וגם השיעור השלישי בנדל"ן : דע את עצמך
אז יצאתי לדרך! לקח לי 7 חודשים לרכוש את הנכס הראשון ומאז הסכר נפרץ. אלה היו ימים מלהיבים! שיתפתי חברים ובני משפחה במהלך השנים הראשונות, והם ביקשו שאעשה עבורם גם עסקאות כאלה. מתקדמים!
בשנת 2013 כבר היתה לי שיטת עבודה וגם צוות באטלנטה. הגיעו אליי עסקאות מהולסלרים, קניתי נכסים מעוקלים מבנק קניתי מבית המשפט באטלנטה ואני אומר לכם גיליתי כי רכישת נדל"ן בארה"ב אפשר לעשות בלי שום בעיה. לאתר ולקנות נכסים זה לא החלק הקשה. היו תוצאות יפות וקיבלתי תיאבון, הרווחתי יפה גם בעבודה וגם בהשקעות והתחלתי להיות הרפתקן יותר.
לכל עסקה בניתי תכנית עסקית עם המספרים והנה דוגמא של אחת מהן מ2013:
עלויות השקעה סך הכל 34287 דולר.
הנכס מושכר ב700 דולר.
תשואה ברוטו 24.5%
אחרי הוצאות תשואה שנתית על ההון של כ19%.
הייתם בודקים עסקה בתשואה הזו?
אני חשבתי שכדאי. נכס משופץ ומושכר מתחת למחיר שוק ועם דייר סקשן 8, שזה אומר תכנית שכירות מסובסדת בתשלום של ממשלת ארה"ב עבור אוכלוסיה מעוטת יכולת.
אבל הבעיה היא שמה שעוד לא ידעתי בשנים הראשונות הולך להכות בי עם צרות צרורות בהמשך.
אגב המושג "בעייה". מה שלמדתי לימים הוא שהבעיה הכי גדולה במושג "בעייה" היא שהיא בכלל לא קיימת, עד אותו הרגע שבו היא פתאום מגיעה ותוקעת לי בעיטה בבטן. עד שזה לא קורה אין שום בעיה לכאורה, וזה דבר גרוע! כי אני המשכתי לחפור את הבור לעצמי (ולמשפחה וחברים). הבור העמוק עתיד לפגוש אותי כבעיה דומה במספר נכסים. נגיע גם לזה.
בפועל קיבלתי הרבה בעיות מאותם ההשקעות בשנים הראשונות:
למשל הדיירים יצרו בעיות תחזוקה ובנכסי הסקשן 8 הייתי חייב לתקן הכל כי אחרת אבדה הסובסידיה. תנחשו מה הבעייה? דייר מעוט יכולת = אין יכולת וגם לא רצון לשלם על התיקונים.
בנכס אחר דייר נכנס לכלא ומסתבר שהוא סחר בסמים מהבית.
היה לי נכס דופלקס שפיניתי דייר באביקשן וכמה ימים לאחר מכן קיבלתי הודעה מחברת ניהול שהמזגן נגנב ויש גם נזק בתוך הבית.
מעל כל זה חברת הניהול שתתה אותי בהוצאות גבוהות מדי על תחזוקה שוטפת גם בנכסים שהיו בסדר.
הסתחררתי. הבנתי שאני חייב לטוס לארה"ב לייצר בדחיפות יכולת תיקונים יעילה לתחזוקה. הבנתי שאני חייב להיות בשטח כדי לייצר תשתית בקרה חזקה על הנכסים ועל השיפוצים בשטח גם בזמן שאני לא אהיה שם. גם חיפשתי חברת ניהול חדשה להעביר את כל הנכסים כדי שיהיה לי יותר כוח מולה באמצעות קבוצת המשקיעים.
בשטח המצב רק נהייה גרוע יותר. הרגשתי שיש בעיות שהמספרים לא מגלים..הנה הוידאו ששמרתי מביקור בנכס. אתן לכם להבין לבד מה קולטים בוידאו?….
אז מה עושים?
ידעתי שאף חברת ניהול לא יכולה לסנן לי שם דייר חדש איכותי, כי למה שדייר איכותי יגור כאן ולא במיקום איכותי?
נצמדתי לשיטות עבודה שלי וגם ביצעתי LESSONS LEARNED :
•ערובה פיננסית לשכר הדירה היא ממש לא השקעה סולידית ובטח שלא "בטוחה". סקשן 8 לא נוצץ כמו שחשבתי.
•איכות הדייר יותר חשובה מכל מודל פיננסי. אם לא אבין מי הדייר הפוטנציאלי לנכס, אני לא מבין את ההשקעה.
•איכות מוצר ההשכרה שלי מכתיבה את פוטנציאל איכות הדייר.
אני מתמצת תובנות ברמת ידיעת ההשקעה, כי יש לי פואנטה הרבה יותר חשובה אליכם היום מרשימת הלקחים המעניינת הזו.
הבנתי את החשיבות של הזמן, האנרגיה, המאמצים הטיסות והדאגות. די מה אני עושה לאן הכנסתי את עצמי?!
התחלתי לשאול שאלות חדשות.
מה נדרש כדי לתפעל השקעה בקלות?
זה בשבילי לפתור את כל הבעיות האלה? וגם אם כן, אני רוצה השקעה או עוד עבודה?
למה שמתי את עצמי בעמדה מאתגרת של התמודדות מרחוק עם אוכלוסיה מעוטת יכולת?
התשואה הגבוהה בנכסים הזולים שווה את הדרך הזו שאני סובל?
חסר לי מה לעשות בחיים? מה התכלית?
השאלות היו מכוונות אליי מול המראה. למדתי שכישלון לא נמדד רק בכסף. למדתי שיעורים עם ביקורת עצמית שלא הכי כיף לשתף, ובכל זאת הנה כמה מהם:
1-טוב זה מונח סובייקטיבי. השקעה טובה היא דבר סובייקטיבי, השאלה טובה למי? למשל נכס סקשן 8 במיקום קשה התבררה כלא טובה עבורי בזמנו בלי קשר למחיר שלה והמספרים. מי שמתאים לו להתמודד עם דיירים סקשן 8 ועוד בבלוקים הקשוחים ביותר באטלנטה אז שיהיה לו המון בהצלחה, אני מעדיף אתגרים שהולמים יותר את העמדה שלי להשקעה מרחוק.
2- אופטימלי עדיף על מקסימלי. לקנות נכס במחשבה של שופינג תשואה, כלומר מינימום השקעה ומקסימום הכנסה זה מתכון לכישלון. למדתי לאזן את השיקולים המספריים עם שיקולים איכותיים כאשר בוחנים הזדמנויות השקעה.
3- ההבדל בין אמינות ליושרה?
לא כל מי שרוצה לעזור זה אומר שהוא הבנאדם הנכון לעבוד איתו. הרי מה שחשוב זה התוצאה. מה המסקנה? יושרה היא רק הרצון האמיתי לעשות טוב. אמינות היא גם היכולת להוציא לפועל את מה שאתה באמת רוצה לעשות!
4- מה עומד על כף המאזניים שלי? מדובר רק כסף?
בשלב הזה הרגשתי אחריות פי מליייוווון כי זה לא רק הכסף שלי אלא גם של אנשים אחרים. לאן הכנסתי את עצמי? החוויה הזו של לדאוג לכסף של משקיעים ולא לישון בלילה צרבה לי את הנשמה והייתה נקודת מפנה בכל האופן בו אני עובד עם משקיעים עד היום.
5- מה הבדל בין נכון VS טוב?
לי כבר לא היתה ברירה והמשכתי. לא בחרתי בזה אבל נאלצתי לתקן ולשפר. אני לא מאחל לאף אחד לעבור את מה שחוויתי בשנים הראשונות. מתלבטים איך להתחיל להשקיע או שכבר השקעתם ושוקלים כעת איך להמשיך?
האם להשקיע לבד?
האם לקנות נכס מחברה?
האם להשתמש בסיוע מקצועי?
האם קודם לעשות קורס וללמוד?
אין תשובה טובה לשאלה הזו, אבל יש תשובה נכונה!
המפתח לתשובה הנכונה לשאלה הזו וגם לכל התובנות למעלה הוא מה שאני קורא לו היום בקיצור דע את עצמך.
היום אני יודע איך כל אחד יכול לעשות את הבדיקה הזו עם עצמו בקלות. לצערי לי לקח שנים להפנים את זה.
השיעור השלישי שלי בנדל"ן שעלה לי במחירים יותר גבוהים מכסף הוא דע את עצמך.
זה לא מספיק לדעת איך להשקיע בנדל"ן. אם לא תדע את עצמך עשית רק חצי מהדרך!
על כל השקעה מוצלחת אתה יכול באותה הסתברות לעשות השקעה כושלת.
אז מה אתכם? מה השיעור הכי חשוב שלמדת על עצמך בדרך?
Responses