#יזםהשבוע – פוסט מספר 6אם שאלתם את עצמכם פעם מה הקשר הישיר בין קייפ קורל לברקלי,…
#יזםהשבוע – פוסט מספר 6
אם שאלתם את עצמכם פעם מה הקשר הישיר בין קייפ קורל לברקלי, ברקלי ליוסטון, יוסטון לקליבלנד, קליבלנד לג'קסונוויל וחזרה למיאמי? כמובן, מסלול הטיסות שלנו.
ככל שעבר הזמן והפעילות שלנו בישראל הורחבה (על זה תשמעו בפוסט הבא והאחרון) – הבנו שאנחנו הופכים מחברה יזמית לבית השקעות לנדל"ן / השקעות אלטרנטיביות.
לשם כך, אנחנו צריכים לתת מענה מגוון לכמה סוגים של משקיעים, לתקופות משתנות ועם יעדים שונים ומטרות שונות, וכמובן מקורות מימון השקעה שונים. קייפ קורל כבר לא מספיקה לנו…
יוסטון, טקסס
בהפעלת קשרים, מצאנו חברה יזמית רצינית שעובדת ביוסטון, טקסס עם קבלן מקומי גדול ואיתן. הם כבר ביצעו כמה פרויקטים ויכולים היו להעיד על טיב העבודות והתוצאות בשטח. החלטנו לעשות עסקה ראשונה יחד בה השקענו בעצמנו בלבד. תוך 14 חודשים הבית הישן שקנינו הפך ל-4 בתי טאון-האוס מדהימים(!) עשינו רווח יפה וההתנהלות היתה מקצועית מאד. יצאנו לדרך.
יוסטון היא העיר הגדולה במדינת טקסס והרביעית בגדולה בכל ארה"ב. יוסטון "רבתי" מוערכת ב-7.5 מיליון תושבים וצפויה להגיע ל-8 מיליון עד סוף העשור הנוכחי. מיני יזראל. זו עיר תעשייתית המבוססת על יבוא ויצוא (נמל השינוע הגדול בארה"ב), נפט, גז ופטרוכימיה וכן רפואה, כמו גם מרכז המחקר של נאסא ועוד. זו עיר צומחת ומבוקשת, בעלת כח ועוצמה – כל ביקור אנחנו מופתעים מחדש.
הפעילות שלנו מרוכזת ב-4 שכונות צפוניות שעוברות ג'נרפיקציה – התחדשות עירונית עם חילופי אוכלוסין. בתים ישנים בני עשרות שנים (למעשה משנות ה-20' של המאה הקודמת) נרכשים על-ידינו, נהרסים, ועל הקרקע שלהם אנחנו בונים טאון-האוס. טאון-האוס הוא כינוי לבתים פרטיים צמודים, בנויים בד"כ ב-2/3 קומות לכל יחידה. אנחנו קונים מגרש עם בית בודד, מפרצלים אותם ליחידות (Subdevision) ובונים ברצף. הבתים הם Frame house – בתים מעץ שנבנים על יציקות בטון, מחופים מבחוץ ומחולקים בעץ ובקירות גבס. את הפרויקטים אנחנו בונים באמצעות קבוצות משקיעים שמגוייסות בארץ (אנחנו תמיד משקיעים ראשונים בקניית הקרקע ורק אז מגייסים), לקיחת הלוואת בנייה שם (ולאחרונה בגיוס חוב בישראל), הוצאת היתר לוקחת 6 עד 8 חודשים והבנייה תלויית כמות יחידות. בסך הכל כ-15 חודשים ל-4 יחידות ועד 30 חודשים ל-20 יחידות – הכל כולל תקופת ההיתר. התשואות כמובן הן תשואות יזמיות, קרי, דו-ספרתיות. רק בשבועיים האחרונים (כן, בקורונה) מכרנו שני בתים ב-5% מעל מחיר המחירון ב"מכירה מרחוק" (כן, מכרנו באינטרנט). סביבת מחירי המכירה 320-350 אלף דולר ליחידה.
נכון להיום אנחנו עם 14 פרויקטים ובהם ס"ג של 120 יחידות דיור. מרבית הדירות נמכרו, מעט במכירה והיתר בשלבי פיתוח שונים.
כנסו כאן לבית לדוגמא – כך מכרנו שניים לאחרונה:
ברקלי, קליפורניה
בדרך דיי דומה הגענו גם לסן-פרנסיסקו, ולעיר ברקלי אם להיות מדוייקים. זו עיר לא גדולה, ומוכרת בזכות האוניברסיטה שלה (UCB – University of California, Berkeley). שני הפרויקטים הראשונים שלנו היו בהריסת בתים ישנים ובניית חדשים במקומם, והפרויקט הנוכחי שנמצא בבנייה הוא על המגרש הריק האחרון שהיה בעיר – שמנו עליו יד לאחר שהיורשים החליטו סוף-סוף להפריד כוחות והיינו במקום הנכון ובזמן הנכון (וגם עשינו משהו בנדון, ע"פ האימרה הידועה של ריי קרוק, מייסד "מקדונלדס").
אמנם גם כאן מדובר ביזמות, אבל המספרים שונים. אלו בתי יוקרה – "וילות עירוניות" שבנויות אבן. היתר לוקח 8-12 חודשים (הרבה יחסית…) והבנייה עצמה ל-3 יחידות שנה וחצי עד שנתיים. בתים כאלו נמכרים ב-1.2-1.6 מיליון דולר.
נכון להיום סיימנו שני פרויקטים עם 5 בתים ואנחנו בעיצומו של הפרויקט השלישי ובו שלושה בתים.
כזכור, אנחנו בית השקעות שנותן מענה לסוגים שונים של משקיעים עם צרכים משתנים, ועד עכשיו דיברנו על יזמות, אבל מה עם נכסים מניבים? מה עם תזרים מזומנים? או. לשם כך חברנו עם שותפים נוספים, חברות בעלות שם, היסטוריה, מוניטין ושורשים.
ג'קסונוויל, פלורידה
מולטי פאמילי – רכשנו מולטי פאמילי בעסקת אוף-מארקט שסגרנו בזריזות. כל היחידות עוברות שיפוץ ואכלוס מחדש, שכר הדירה משולם למשקיעים רבעונית ובתוך ארבע שנים נוציא את הנכס למכירה. העלאת השווי שאנחנו מבצעים תוך רכישה מתחת למחיר השוק מבטיחים לנו רווחים נאים במכירה תוך הנאה משכר דירה שוטף.
אגב קורונה – אנחנו מחזיקים קרן חירום ובה שלושה חודשי שכירות. באפריל גבינו 88% משכר הדירה (דירה נוספת תשלם בשבוע הבא). יחד עם זאת, על-מנת להיות זהירים יותר, את התשלום הרבעוני (ינואר-מרץ) אנחנו בכל זאת נדחה לחודש מאי, עד שנבין כמה המשבר השפיע ו/או עשוי עוד להשפיע ולפגוע בהכנסות, וזאת על-מנת שלא להכניס את הנכס לדיפולט חלילה.
קליבלנד, אוהיו
בנייני משרדים – אלו העסקאות שאנחנו עושים בקליבלנד במדינת אוהיו. משרדים זה טריקי ואני שבע ניסיון מעסקאות משרדים שניהלתי בארץ בתחום. ההבדל הוא שמגורים זה "צורך" אבל משרד במובן מסויים זה "מותרות". בעלי חוב תמיד יעדיפו להפטר ממשרד לפני שימכרו ויעזבו את הבית. לכן, מתוך שמרנו יתרה נעדיף שלא להכנס לעסקאות של מרכזים מסחריים או משרדים מסחריים (לא חנויות, מסעדות וכו' שתלויים במבקרים), אלא למשרדים יציבים (הכל בערבון מוגבל) ובאזורים נבחרים. השותף המקומי שלנו הוא שחקן רציני בקליבלנד ומקושר היטב לשוק וכך העסקאות נבחנות ונבחרות בפינצטה.
בדרך כזו – שילוב של יזמות במספר לוקיישנים ולטווחים שונים, ונדל"ן מניב בפיזור בין אפיקים ומדינות, אנחנו בונים תמהילי השקעה מותאמים לכל משקיע על-פי יכולותיו, רצונותיו, יעדיו ומטרותיו בשילוב רמת שנאת הסיכון או הצורך התזרימי שלו. הכל Tailor made.
אז, איך הגענו מחברה יזמית לבית השקעות, ומי זה בכלל "אנחנו" – בפוסט הבא והאחרון, מחר.
בתמונות – מיקס של כמה פרויקטים אחרונים
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
יפה מאדדד ????????????????
תודה רבה
תותחים!