#יזםהשבוע #פוסט5יזם השבוע – פוסט מספר 5מימון באחריותמימון טוב יכול לקחת אותנו כמ…
יזם השבוע – פוסט מספר 5
מימון באחריות
מימון טוב יכול לקחת אותנו כמה רמות למעלה ולחסוך לנו כמה שנים טובות בהגעה ליעד, ומאידך מימון גרוע יכול לרסק אותנו.
אז מה ההגדרה של מימון טוב/גרוע?
רבים יענו – גובה הריבית ותנאי ההלוואה.
רבים יענו – גובה הריבית ותנאי ההלוואה.
זה נכון אבל חלקית מאוד.
עוד הרבה לפני אחוז הריבית ותנאי ההלוואה, צריך לדעת לתכנן ולשלב את ההלוואה עמוק עמוק בתוך התוכנית שלנו.
הלוואה ״טובה״ בריבית הכי נמוכה ככל שתהיה, אפילו עם 0% ריבית, תרסק אותנו אם אין לנו יכולת להתמודד איתה ו/או שלא תכננו מספיק טוב את הזמנים הפחות טובים.
כשלוקחים הלוואה, צריך להסתכל קדימה, לא רק על היום, ולנהל עמה תרחישים שונים שיכולים להשפיע עלינו (משבר קורונה למשל, פיטורים, דיירים לא משלמים וכו׳).
אתן לכם דוגמאות מניסיוני האישי לגבי ניהול הלוואות:
- כל הלוואה שאני לוקח, אני מוודא שהיא לא עוברת 75% מההכנסה, כלומר: הלוואה של $750 תהיה מגובה בהכנסה של $1,000.
במידה ולאחר המיפוי הכלכלי שלנו אנחנו מצליחים לחסוך כמה אלפי שקלים בחודש, אפשר להגדיל את סכום ההלוואה אל מול ההכנסה, במידה והפוך מומלץ להקטין את ההלוואה אל מול ההכנסה כדי שיישאר לנו כסף בצד לכל תרחיש. - מומלץ להשאיר קופה קטנה בצד עם סכום ל 3-6 תשלומים, וכל המרבה הרי זה משובח, כך שבמידה והעסקה לא עובדת עד כחצי שנה, תוכלו לתת לה גב. (לגבי למה העסקה לא עובדת חצי שנה זו באמת שאלה שדורשת התייחסות אחרת).
- תשאלו את עצמכם כמה חודשים תוכלו להחזיק הלוואה כזו ללא ההכנסה משכירות וללא שימוש בקופת החירום. (חיבור של תקופה זו עם קופת החירום תחזיק אתכם למשך 6+x חודשים).
- תבדקו מראש האם בתנאי ההלוואה ניתנים לכם כלים להתמודדות עם משבר אישי/לאומי שמאפשר לכם דחיית תשלומים וגמישות כלשהי (לא תמיד זה קיים).
- לשלב את ההלוואה על כל תרחישיה בתוכנית העסקית-אישית שלכם ולבצע מעקב.
למי שאין תוכנית, תחזרו לקרוא את פוסט מספר 2, כמה פעמים – ותפנימו.
זה חשוב!
מקורות מימון:
בנקים, קרנות השתלמות, קרנות פנסיה, מכשירים פיננסיים למיניהם (גמל, חסכונות וכדומה), בית למגורים/נכס בלי/עם משכנתא נמוכה, מלווים פרטיים, משקיעים, שותפים ואני בטוח שפספסתי כמה.
מימון לזרים בארה״ב על רגל אחת:
ככלל, לא פשוט להשיג מימון טוב לזרים בארה״ב אך הדבר אפשרי.
הסיבה העיקרית היא שכאזרחים זרים שאינם בעל SSN (סושיאל סיקיוריטי נאמבר, כמו מס׳ ת.ז. שאנו מכירים מישראל) קשה לנו לצבור היסטוריית אשראי והדבר מקשה על הבנקים לדעת על יכולת ההחזר שלנו.
הבנקים הגדולים בדר״כ לא מתעסקים עם זרים בכל הנוגע למימון.
דרך טובה לקבל משכנתא/ריפיינס היא לגשת לבנקים מקומיים באזור הפעילות שלכם. בנק מקומי הכוונה לבנקים קטנים הפועלים במדינת היעד בלבד, הם בדר״כ יותר גמישים.
ישנם גם קרנות מימון המאפשרות לזרים.
לרוב, הריביות שנקבל יהיו גבוהות מאשר אזרח אמריקאי עם היסטוריית אשראי טובה בגלל מרכיב הסיכון שלוקח בחשבון הגוף המממן.
סוגי מימון עיקריים בארה״ב ואפציות פריסת התשלומים
1) משכנתא לרכישה.
2) ריפייננס – נטילת הלוואה על נכס בחזקתנו ו/או מחזור/הגדלת משכנתא קיימת.
3) כמובן שיש עוד סוגים, אך נתרכז ב2 הראשונים.
לרוב יהיה קל יותר בתהליך ריפייננס מאשר משכנתא לרכישה כיוון שהנכס כבר בחזקתנו תקופה ובנכסים מסוימים נוכל גם להוכיח הכנסות, מה שיגרום לגוף המממן להיות יותר רגוע ובטוח בהתנהלות הנכס וביכולת ההחזר.
בנושא התשלומים – לרוב נשתמש בלוח התשלומים שיהיה מורכב מקרן וריבית ל15-30 שנה, כאשר ב15 שנה אנחנו חונקים את עצמנו בשוטף אך נותנים לדיירים שלנו לחסל את החוב מהר יותר, וב30 שנה נהנים יותר מתזרים מזומנים בשוטף אך מחסלים את החוב לאט יותר.
ישנה אופציה, לקבל משכנתא עם תשלומי ריבית בלבד.
מתי נשתמש בזה?
בעיקר בפרויקטים שעליית הערך הצפויה מהם היא משמעותית בטווח הקצר ו/או בפרויקטים שנעדיף להינות מתזרים גבוהה יותר בשוטף.
מתי נשתמש בזה?
בעיקר בפרויקטים שעליית הערך הצפויה מהם היא משמעותית בטווח הקצר ו/או בפרויקטים שנעדיף להינות מתזרים גבוהה יותר בשוטף.
כמובן שלכל דבר יש מחיר! צריך וחשוב לזכור שבעת מכירת הנכס נצטרך להחזיר את סכום ההלוואה המלא – כיוון שלא קיזזנו מגובה החוב – ובדגש על הסיכון במקרה של ירידת ערך הנכס (כמו בכל סוג של מימון אך כאן ההשפעה גדולה יותר).
לסיום,
כל הלוואה היא שונה כמו שמצבם של כל איש ואישה הוא שונה מבחינת הכנסות וחוסן כלכלי.
גם הלוואה של 10% היא טובה בעסקה של 20% תשואה (דוגמה דוגמה לא להיבהל!), כמובן במידה וזו הברירה היחידה שלנו והעסקה באמת תניב את המצופה.
גם הלוואה של 10% היא טובה בעסקה של 20% תשואה (דוגמה דוגמה לא להיבהל!), כמובן במידה וזו הברירה היחידה שלנו והעסקה באמת תניב את המצופה.
מצרף לכם צילום מסך מקובץ אקסל שאני בונה למשקיעים שלי עבור תכנון הלוואה (חפשו בתגובות).
מאמין שנתתי מעט יידע והבנה איך לתכנן הלוואה טובה.
במידה ונתתי לכם, ולו טיפ אחד קטן – זיכיתי.
במידה ונתתי לכם, ולו טיפ אחד קטן – זיכיתי.
בהצלחה!
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses