Watch video
הרבה שואלים אותי לאחרונה, אז מה כדאי יותר –
תשואה מועדפת או הבטחת תשואה ?
תשואה מועדפת
למשקיע הובטח 8% תשואה מועדפת,
זא שיש לו עדיפות בקבלת התשואה
הראשונה בגובה של 8% מהרווחים.
נניח והנכס מניב 12% בשנה נטו,
אז ה 8% הראשונים הולכים למשקיע,
ו 4% הנותרים הולכים ליזם.
או במקרה שהנכס מניב רק 8% נטו,
כל ה 8% הולכים למשקיע.
הבטחת תשואה
זה אומר שבתשואה מובטחת,
תהיה לכם תשואה של X אחוזים
מתוך סהכ התשואה Y של הנכס.
זא שלא משנה מה היו ההוצאות, ההכנסות,
המשקיע מקבל X אחוזים תשואה.
נשמע כדאי, נכון ?!
אז זהו שלא. בכל עסקה יש סיכון מול סיכוי,
ואין דבר כזה בנדלן הבטחת תשואה.
אז איפה הבעיה פה ?
המשקיע קונה את הנכס מעל מחיר השוק,
ובעצמו מממן לעצמו את תשלומי השכירות,
ואת התשואה המובטחת.
מתי המשקיע יבין שיש פה בעיה ?
כל עוד המשקיע מקבל שכירות, אז הכל בסדר.
והוא חי באשליה שהוא עשה עסקה טובה.
אך ברגע שהוא ימכור את הנכס,
הוא פתאום יגלה שמחיר השוק נמוך משמעותית
מהמחיר שהוא קנה אותו.
ואז כל הרווחים שלו ימחקו.
אז מה עדיף ?
כמובן שתשואה מועדפת.
אז שלא יעבדו עלייכם !
[fb_vid id=”photo_id”:”2989158621112903″”][fb_vid id=”2989158621112903″]
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
אבל סתם שאלה
במידה ואני קונה נכס שכבר מושכר..
אז באופן עקרוני אפשר להבטיח תשואה לא? כי יש שוכר ( נניח עם חוזה לשנה )
כמה שזה נכון
סירטון פגז …
ממש נכון: שלא יבטיחו לכם תשואות. הנכס הוא נכס דינמי- שוכרים נכנסים, יוצאים, בלאי טבעי/ לא טבעי כתוצאה משימוש לקוי של דיירים/ eviction וכו’.
כאשר אנשים פונים אליי הדבר הראשון שאני אומר להם: “תתרחקו מאלו שמבטיחים תשואה!”
כמובן שיש דרכים לצמצם סיכון: רכישה מתחת לשווי שוק, רכישה באזור יציב יחסית, בדיקת העסקאות והמספרים עם 3 גורמים שונים לפחות, תהליך סינון דיירים קפדני וכו’…
אולם לעולם אל תתפתו להצעות של תשואה מובטחת!
בהצלחה!
אם אפשר לראות תמונות של בתים למכירה בארה”ב
מעוניין לקנות בית בארה”ב