יזם השבוע – פוסט #3נדל"ן בארה"ב בשלט רחוק –נתחיל מהשורה התחתונה – אין …
רכשו נכס באזור פשיעה ו\או במחיר מופקע , שילמו מחירים מופקעים על שיפוץ הנכס מבלי שיש להם מושג על מה הם משלמים, החברת ניהול לא מתפקדת –
ועוד צרות צרורות כיד הדמיון –
בחינת הפרמטרים לבחירת עיר להשקעה היא נושא לכשעצמו –
וגם אחרי שבחרנו נכון
חשוב לצאת לשטח ודרך הרגליים לבדוק את שוק הנדל"ן נכון להיום וזאת בכמה דרכים:
בחינת מינימום של 300 נכסים ב-ש-ט-ח ורק ב ZIP CODES הטובים של העיר
משמע:
כאלה שנהנים מהגירה חיובית עקבית,
פיתוח סביבתי עירוני, רמת פשיעה נמוכה, רמת הכנסה שהיא פי 3 מהשכירות המקובלת באזור, % הבתים המוצעים להשכרה אינו עובר על 35% מהסך הכללי –
אכן, את רוב הדברים הללו ננסה לאתר דרך אתרי אינטרנט מובילים –
אבל חשוב לבחון מה המגמה הנוכחית בשטח ורק בשטח נכון להיום !
כולל בדיקת מפגעים ששום אתר אינטרנט לא יספר לכם עליהם –
מפגעים סביבתיים, שכנים שמוכרים סמים, שכנים רועשים,
המצאות כלבייה לא מורשית בסמוך לנכס ועוד.
אני בבחינה שלי של העיר ג'קסונוויל –
הרביתי לדבר עם השכנים שגרים באזורים בעיר שבהם בחרתי לעבוד וזה משהו שלא ניתן לעשות מישראל –
המידע שהם סיפקו לי היה שווה זהב וכזה שלא תמצאו בשום מקום אחר –
החל מאיזה אזורים בשכונה כדאי להתרחק, איפה ישנם שכנים בעייתיים, היכן יש מפגעים סביבתיים שלא מטופלים על ידי העירייה ויקשו עלינו לתפעל את הנכס שלנו, וכלה בשביעות רצון שלהם מהאזור שבו הם חיים.
כל זה מנע ממני נפילות עסקיות – ולראיה לעולם לא הפסדתי בעסקת נדל"ן
ועזר לי לאתר את האזורים הטובים ביותר להשקעה בעיר !
בבואנו לבחור חברת ניהול איכותית כדאי שגם את זה נעשה בשטח ונסתכל להם בלבן של העיניים –
נתרשם באופן אישי ובשיחה אישית עם מנהל הנכס, נשאל אותו לניסיונו, איך הוא מטפל בתקלות, האם יש מענה 7\24 לדיירים, מה אופי ההסכם עבודה מולו מבחינת % דמי ניהול, חידוש חוזה עם דייר, עמלת מציאת דייר –
ואכן את כל זה ניתן לעשות בשלט רחוק –
אבל הרושם האישי המתקבל בשיחה אישית של מי שאמון לשמור לכם על הנכס והוא המענה הראשון לגביית הכספים, טיפול בתקלות, מציאת שוכר ועוד –
עם ביקור במשרד שלו והתרשמות מצוות העובדים והצוות האדמיניסטרטיבי –
זה רושם שניתן לקבל רק בשטח.
אחרי ששיפצתי בשטח עשרות נכסים בפלורידה –
אוכל לכתוב ספר עב כרך רק על התחום הזה-
אקצר ואומר שמי שלא מפקח על עבודת השיפוץ של הנכס שלו בשטח –
ולא מכיר את מושגי עולם השיפוץ בארה"ב + עלויות חומרים ועבודה על בורים + החשיבות של הוצאת פרמיט מול העירייה –
יכול להפוך רכישה אטרקטיבית לנפילה עסקית מהדהדת.
בחירת אנשי מקצוע מורשים, ביטוח לצוות הפועלים, הצבת יעדים ברורים לסיום העבודה ותשלום בהתאם, בחינה של איכות העבודה –
וממשיך בהמצאות של בעל הנכס ו\או גורם בעל השקעה כספית בפרויקט –
שיפקח על הגעת הפועלים בזמן, קניית חומרים מסוג ואיכות ספציפיים לאיכות העבודה,
פיקוח על ביצוע השיפוץ תוך כדי סנכרון של כל בעלי המקצוע השונים –**
היו פרויקטים שהיו לי 14 אנשי מקצוע שונים על אותו נכס שמישהו חייב לסנכרן ולפקח עליהם לביצוע אופטימלי של הפרויקט.
אך מה המחויבות שלו ? האם זה הפרויקט היחיד שבו הוא מפקח ? האם הוא נמצא באופן רציף בפרויקט ?
השגחה בשטח על פרויקט השיפוץ של בעל הנכס תבטיח מכירה מקסימלית,
והתעסקות שולית עם תחזוקה –
מכרתי כבר נכס של 2500SQF עם ! 0$ תיקונים לאחר בדיקת מפקח קונים.
מה לא חוויתי –
STOP ORDER –
עצירת הפרויקט על ידי העירייה בגלל חריגה מחוקי הבנייה של העיר,
קבלנים – שגונבים ממך חומרים, רבים אחד עם השני, נעלמים באמצע פרויקט, לא עונים לפון,
גגן – שנפל מהגג והחליט לתבוע את כל העולם כולל אותי ואת החברה,
גניבת מוצרי חשמל – תוך כדי הפרויקט ואחרי,
גניבת מנוע חיצוני של המזגן – נזק ישיר של 2000$ ויותר,
חריגות תקציב שיפוץ בשל אילוצים כפויים,
החמרת דרישות פרמיט כולל הזמנת מהנדס ועוד ועוד ועוד …
על כל אלה התגברתי עם הרבה דם יזע ודמעות – ובשטח !
עם הרבה חוצפה ישראלית, מרפקים, אסרטיביות, נקישה על הדלתות הנכונות –
וכל זה כשאני רץ ממקום למקום כדי למזער נזקים, לסיים את הפרויקט ולצאת עם רווח לטובת החברה והשותפים.
אני לא מעז לדמיין איך הייתי יכול להתגבר על ערימת הבלתמ"ים הזאת מעבר לים ורק עם פון ביד !
יש דברים שדורשים נוכחות פיסית מקרוב !
נדל"ן עושים בשטח או לא עושים בכלל !
אל תסכנו את כספכם בהרפתקאות בשלט רחוק – עסק חייב נוכחות בעלים גבוהה !
בהצלחה לכולם וכולן.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
יפה כתבת Michael Assido
Ido Bleicher
בהנחה שהכל נכון
וזה די נשמע נכון
אז המסקנה לעבור לשם בעצם
תודה על אמירת האמת!
כל מילה בסלע
בדיקה בעבודת שטח נכון להיום –
גילתה לי דברים שלא סיפרו לי על הנכס
https://www.youtube.com/watch?v=iGFcTUHymbU
לכאורה נכס אטקרטיבי שחייבים לסגור עליו עכשיו ומייד –
במציאות חשכו עיניי
https://www.youtube.com/watch?v=2hTE3uYrz0g&t=29s
ההבדל הגדול בין התמונות למציאות
https://www.youtube.com/watch?v=ZOkkvp8VSb4
לכאורה נכס אטרקטיבי מאד דרך הבנק –
השכנים סיפרו לי דברים אחרים
https://www.youtube.com/watch?v=I6tq8OQPVr4&t=35s
מה שגיליתי בנכס הזה שום אתר אינטרנט לא היה מספר לכם
https://www.youtube.com/watch?v=7AyB2qPgLb4&t=47s
עוד הוכחה לחשיבות עשיית נדל”ן בשטח –
https://www.youtube.com/watch?v=J54vLlMxy0g