2 הסנט שלי על השקעה דרך הלוואה: בתקופה האחרונה עלו לכותרות מספר פרויקטים כושלים…
2 הסנט שלי על השקעה דרך הלוואה:
בתקופה האחרונה עלו לכותרות מספר פרויקטים כושלים בהם משקיעים ישראלים השקיעו בנדל"ן בחו"ל. אין דרך לדעת בדיוק במה השקיע כל אחד ואחד מהפרויקטים הנ"ל, ובאמת שבכל השקעה יש מידה של סיכון. חשוב לי להרחיב בנקודה אחת ספציפית: אחד מאפיקי ההשקעה הבולטים בנדל"ן בארה"ב הוא למעשה לא השקעה בנדל"ן, אלא הלוואות. משקיעים מלווים כסף ליזמים מקומיים לטובת ההון העצמי הדרוש ליזם לצורך קבלת הלוואה מהבנק.
יזם בארה"ב שמקבל מהבנק הלוואה לצורך ביצוע פרויקט בגובה מסוים (נגיד 70%), נדרש להשלים מהונו העצמי את יתרת הסכום (נגיד 30%). מקובל ואפשרי שיזם יקבל הלוואה נוספת, מעבר להלוואה הרגילה מהבנק, וזאת לטובת השלמת ההון העצמי הנדרש. הלוואות מסוג זה נקראות הלוואות "מזנין".
היתרונות של הלוואה כזו ליזם הם שהוא יכול להגדיל את נפח הפעילות שלו, ולמנף את ההון העצמי שלו לפרויקטים גדולים יותר, או מספר רב יותר של פרויקטים, ע"י הגדלה של ההון העצמי ההתחלתי. החיסרון ליזם הוא שהלוואה כזו היא הלוואה יקרה משמעותית מהלוואת הבנק. אם בנק ייתן ליזם הלוואה בריבית של כ-6%, אז ריבית הלוואת המזנין יכולה להגיע גם ל-12%. לעיתים ישנם הסכמים בהם נותני הלוואת המזנין נהנים גם מנתח ברווחים, במידה ויש.
היתרון למלווים הוא, כפי שצוין, שההלוואה יקרה, כלומר הם מקבלים ריבית גבוהה, ואף לפעמים אפיק רווח נוסף מרווחי הפרויקט. החיסרון למלווים הוא שהביטחונות שהם מקבלים להבטחת כספם הם נמוכים במדרג סדר הנושים, ועל זה נפרט:
כמובן שאם הכל עובד טוב – זה נהדר וכולם מרווחים. בסופו של יום הלוואת מזנין הינה הלוואה לגיטימית. אבל במידה ויש תקלה בפרויקט, או אז נוצרת בעיה. במקרה של תכנון לא טוב, אפילו תקלה בפרויקט אחר יכולה לגרור בעיה לכל הפרויקטים של היזם.
בכל השקעה חשוב לבדוק את ה-"WORST CASE SCENARIO" – מה יקרה במקרה הגרוע ביותר? אם אנחנו נותנים הלוואה עלינו לקחת בחשבון שנצטרך לבצע מימוש של הנכסים, כלומר למכור את נכסי החברה הלווה למרבה במחיר ולהחזיר את הכסף שניתן ליזם.
בלי להרחיב יתר על המידה, אציין שכאשר ממשים נכסי חברה יש מדרג למי מגיע קודם הכסף ולמי מגיע כסף אח"כ (ממה שנשאר) וכו'. דבר זה נקרא סדר נשיה.
בסדר הזה, מיד אחרי תשלומי המיסים למדינה – הבנק תמיד נמצא ראשון. אם הבנק לא יהיה מיד אחרי המדינה – אין הלוואה.
כלומר, אם יהיה צורך לממש את הנכסים – קודם כל המדינה תקבל את חלקה, קרי המיסים. הבנק יקבל את כל הכסף שחייבים לו, לרבות הוצאות נלוות, שני רק למדינה. מה שיישאר, אם יישאר, ילך לבאים בתור, במקרה שלנו אלו המלווים של הלוואת המזנין, נושים אחרים והיזם המקורי.
בהנחה שבפרויקט יש מרווח רווח סביר ובאמת נשאר כסף אחרי שהבנק לקח את חלקו – עכשיו על המלווים לגבות את החלק שלהם. עם זאת, גם זה לא מגיע בחינם, כיוון שחייבים עו"ד, ובדר"כ יהיו עוד נושים שיריבו על אותו נתח, כך שבמקרים רבים מה שקורה זה סוג של תספורת. המלווים מקבלים חלק מההלוואה המקורית ובלבד שיקבלו משהו חזרה.
לסיכום, הלוואות הון עצמי ליזמים הן לא ממש השקעה בנדל"ן, הן יותר השקעה בענף הנדל"ן. הן מסוכנות יותר מהשקעת נדל"ן בגלל בטחונות חלשים יותר, ולרוב לא נהנים בהן מיתרונות נוספים שיש בהשקעה בנדל"ן, כמו עליית ערך, חיסכון קרן ההלוואה וכו'. בנוסף, להיות מלווים זהו מקצוע שדורש מנגנון "אל כשל" מסודר שמאפשר למלווים לממש את הנכסים של החברה ביום פקודה, וכמובן את היכולת להעריך את הסיכון כמו גם את עלויות המימוש עצמן.
בסופו של יום – הבטוחה הטובה ביותר היא בעלות על הנכס שבו אתם משקיעים.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
מה הכוונה?
שלוםכתבה מצויינת – אשמח לקבל רשות לשתף את העוקבים שלי ברשתות החברתיות – כמובן עם ציון הכותב ואת כל הקרדיט בשבילו !!
Sharon Moses Biton
פוסט יפה…יחד עם זאת…
בהלוואות מזנין הערובה היא כמובן שגם הנכס עצמו..ולא רק..
הלוואות מזנין שניתנה על ידי מלווה מסודר לא מגיעה בסה”כ עם יתר ההלוואות ליותר מ 70-75% משווי הנכס..(כולל המימון מהבנק)
כך שעדיין יש מרווח (באפר) גדול
עוד לא נתקלתי במשהו אחר ובסגנון אחר
נ.ב
יש קרן בארץ מסודרת שדווקא נותנת תשואה של כ 11% לשנה שבית היתר נותנת גם מימון מזנין (זה באזור מסויים וגם לרף מסויים של גודל יזם, וכמובן חלק ממשהו גדול יותר ) שסך המימון הכולל לא עובר את ה 70%..
שגם מוכרת לתיקון 190
בול פגיעה!
Ran PeledRan Peled
תודה על המידע
תודה על השיתוף
Respect