#יזםהשבועפוסט מספר 5: שיטת 7 הקופיםהיום אתם תחשפו לצורה שבה ניתוח עסקה מתנהל בעו…

#יזםהשבועפוסט מספר 5: שיטת 7 הקופיםהיום אתם תחשפו לצורה שבה ניתוח עסקה מתנהל בעו…

#יזםהשבועפוסט מספר 5: שיטת 7 הקופיםהיום אתם תחשפו לצורה שבה ניתוח עסקה מתנהל בעו...
פוסט מספר 5: שיטת 7 הקופים
היום אתם תחשפו לצורה שבה ניתוח עסקה מתנהל בעולם שלי, איך אני משתמש בשיטת 7 הקופים שהמצאתי בכדי לדעת אם עסקה היא כדאית
עסקאות שאני בודק ומאשר, משותפות בקבוצת וואטסאפ שאני מוביל, חברי הקבוצה מקבלים עסקאות אוף מרקט מזוקקות שעוברות סינון קפדני ונמצאות כדאיות להשקעה
שלב 1 – קריטריונים פנימיים
קביעת הקריטריונים להשקעה Investment Criteria זהו מסמך שבו כתוב בצורה ברורה מה אני מחפש, מה התקציב, כמה אחוזים הנכס צריך להיות מתחת למחיר השוק, סוגי בתים, סוגי עסקאות, תוך כמה זמן אני מסוגל לסגור עסקה, איך אני משלם וכל פרמטר חשוב נוסף שימקד את המקורות שמחפשים עבורי נכסים. בצורה כזאת ניתן להראות ולהיראות מקצועיים, לדייק את מה שאני מחפש כשמגישים מסמך כזה לסוכן או הולסיילר חדש שמתחילים לעבוד איתו
שלב 2 – קריטריונים חיצוניים
הכרת השוק, הבנת המחירים, התנודתיות, כמויות בתים שעומדים למכירה/נמכרו, מחירי שכירויות, הכנסה ממוצעת של האוכלוסיה, סוג אוכלוסיה, הגירה, מקומות עבודה, פשיעה וכמובן אזורי פיתוח
את רוב הנתונים הללו אספתי בתחילת דרכי כשבחרתי אזור להשקעה אך אני תמיד מתעדכן בפיתוחים חדשים, יוזמות ופרויקטים הנוגעים לשוק ההשקעה.
מקומות טובים להתעדכן בהם הם אתרי העירייה/המחוז, לדוגמא, בשנת 2020 קליבלנד מתגאה בתכנית Connecting Cleveland City Wide Plan למען העתיד המזהיר של קליבלנד הנועד לחבר את ובין האנשים ל36 השכונות הנמצאות בה, בין אם זה בהקמת שבילי אופניים המחברים שכונה לקו האגם או קווי אוטובוס המחברים אנשים למקומות עבודה, פארקים ציבוריים, מוסדות קהילתיים או בתי קפה הנועדו לחבר בין אנשים וליצור תחושת שייכות, למי שרוצה לדעת עוד יכול להכנס לכאן http://planning.city.cleveland.oh.us/cpc.html
לאחר שאספתי את הנתונים אונליין, יצאתי לשטח, לאזור ההשקעה דברתי עם השכנים, בעלי עסקים, יצרתי קשרים והשארתי כרטיסי ביקור, אפילו הבטחתי להם בונוס על כל ליד שהם יביאו
יצרתי ופיתחתי קשרים עם סוכנים/ברוקרים בכדי לדעת מהם האזורים הטובים להשקעה היום, איפה השכונות הטובות ואיפה לא, איפה כדאי להתמקד, ניסיתי למצוא תבנית חוזרת בתשובות שלהם ורק ככה ידעתי איזה אזור מתפתח וטוב להשקעה
שלב 3 – קביעת צוות
בניית צוות חזק ומנצח! הצוות כולו ישפיע באופן עקיף על התשואה / הרווחים של העסקה
דאגתי שיהיו לי אנשי מקצוע זמינים החל מברוקרים למימון העסקה, סוכנים והולסיילרים בכדי להביא עסקאות שהן גם אוף מרקט ואז לקנות מתחת למחיר השוק וגם עסקאות שנמצאות במרקט כי גם שם תתפלאו יש מציאות ולא מעט
עד לאנשי שטח שבוחנים את הנכסים פיזית וכמובן חברת טייטל לא פחות ממצוינת שדואגת לי לתהליך בחינת הנכס בהיבט המשפטי, בדיקת חובות, עיקולים וצווים וכמובן חוזי הסגירה, תמיד נדרש לדאוג לגיבוי אנשי המקצוע במידה והם לא פנויים
לכל נכס אני שולח את הקבלן הראשי שייתן את הערכתו הראשונית, אני מקבל צילומי סטילס ווידאו של הנכס, צילומי רחפנים אם מדובר בבניינים, יתרה מכך, אני מבקש מהאנשים שלי שיצלמו לי בלייב את הנכס, ממש כאילו אני לידם, כל דבר שרואים / חושבים שמשפיע על העסקה נכתב בצד
לאחר ההערכה, האינספקשיין, מחירי השיפוץ וכמובן לוחות הזמנים לביצוע השיפוץ הנדרש, עלויות מימון, אני אוסף את כל הנתונים ומכניס למספר מקומות. אגב, קחו בחשבון שתצטרכו להכניס עלויות של אחזקת הנכס כמו מים, חשמל, גז וכו'
שלב 4 – קיבוע ותיוג המידע שנאסף
רישום וניתוח המידע שנאסף, הראשון זה לוח העסקאות בTrello, שם כל נכס נרשם ועובר תהליך של Onboardingעם כל המידע החשוב, מקבל תיוג ומשם נפתחת תיקייה ייעודית בגוגל דרייב המכילה תתי תיקיות לכל נושא רלוונטי, תמונות וסרטונים, תוצאות אינספקשיין, הצעות מחיר ועוד, זה מאפשר לי לעבוד מסודר ושיטתי
לאחר מכן, הנתונים הפיננסיים נכנסים לטבלת אקסל בהתאם לסוג העסקה ותנאי המימון
על מנת לוודא שהאקסל מוציא נתונים נכונים ואין בו טעויות או פספוסים, נתוני העסקה נכנסים אל תוך פלטפורמת ניתוחי עסקאות אונליין, אני אוהב לעבוד עם www.rehabvaluator.com כי הם מפשטים את הדברים מאוד ומאפשרים להכניס נתונים מבלי לטעות בחישובים (מספיק שבאקסל תהיה נוסחה אחת לא מדוייקת/נכונה זה יכול להשפיע על התוצאות הסופיות לשלילה)
אני עובד גם לפעמים עם המחשבונים שיש ב https://www.biggerpockets.com/investment-calculators הם מאפשרים לי להסתכל שנים קדימה כשמנתחים עסקה ויש להם גרפים מאוד יעילים ויפים מבחינה ויזואלית – שימו לב ששני השירותים הללו הם בתשלום, הגרסאות החינמיות מאוד מוגבלות
לאחר חישובי תשואה, החזרים וניתוח לפי תחנת יציאה, מתקבלת החלטה הנועדה לדאוג שהעסקה תהיה כדאית ומשתלמת
שלב 5 – קביעת תנאי מו"מ
מימון, הגשת הצעת מחיר וניהול מו"מ על התנאים
מימון העסקה זהו פרט חשוב ודורש התייחסות נפרדת, אני רק אציין כי מימון לזרים בהחלט קיים וניתן לקחת הלוואות כנגד נכסים בתנאים מסוימים
בנוסף, כל מי שעושה עסקה וחושב רק על סכום הרכישה, המלצה שלי לחזק את כישורי המו"מ… ישנם מספר ספרים כמו
Never Split the Difference
The Book On Negotiating Real Estate
המלמדים מדוע דווקא תנאי עסקה חשובים יותר מהמחיר, איך לייצר מצב של Win/Win ומה חשוב לדעת לפני שניגשים לשולחן מו"מ
שלב 6 – קלוזינג (סגירת עסקה)
סגירה של העסקה, חתימה על מסמכי סגירה, חתימת נוטריון ואפוסטיל כנדרש, העברת סכומי העסקה, העברת הנכס על שמנו, העברת חשבונות מים חשמל גז על שמנו (במידה ואין שוכרים), רישום הנכס
שלב 7 – קידום אסטרטגיית השקעה
לאחר הסגירה, מוציאים לפועל את אסטרטגיית ההשקעה: חתימה על חוזה עם חברת הניהול כנדרש, חידוש חוזי שכירויות לדיירים, העלאת מחירי שכירויות בהתאם לאסטרטגיית ההשקעה, התחלת השיפוץ בהתאם לתוכנית השיפוץ וכו'… המטרה להתחיל לתת להשקעה לייצר רווחים בזמן קצר כלל שניתן, ובהתאם לייצב את הנכס ולדאוג לניהולו ושקיפות מצבו הפיננסי
פה תוכלו לראות נכס לדוגמה שנמצא כרגע בעבודה ועבר את התהליך שפירטתי
וכאן עוד דוגמה לנכס שעבר את כל התהליך בצורה מוחלטת, חדי העין ישימו לב לתוצאות ????
אז ספרו לי מה מצא חן בעינכם בתהליך? מה חידשתי לכם? מה הייתם מוסיפים? ובכלל, מוזמנים לשלוח הודעות ולהתייעץ לגבי כל נושא רלוונטי. כל הידע הרב שצברתי לאורך התקופה זמין לכם ????



קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related Articles

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם,…

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם, בַּמֶּה שֶׁיֵּרָשֵׁם בְּדִּבְרֵי הַיָּמִים כִּגְדֹּלַת הָהַפְגָּנוֹת לְמַעַן הָחֹפֶשׁ בְּתוֹלְדוֹת אֻמָּתֵנוּ. לִפְנֵי שנה וחצי, אֲמֶרִיקָאִי דָּגוּל (ישראלי לשעבר), אֲשֶׁר בְּצִלּוֹ נֶחֱסֶה כַּיּוֹם, חָתַם עַל דִּבֵּר הַדְּרוֹר. דִּבֵּר זֶה הוּא מַשּׂוּאַת אוֹר שֶׁל תִּקְוָה לְמִילְיוֹנֵי גמדים, עֲבָדִים כלכליים אֲשֶׁר נִכְווּ בְּכִיב מְשַׁוֵּעַ שֶׁל…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות שהתחילו רע והפכתם אותם.. אלא עסקאות כושלות…לכולם יש כאלה.. הנסיון השיתופי של כולנו ילמד אחרים… וזה תמיד טוב להסתכל אחורה לראות טעויות שנעשו וכמה למדתם מהם…. מי מתחיל?

0 0 vote
Article Rating
הרשמו
הודעה על
0 תגובות
Inline Feedbacks
View all comments

בפורום זה תוכלו להתייעץ על כל נושא מתחום הנדל”ן בארה”ב, בנושאים כמו איך לפתוח חשבון בנק בארה”ב, איך לפתוח LLC, מה האיזורים המומלצים להשקעה כיום, איזור שכל אחד יכול לספר על כל העסקאות המוצלחות שעשה מא’ עד ת’ וכמו כן על הפאשלות, ניתוח של איזורים ספציפיים ביחד, משאל על האיזור המועדף על כולם להשקעה, אתרים מומלצים, הדרך הטובה ביותר להמיר כספים וכו’. כולנו מחפשים השקעות, ואנחנו בטוחים ש 100 מוחות ומנתחים עובדים יותר טוב ממוח אחד אז אל תתביישו להעזר במומחים שבפורום. הנהלת הפורום אינה אחראית לשימוש בתכני הפורום ואינה נושאת באחריות כלשהי לנכונות המידע. השימוש במידע נעשה באחריות המשתמש והמפרסם. בעת פרסום מידע בפורום, אתה מוותר על כל טענת זכויות יוצרים ואתה מאשר כי הנהלת הפורום יכולה לעשות שימוש חוזר במידע זה בכל דרך שמתאימה לך ובכל מדיה. שיהיה לכולנו בהצלחה!

All content listed here is Copyright © 2019

978-600-8229
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x