11261 Sandrone Ave, Las Vegas, NV 89138 | Zillow
**תוספת** – יש לנכס 4-7 showings בשבוע, שלמיטב הבנתינו זה מספר מכובד. הוא גם היה ב"כמעט חוזה" מספר פעמים בתקופה הזו. בגלל זה לא חשבנו שאנחנו ממש רחוקים מהמחיר הראוי.
—————————————————————————–
היי, זקוקים פה לעזרת המומחים – רכשנו נכס להשקעה בלאס וגאס (גרים פה) שעל פניו מהווה השקעה מאד סולידית – 4 חדרי שינה, בריכה קטנה, משופץ ברמה יחסית גבוהה, השכונה מהטובות בעיר. מרחק הליכה (אבל לא קרוב מדי) מבתי ספר ציון 10, מרחק הליכה מפארק ענק וירוק (ושוב, לא קרוב מדי). המטרה הייתה לרכוש את הנכס, להינות ממנו כנכס מניב בזמן שמחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות פה בוגאס. רכשנו את הבית ב$400K עם 80% מימון. לפי הComps שקיבלנו מהRealtor ובדיקות עצמאיות, אפשר להשכיר את הבית בכ$2400 לחודש, מה שמייצר לנו תשואה שמגרדת את ה10% על הסכום שהשקענו.
עד כמה שהמספרים יפים, כבר 3-4 חודשים שהנכס עומד ריק. שבוע אחרי שפרסמנו כבר התקבל application שאישרנו והבריז ברגע האחרון (הסוכן שלנו לא לקח עדיין ערבות כספית בשלב שהוא הבריז), מאז היו עוד כמה שהתעניינו לשים application וסתם נעלמו ואלה שכן שמו מאז (כ3-4 מועמדים) כל אחד היה דפוק בדרך שלו. דפוק ברמה של רישומים פליליים, הונאות, חובות למספר גופים שונים, Evictions, וכל הדברים היפים שאנחנו לא אוהבים בבית שלנו.
את הבית הראשון שלנו רכשנו בשכונה שנחשבת לאחת הטובות כדי שישמש כעוגן, מחירי שכירות יחסית יציבים, דיירים איכותיים וכו', אנחנו לא מבינים איך נכס שנראה ככה טוב על הנייר תקוע עד כדי כך ואלו שכבר כן מגישים applications הם מועמדים ברמה מאד נמוכה.
חשבנו שאולי זה עניין המחיר, הורדנו את השכירות ב2-3 פעימות של $100. זה לא יצר יותר התעניינות וגם לא קיבלנו אף פעם פידבק או בקשה ממתעניינים להוריד את השכירות. בנוסף, כשאנחנו לוחצים להוריד את מחיר השכירות הסוכן טוען נמרצות שזה לא עניין של מחיר ואין צורך להוריד. קשה לנו להאמין שזה נובע מה6% מתוך ה$100 הנוספים שהוא יקבל בחודש על הניהול.
לקחנו מספר אנשים שונים והראינו להם את הבית, רק כדי לראות אם אנחנו מפספסים משהו, בשכונה, בבית, בסביבה אבל כולם חשבו כמונו (וכמו הסוכן שליווה אותנו) שזה נכס איכותי שיושכר במחיר גבוה.
אז עכשיו אני אהיה קצת יותר ממוקד בשאלות שלי:
1. האם מנסיונכם, לסוכן שמייצג אותנו בהשכרה (ובניהול בהמשך) יש חלק בזה שהבית לא מושכר? למיטב ידיעתינו הוא מפרסם את זה בmls ומרגע זה הוא רק צריך לקבל applications ולנסות רק לא להבריח אותם. הוא גם איתנו באותו אינטרס של לאכלס את הנכס כמה שיותר מהר. לכן אנחנו תוהים האם להחליף realtor או שזה רק ייצר הוצאות נוספות, יבזבז זמן כי גם ככה אין לו חלק גדול בסיכויי ההצלחה?
2. כוונו אותנו בבקשה לנקודות נוספות שיוכלו להסביר למה הנכס לא מושכר, דברים שפספסנו, לא ידענו לבחון וכו'.
זה הנכס למתעניינים:
https://www.zillow.com/…/11261-Sandrone-Ave-…/55462137_zpid/
תודה רבה!
11261 Sandrone Ave, Las Vegas, NV 89138 | Zillow
11261 Sandrone Ave , Las Vegas, NV 89138-7503 is a single-family home listed for rent at $2,300/mo. The 2,101 sq. ft. home is a 4 bed, 2.5 bath property. Find 24 photos of the 11261 Sandrone Ave home on Zillow. View more property details, sales history and Zestimate data on Zillow.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
מניסיוני בווגאס עברתי את אותם דברים אשר ציינת , שוק הדיירים בווגאס על הפנים , כמו שציינת הם באים ממלאים אפלייקשן ואז חותכים , ממליץ לך להגיש אפלייקשן לסקשן 8 ולפרסם בכרגליסט , אתה מקומי תוכל לבדוק בכל רגע נתון ששומרים בצורה ראויה על הבית , ברגע שמדובר בבית עם 4 חדרים רוב הסיכויים שתמצא שוכר שישלם 2000-2200 שכירות דרך סקשן 8 , כמוני כמוך רכשתי נכסים חדשים גדולים שכל אחד היה רוצה לגור בבית כזה , דבר נוסף נתקלתי לא מעט בדיירים שמשלמים כמה חודשים בזמן ואחרי מספר חודשים צריך לרדוף אחריהם , בסקשן 8 הם מקבלים כסף מהמדינה מה שמבטיח לך שכירות בזמן
1. אנחנו באמצע שנת לימודים, ותקופת חגים, שוק השכירות רגוע מאוד עכשיו.
2 שכירות גבוהה תסנן לכם דיירים ומצד שני לוקח יוצר זמן למצוא שוכר.
3 זה שזה בmls זה לא מספיק. רק מתווכים אואים את הMLS.
שוכרים פוטנציאליים מסתכלים באתרי פרסום כמו CRAIGSLIST, אתרים ואפליקציות מקומיות וכן הלאה.
במצב כזה כדאי לבדוק עם חברות ניהול שעובדות בשכונה שלכם לגבי גובה השכירות ומציאת שוכרים בתקוםה זו של השנה.
אם יש בתי ספר טובים זה אומר שרוב הסיכויים שאתם תמצאו משפחה שתגור בבית, אף אחד לא שש לעבור באמצע שנת לימודים.
תוודאו שוב שהבית מותאם בדברים הקטנים שהופך נכס לבית שמושך משפחות.
אמנם טיפה רחוק מהסטריפ, אבל Airbnb זו לא אופציה?
בתור אחד שחשב להשקיע בוגאס זה בידיוק מה שנרתעתי ממנו. מצד אחד רוצה להשקיע בשכונה טובה עם בתי ספר טובים מצד שני… זה וגאס. אם זו משפחה עם עבודות מסודרות הם כנראה יכולים לקנות בית בעצמם ולא יצטרכו להשכיר. ואם הם לא מה שתיארתי אז סביר מאוד להניח שבוגאס תקבל הרבה אנשים מפוקפקים.
לא השקעתי בסוף בוגאס בגלל החשש הזה למרות המחירים הנוחים.
המחיר החציוני בוגאס לקניית בית הוא בסביבות $270,000 אז אולי לא להרבה יש סכום כזה גבוה לשכירות של בית שעלה $400,000, נראה שזה יתאים למשפחה עם ילדים שרוצים שהילדים יילכו לבתי ספר טובים, רק צריך למצוא את המשפחה המתאימה, אולי זה רק עניין של זמן. אני מהצד השני של נבאדה (רינו) ומחירי הבתים יקרים בהרבה, בית שמושכר ב2,500 עולה בסביבות חצי מיליון אם לא יותר, זה שוק שונה לחלוטין מוגאס אבל 2,400 נשמע לי הרבה לבית של 400,000 הייתי מבקשת לראות קומפס של השכונה ולהחליט על הצעד הבא לפי המספרים. אגב גם אני הייתי מעדיפה חברת ניהול בתור התחלה, מבינה את הרציונל שלך. בהצלחה!
נראה שזו שכונה של בתי ספר טובים ויכול להיות שפשוט נפלת על תקופה בה השוק מת.
בדרך כלל בכל ארהב בחודשים האלו השווקים של הנדלן מעטים ובמיוחד בשכונות של בתי ספר טובים שרוב התושבים הם משפחות עם ילדים שפשוט לא עוברים באמצע שנה אלה בתקופת הקיץ
מחיר… העיניין זה להוריד כל 14 עד 21 יום ככל שהנכס עומד עד שמגיע שוכר.. לא להשאיר תקופה ממושכת באותו מחיר
תעשה ליד נסיון תבדוק כמה מהר הוא חוזר ואיך הוא מתנהל
לפעמים בריכה זה חיסרון למשפחות עם ילדים קטנים (מפחדים שיטבעו וכאלה) אולי שווה לארגן איזה משהו בטיחות גדר או משהו (יודעת על קליפורניה אבל אולי זה גם קטע שם)
מנסיון עם חברות ניהול לאחרונה- הייתי מוותרת על התענוג אם אתם ליד בעיקר אם זה משפחות טובות ושמה לי בכיס בעיקר איזה 2-3 הנדימן שיודעים לתקן דברים
לפעמים יש מזל מחורבן , בסוף זה עובר אבל החורף ובעיקר החגים זה זמן קשה אז לקחת אוויר
בהצלחה ניב ?
מחיר זה תמיד העניין!!!!
אם אתם שם גרים למה אתם צריכים ניהול, נראה כאילו הוא סתם מורח, הייתי מדבר עם עוד סוכן.
אם אתם שמים בstreet easy
זה ישלח לכל האתרים מפורסמים. לא יודע איך אצלכם בניו יורק זה עולה 4$ ליום
מספר שאלות בכדי להבין את התמונה המלאה.
1. איך הגעת לROE של 10%?2. האם בדקת עם 3-4 מנהלי נכסים מה מחיר השוק לשכירות של נכס כזה בשכונה הזאת?
3.מתי הנכס נרכש?
מספר נקודות למחשבה: 1-היכן מפרסם הסוכן? תמיד יש מספר אתרים וצריך לדעת את כלם. 2 – מה נסיון הסוכן בהשכרה והאם פנוי לכל פניה? 3 -בקש לראות קומפס של מחירי השכרה. 4 – עונת השנה, עברנו את הקיץ שאנשים עוברים עם ילדים. 5- אנני רואה שלט להשכרה בחזית הבית. הייתי מחפשת סוכן אחר ומבקשת פרטי קומפס ולברר היכן בדיוק יפרסם. הבית נראה טוב. לדוגמא: יש לידי בית למכירה, לא פורסם באתר חשוב של מתווכים וגם שעושים OH לא מציינים במערכת, וכמובן אף אחד לא בא. בעל הבית לא יודע זאת.
אני הייתי פונה לסוכן ושואל אותו את כל השאלות. מוזר שהוא טוען שהמחיר בסדר ולא צריך להוריד מצד אחד ומצד שני הוא לא מצליח להשכיר אותו. מה ההסבר שלו לזה? הייתי מבקש ממנו קומפס מעודכנים לשכונה וגם מנסה לברר עם אלו שברחו (בנימוס כמובן) מה הפידבק שלהם ומדוע לא חתמו איתכם חוזה בסוף
…..המתווך לוקח להם 6% דמי ניהול חודשיים.
למרות שזילו לא אמין במאה אחוז, עושה רושם שהמחיר שאתם מבקשים גבוה בכמעט 400$ מהמחיר הממוצע בשכונה.
הי, הנכס נראה מצויין בתמונות. לא מכירה את האיזור אבל גרה בלוס אנגלס (לא מאמינה שאני משלמת פה את אותה שכירות על דירת שני חדרים פיצית…). בכל מקרה העצות שלי הן:
אל תוריד שכירות, להפך) תעלה את השכירות. שכירות גבוהה מושכת שוכרים איכותיים יותר. אני בדרך כלל בעד שכירות הוגנת אבל אם המחיר הנוכחי מושך אנשים לא רציניים ולא טובים זה אומר שאתה צריך לסנן אותם כבר משלב הפרסום. תעלה ב 200 דולר ותראה מה קורה. שוב, זו רק הצעה לנסות..
פרסם בקבוצות פייסבוק של השכונה. אם זה ליד בית ספר אתה יכול להגיע למשפחות נחמדות.
תחליף סוכן. אני הגשתי הצעה כשוכרת על דירה שעמדה ריקה חודשים והבוכנות וחברת ניהול הייתה כ”כ עצלנית בלנהל את הנכס שזה סתם עמד ריק. זו הייתה דירה מעולה בלי שום סיבה שלא תושכר בדקות..
סוכן זה טוב, אך לא תמיד מספיק. הצטרפו לקבוצות פייסבוק של שוכרים ושאר אפליקציות, ופרסמו שם. את כל הנכסים שלי אני מפרסם במקביל לברוקרים והם מקבלים את העמלה בכל מקרה. זו אמנם עבודתו של הסוכן, אך האינטרס שלך מובהק