהל קבוצות מהנדסים בחברות הייטק למיניהם.

במהלך בחירת הקבלן או מועמדים בכלל (בכל תחום שהוא), צריך לדעת ולקרוא בין השורות, הממליצים שאנחנו מקבלים מהקבלנים הם ממליצים שהם או חברים של הקבלנים או שהם ממש ממש מרוצים מהם, אף אחד לא ייתן ממליץ שיפסול אותו, הרי המטרה של הקבלן היא לזכות בעבודה, להיות הבולט בין כל הקבלנים שאני מראיין, לכן אנחנו צריכים לקחת בערבון מוגבל את הממליצים ולנסות להוציא מהם את הנקודות החלשות של הקבלן.

אני בדרך כלל במהלך שיחה מנסה לקפוץ מהחלקים החיוביים לאזורים השליליים, לדוגמא אני נותן לממליץ לספר על משהו חיובי שהקבלן ביצע ותוך כדי שיחה לחפש את מה שהממליץ פחות אהב אצל הקבלן, לנסות לברר תוך כדי שיחה על אומדנים שהם לא הגיוניים, כמו לדוגמא משך זמן ה demo שלא אמור לקחת יותר משבוע, במידה וכן, לנסות להבין למה?

אם אתם נמצאים בשטח אפשר לראות את ההבדלים באיכות הפינישים של הקבלנים באתרים שבהם הקבלן מבצע שיפוץ כרגע, צריך לשים לב על הדקויות הקטנות.

ברוב המקרים אנחנו נכנסים לניהול סיכונים, אנחנו לא באמת יודעים אם הקבלן טוב, אנחנו לא באמת יודעים אם הקבלן יעמוד בלוחות הזמנים, והכי קריטי, אנחנו לא שם בשביל לפקח.

ראיתי בחיי מספר רב של קומבינות לביצוע בקרה על הקבלן.

· בקרה של סוכן הנדל"ן שלנו, הוא מגיע פעם בשבוע או שבועיים ומסתכל בעיקר על ההתקדמות והאם הקבלן עומד בזמנים, האם הסוכן יכול לעמו על טיב השיפוץ? האם הקבלן החל את תהליך ה Framing לאחר סיום ה Demo והרצפה היא Leveled בכל הדירה ? האם הקבלן השתמש בכבלי חשמל סטנדרטיים? האם הקבלן בנה את התשתית למיזוג או לחימום בצורה נכונה? – אם הסוכן לא היה קבלן, אז לא ממש.

· בקרה של חברת ה Inspection, אנחנו מזמינים איש מקצוע שיעשה בקרה על השיפוץ, הרעיון נחמד ואפילו יכול להיות יעיל, הבעיה העיקרית הינה שאנחנו נזמין את החברה בדברים הגדולים, ושוב אנחנו יכולים לפספס את הדברים הקטנים כמו Framing לפני סיום ה Demo ולפני בדיקה שהרצפה היא Leveled – משהו קטן שיכול לעלות לנו בהרבה כסף ובעיכובים בבניה ובפרויקט.

· בקרה של מעצב/ת פנים שלקחנו לפרויקט, בדיוק כמו הסוכן, לא איש/ת מקצוע, ללא ניסיון בבניה ולא באמת יכולים לתת לנו מדד על איכות השיפוץ.

· קומבינציה של כמה שכתוב מעלה – המסקנה עדיין נשארת בעינה.

אני לא אומר שכל קבלן יברח או יעשה עבודה לא טובה, אבל אני בהחלט מצביע על נקודות בעייתיות בניהול הפרויקט שלנו, המטרה שלנו להרוויח כסף בצורה היעילה ביותר והטובה ביותר.

גם אני נאלצתי לפטר קבלן במהלך השיפוץ והפסדתי כסף, אך למדתי שיעור מעולה.

אני רוצה לשבור פה פרדיגמה בנושא הקבלן, אנחנו לא בעלי מקצוע, אנחנו לא באמת יכולים לוודא האם הקבלן הוא טוב, איכותי ואמין, גם בארץ מאוד קשה למצוא קבלן שיפוצים טוב.

בעזרתו של רפי מזרחי (וזה המקום להודות לו על התמיכה והעזרה באיתור האיש הנכון במקום הנכון) מצאתי את מנהל פרויקט, בעל ניסיון של למעלה מ 10 שנים בניהול פרויקטי בניה ויזמות, איש עם יידע עצום שיודע מה היא איכות העבודה שאנחנו מצפים מקבלן, איזה רישיונות צריך, איך מתנהלים מול העיריה ויודע בדיוק מה הקבלן צריך לבצע ויכול לעשות בקרה אמיתית על איכות השיפוץ.

מנהל הפרויקט הופך להיות דמות מרכזית בתהליך השיפוץ שלנו במיוחד בנקודות שבהן יש שאלות וחוסר וודאות.