#יזם השבוע אלון רם פוסט 4 – הבטחה לתשואה – אשליה
הרבה דיברו ועוד ידברו על המושג "תשואה מובטחת".
המתחכמים לא יקראו לזה כך אבל ירמזו שאין מה לחשוש, תמיד יהיה ביקוש לנכס, הנכס תמיד יושכר, התקלות תהיינה מינוריות והתזרים תמיד יהיה חיובי.
אז זהו – שלא.
ולמה לא – התשובה פשוטה. אם התשואה מובטחת והתזרים תמיד חיובי, למה שמישהו ימכור לכם ולא ייהנה בעצמו?
הרי מדובר על תשואות דו ספרתיות או קרובות מאוד לשם, כך שמי שיכול לממן בריביות של 4-6 אחוזים, שאלו הריביות המקובלות, יישאר תמיד עם מרווח חיובי.
לא אספר כיצד מבטיחים תשואה, כולם יודעים זאת.
אזכיר למה לא ניתן להבטיח תשואה, אם רכשנו נכס במחיר האמיתי שלו.
דיירים לא נשארים לנצח בנכס מושכר. החלפת דייר ורענון לקראת דייר חדש עולה כסף.
תקלות בנכסים הינן דבר בלתי נמנע. תיקון נזקים, החלפת מכשירים עקב בלאי ותחזוקה שוטפת, כל אלו עולים כסף.
משרדים מפוארים, קמפיינים שיווקיים ואנשי מכירות – עולים כסף ולא מעט!
אז לפני הכל, תוודאו שלקחתם בחשבון הוצאות ריאליות ולא נגררתם לתרחישים אופטימיים במיוחד.
ההפתעה הגדולה טמונה דווקא בחלק העליון של האקסל שלכם.
לכן תמיד, אבל תמיד תבדקו ותוודאו שהמחיר אותו אתם משלמים הינו המחיר הריאלי של הנכס, בהתאמה למחירי נכסים דומים באותו אזור. תוודאו שמחיר השכירות המוצג לכם אכן מקובל עבור נכסים מסוגו ושסוג האוכלוסייה תואם את יכולות תשלום השכירות באזור.
גם אם קניתם נכס שיודע לאורך זמן להשיא תשואות מרשימות והאקסל שלכם מראה תזרים חודשי חיובי, המציאות לפעמים מתנהגת באופן שונה. יש שנים שבהם טיפול משמעותי, כמו החלפת גג או טיפול תשתיתי אחר, פוגע משמעותית בתזרים של אותה שנה. לפעמים תיקון מינורי או החלפת דיירים שנמשכת זמן ארוך מהצפוי, גורמת לתזרים שלילי ביותר מחודש אחד. אז אם תכננתם לממן נכס באמצעות התזרים שייכנס מהשכרת הנכס, הקפידו לוודא שיש מרווח בין הנטו החודשי המתקבל מהנכס ובין ההחזר החודשי על ההלוואות וודאו שיש לכם אוויר לגשר על חודשים בעייתיים. אחרת, לא ירחק היום ותאלצו להוסיף מכיסכם לכיסוי ההלוואה.
אז התשואה לא באמת מובטחת, אבל הנסיון מראה שאם בוחנים נכון את ההשקעה ומשקיעים בחוכמה, התשואה מגיעה.
Responses