#יזםהשבוע – פוסט מספר 2נדל"ן יזמי, נדל"ן מניב, מגורים, מרכזים מסחריים,…
#יזםהשבוע – פוסט מספר 2
נדל"ן יזמי, נדל"ן מניב, מגורים, מרכזים מסחריים, לוגיסטיקה, משרדים, חנויות וחניונים. מה לא היה לנו…
השנים היו 2006/7, תכנית המתאר הארצית מס' 38 (תמ"א 38 – חיזוק מפני רעידות אדמה) הגיחה לעולם ויצרה מציאות חדשה שנקראה "התחדשות עירונית". הייתי מהראשונים שזיהו את ההזדמנות והתחלתי לאגד וועדי בתים לשיפוץ עם חיזוק, תוספת מרפסות, מעליות, ממ"דים וקומות מעל הראש… תחילה בראשל"צ (יתרון יחסי) וככל שהשנים עברו – חיפה, נתניה, רעננה, כפר סבא, הרצליה, תל-אביב, רמת-גן, גבעתיים, חולון, בת-ים, יבנה וגם ירושלים. איפה לא נגעתי… עד היום אני מנווט בקלות יחסית בתוך הערים הללו כמעט ללא waze. ובשלבים מאוחרים יותר גם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) ו-38/3 וכמובן "פינוי בינוי" של מתחמים. כמה מכם ניסו לשכנע קבוצות אנשים, בד"כ עם אינטריגות קשות ביניהם, לעזוב את הבית לשכירות ממושכת כנגד איזה הסכם, בידיעה שהבית הולך להיהרס, תמורת הבטחות כאלה ואחרות? אין קשה מזה!! ועדיין, במשך כ-8 שנים בוצעו כמה וכמה פרויקטים שיזמתי. תחילה כ"קבלן חתימות" ואח"כ כחברה יזמית שנרכשה ע"י חברה קבלנית גדולה, ואח"כ באמצעות חברה קבלנית מובילה אחרת… כל ערב ביליתי בישיבות דיירים בערים שונות, כל יום ביליתי אצל אדריכלים ועורכי דין. ובין לבין עשרות ומאות שיחות מעקב יומיות לדיירים. צעירים ומבוגרים, יורשים ורוכשים.
בין לבין הייתי בעלים של בר בתל-אביב (עם שותף שהדעות לגביו חלוקות ולימים הפך גם הוא לח"כ) ובכלל הייתי דמות דיי מוכרת בסצינה התל-אביבית של אז, שאריות של ההילה הפוליטית… אלו היו שנים מאד אינטנסיביות. ישנתי 4 שעות בלילה ולפעמים פחות. כבר אז היה לי ברור – אני רוצה לחיות טוב, לעשות הרבה ומהר. המונח "חופש כלכלי" עדיין לא היה מוכר לי אבל ידעתי שלשם אני רוצה להגיע.
כשנכנסתי לזוגיות שהפכה לרצינית ומחייבת, הישיבות הלילות התחילו ממש להיות נטל, וביום מן הימים החלטתי שאני מפסיק עם ההתחדשות העירונית והישיבות הלילות. את הבר עזבתי עוד לפני כן.
החלטתי לשנות פאזה והתחלתי לעבוד כשכיר בחברת נדל"ן ציבורית "קטנה" של בחור אחד שקצת הסתבך – אליעזר פישמן. מדובר בקבוצת "מבנה" אשר תחתיה החברות הציבוריות "כלכלית ירושלים", "מבני תעשיה" ו"דרבן". השתיים הראשונות הן חברות וותיקות בנות עשרות שנים שהיו ממשלתיות לפני שהופרטו בשנות ה-80' וכאלה החזיקו (ועודנן) בנדל"ן רב בארץ (אז כ-3 מיליון מ"ר בנוי) ובעולם בכלל. התפקיד שיועד לי היה לממש את הנכסים שהוחלט להעמיד למכירה. המשרה היתה חדשה לגמרי כי לפני-כן פשוט לא היה צורך למכור, ולמעשה הייתי צריך לפתח תפקיד שלא היה קיים. יצרתי רשימה של נכסים, למדתי את כולם לפרטי פרטים – הכנסות/הוצאות, שוכרים, יתרונות/חסרונות, שמאויות, נתונים הנדסיים וכמובן ש9ביקרתי בכל חור בארץ. משרדים, תעשיה, לוגיסטיקה, מגורים, מרכזים מסחריים, חנויות, חניונים… במה לא נגעתי. מחלקה משפטית צמודה, עשרות (או יותר) מתווכים, וקדימה לעבודה – דמויות מוכרות כמו רמי לוי, יגאל דמרי, צחי נחמיאס, עופר נמרודי, זוהר לוי ועוד היו בשגרה היומיומית. ניהול המכירות בא לידי ביטוי בלמידת הנכס (ודובר על עשרות ומאות נכסים), המנת שמאות, ניתוח דוחות הכנסות/הוצאות וקביעת מחיר מכירה (לרוב מכרתי סביב פוטנציאל של 3-5% תשואה שנתית. פוטנציאל הכוונה "תשואה במצב שבו הנכס מאוכלס ב-100%, וברור שהתשואות בפועל היו נמוכות יותר לרוכשים. "קרעתי אותם" כי ידעתי מה הצורך של כל רוכש ומה המחיר הנכון **עבורו**. בתוך שנתיים ביצענו מכירות נכסים בהיקף של מיליארד וחצי ₪ כמעט וביניהם כמה נכסים מאד מוכרים. מאות-אלפי מטרים מכל סוג שניכינו מהרשימות, וכמובן ששמרנו את הסחורה הטובה. החברה שהיתה רק לפני כמה שנים על סף הסדר חוב ונזקקה להזרמת הון מיידית, נכנסה לפני כמה חודשים בודדים למדד ת"א-35, וזאת תחת ניהולו של מנכ"ל גאון פיננסי לאורך כל הדרך.
היות שהגענו (ועברנו) את היעד שהוצב לי ואף מוקדם מהצפוי, לא ראיתי את המשך דרכי בקבוצה ועל-אף התנאים הנוחים והבטוחים, לא אהבתי "לדפוק שעון", והודעתי על סיום תפקידי.
לאחר שנים של פעילות נדל"נית אינטנסיבית ביותר בישראל – מגורים, לוגיסטיקה, משרדים, מסחר וכו', הבנתי שאין עוד פוטנציאל נגיש בישראל והחלטתי להגדיל ולפתח את הפעילות שהתחילה "ברגל שמאל" בארה"ב אי שם ב-2013.
אגב, טעיתי, כי את העסקה הכי טובה שלי עד היום עשיתי מאוחר יותר דווקא בארץ, ולגמרי במקרה. עליה נספר מאוחר יותר.
בתמונות:
התחדשות עירונית, דוגמאות מפרויקטים בתל-אביב ורמת גן.
מכירות נכסים – דוגמא קטנטנה לכמה נכסים שמכרתי, "שער פלמר" בנמל חיפה, כל אזור התעשיה של בית שאן, מתחם גיבורי ישראל נתניה וזה ממש על קצה המזלג
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Saludos a todos mi nombre es Miss Camila Anne estoy aquí para dar un testimonio tangible de como conseguí un préstamo de 70,000 euros de una prestamista confiable llamada Mrs Dora Wealth, conseguí un préstamo del 2% de interés ella también da todo tipo de préstamos. como préstamos personales, préstamos a largo plazo, préstamos comerciales y préstamos a corto plazo, etc. Si está interesado en un préstamo, puede contactarla directamente por correo electrónico a: [email protected]
????
מעולה תודה רבה