#יזם השבוע גיל טוריאלפוסט # 1שלום רב,בראש ובראשונה ברצוני להודות למנהלי פורום נכ…
#יזם השבוע גיל טוריאל
פוסט # 1
שלום רב,????♂️
בראש ובראשונה ברצוני להודות למנהלי פורום נכבד זה שהחליטו לתת לי במה להתבטא ולכתוב מספר פוסטים לרווחת קהל המשקיעים וכל נכבדי פורום זה.✍️
שמי גיל טוריאל בן 43 , אבא ל 2 ילדים מקסימים ,בת ובן
בעשר האחרונות משלב בין חיי בארץ הקודש לארה"ב וחי על הקו.
איך זה התחיל, תחילת דרכי בתחום הנדל"ן :
הכל התחיל כשהייתי בטיול ב איסלה מוחרס, במקסיקו, אי מדהים ביופיו בשנת 2006.????♂️
שהיתי שם כ 7 לילות ובימים הללו קראתי על שפת הים על ערסל וקוקוס לשתייה ביד את כל סדרת הספרים של אבא עשיר אבא עני מאת רוברט קיוסקי, הספרים דיברו אליי והחלטתי שכאשר אני חוזר ארצה אני מתחיל לקנות נכסים להשקעה בכדי לייצר הכנסה פסיבית. על כך מגיע שאפו והערכה רבה לאתי אילוז שקנתה לי ספרים אלו, אם ילדיי ושותפתי למסע ארוך זה.????
לא אכתוב את כל התהליך כי צריך הרבה עמודים לכך אך אקצר ואציין כי בסופו של יום רכשתי עשרות נכסים ברמלה, חולון, בת ים, ראשון לציון ובת ים. לא עשר, לא עשרים, יותר משלושים נכסים.. רכשתי ידע רב בכל מה שקשור למימון, משכנתאות, מתווכים, שיפוצים ,עורכי דין, למדתי לקרוא תיק בניין, להיפגש עם מהנדס העיר ובכלל. בתחום הנדל"ן מעשייה בשטח על בסיס יומי הלמידה הנה עצומה. אוסיף ואציין כי לעתים גם ישנתי בדירות שרכשתי ושיפצתי אותם יחד עם צ'ואן הסיני ו "שי" הערבי שעבדו איתי במשך כמה שנים ועזרו לי להשביח את כל הדירות שרכשתי להשקעה. הבאתי להם אוכל בסירים שתמיד יהיו שבעים, על קיבה ריקה זה לא עובד אף פעם..???? את כל הדירות הללו רכשתי לאחר שהייתי מסיים את העבודה הרגילה שלי ובשעות אחה"צ ובלילות הייתי נוסע לחפש נכסים וללמוד את השכונות / אזורים / דירות ומחירים שלהם בעל פה.????
פיתחתי שיטה לרכישת דירות מתחת למחיר השוק ,הלכה למעשה וגם השכלתי ללמד שיטה זו במשך כמה שנים במרכז להשכלה פיננסית הלכה למעשה פרקטיקה בשטח עצמו.????
דירות ירושה, משפרי דיור, אנשים מבוגרים שעוברים לדירות בקומות נמוכות, דירות שזקוקות להשבחה יסודית, דירות מבנקים של אנשים שלא עומדים בתשלומי המשכנתה[ מדור נפטרים בעיתון כלכלסיט היה חלק מהקריאה השבועית שלי.. דירות של תושבי חו"ל שרוצים למממש את האחזקה שלהם ואינם בקיאים במחירי השוק ו/או רוצים עסקאות מהירות. עורכי דין שמייצגים לקוחות מכל הגוונים … מתווכים שיש להם גישה לעסקאות שאינם מהמעגל הראשון. פתקים שהייתי תולה בלובי של הבניין בדרך כלל עם טעויות כתיב (כמובן בהומור) ברמלה ,הייתי פשוט מעתיק את אופן הכתיבה מהפתקים בבניין עצמו, בעלי פיצוציות, בעלי מכולות, נהגי מוניות , עם כולם פיתחתי קשרים אישיים ענפים וכמובן עם דיירים בכל מיני בניינים ושכונות שונות.????
מיותר לציין ששילמתי הרבה יותר מ 2% למתווכים עבור עסקאות שאינם מהמעגל הראשון.????
הכל בסופו של יום זה קשרים ואנשים. מתווכים, עורכי דין, בנקאים, שמאים , ועוד…
בכל יום שישי הייתי בוחר בלוק שלם (רחוב יהודה שטיין ברמלה למשל) והייתי דופק לאנשים בדלתות , קומה קומה ועורך סקר כללי , כמובן שבחלק מהסקר היו שאלות על נדל"ן, כמויות התה ששתיתי והאוכל באותם תקופות היו עצומות אך יתרה מכך הקשרים שרכשתי והמידע שצברתי היו שווים זהב. כמות הטלפונים שקיבלתי מדיירים שגרים בבניינים על דייר שרוצה למכור מכל מיני סיבות היא עצומה וכך עושים נדל"ן אמיתי, לא מהפייסבוק ולא מאתר יד 2 אלה מהשטח עצמו, הלכה למעשה. צריך לצאת מאזור הנוחות שלכם ולעשות, ההזדמנויות לא דופקות בדלת שלכם, זה לא יקרה. אחת העסקאות הייתה דירת קרקע עצומה שהייתה שווה כ 630,000 ₪ אך היו עליה חובות בסכומים גבוהים יותר מעיקולים חיצוניים, אף עורך דין לא רצה לייצג אותי כי לא היה ניתן להבטיח את הכסף שלי בנאמנות, לאחר שניהלתי משא ומתן באמצעות משרד עורכי דין מקומי, גבינזון .. הצלחתי להוריד כ 50% מהחובות ופשוט קניתי את הדירה, השבחתי אותה ומכרתי אותה ברווח נאה כעבור 3 חודשים.????
????מי שמעז מצליח..
????מי שיושב על הגדר כשהרכבת עוברת שורף לו הישבן..
????צאו החוצה ותעשו, צאו מאזור הנוחות שלכם חברים יקרים..
למדתי איך הבנקים חושבים, אני זוכר שנכנסתי לבנק מזרחי בראשון לציון בקניון הבאר והגשתי בקשה ל 3 משכנתאות בו זמנית ל 3 נכסים שונים ברמלה, הבנקאית זרקה אותי מכל הכיוונים וציינה שכל משכנתה לחוד. יצאתי מהסניף והלכתי ל 3 בנקים שונים במקביל להגיש בקשה למימון וכמובן שכולם אישרו לי את המשכנתאות, בינגו אני בעניינים , Let the fun begin ????????????
בכולם קיבלתי 75% מימון והשלמה ל 90% מחברת EMI למי שיודע מה זה, את שאר המימון קיבלתי מהבנק שלי, בנק דיסקונט עסקי בראשון לציון וכך התחלתי את דרכי בעולם הנדל"ן.????
את רוב המשכנתאות שלי (והיו עשרות משכנתאות, עשרות רבות..) לקחתי בהתחלה בהלוואת בלון בה משלמים רק ריבית לעשר שנים וכך ייצרתי עסקאות תזרים מדהימות על ההון העצמי המושקע. לאורך השנים מחזרתי הלוואות אלו מספר פעמים ממספר בנקים שונים כשערך הנכסים עלה וחילצתי הון עצמי להשקעה חוזרת לרכישת נכסים נוספים. להערכתי לקחתי בחיי מעל 50 הלוואות לרכישת נכסים.????????
מיותר לציין שחזרתי לבנק מזרחי כעבור 6 חודשים עם 3 נכסים בבעלותי וקיבלתי משכנתה בלי בעיה מבנק מזרחי שדחה אותי בעבר. ככה זה כשלומדים את כללי המשחק.You snooze you lose ????
את כל הנכסים שלי השבחתי השבחה יסודית, צנרת, חשמל, אמבטיות, שירותים, צבע ,דלתות , מטבחים ועוד.. את חומרי הגלם הייתי רוכש מספקים בדרום תל אביב. כנ"ל את המטבחים לדירות.
אין בית ששיפצתי ולא צבעתי גם את חדרי המדרגות והמעקים והלובי עצמו – כך כל הבניין היה לצידי והדיירים היו נותנים לי מידע יקר מפז. המבין יבין וכמובן מלא אוכל, שמחת חיים חום ואהבה, השכלתי גם לסדר ולתקן כל מיני בעיות בדירות של דיירים בכל בניין בו קניתי דירה וכך ייצרתי קשרים שאי אפשר למצוא באתר יד 2 וכו', פיתחתי את שיטת המעגלים של עסקאות שאינן נמצאות במעגל הראשון, השני והשלישי. אגב טיפ לקוראים אתר כמו יד 2 תמיד חפשו דירות שמפורסמות מעל 6 חודשים למכירה, עשיתי ככה לא מעט כסף…????
בשנת 2009 החזקתי עשרות נכסים להשקעה, ייצרתי הכנסה פסיבית נאה , היו לי 2 ילדים מקסימים, שוק הנדל"ן בישראל כבר החל לעלות משמעותית במחירים והחלטתי כי החגיגה הנדלנ"ית עבורי פחות אטרקטיבית והחלטתי לצאת לעולם הגדול למעצמה מספר אחת בעולם ארה"ב. USA here I come full power ????????
קצת על העשייה שלי בארה"ב :
שותף, מייסד ובעלים של חברת נדל"ן להשקעות בארה"ב????
אנו פעילים בדרום ארה"ב, אטלנטה, בירמינגהם אלבמה וצפון/ דרום קרוליינה בעיקר.
עד כה רכשנו / השבחנו / השכרנו כ 350 בתים יד שנייה
בנייה חדשה – Single Family Homes
עד כה בנינו בתים צמודי קרקע כ 1600 בתים ( מטורף….מי היה מאמין שאני גיל טוריאל ,בחור פשוט שגדל בחולון יבנה שכונות שלמות מעבר לים כאשר מעולם לא הייתי בארה"ב ולא דיברתי את השפה באופן קולח, רוב נכסים אלו יצאו כמובן לשוק השכירות לצורך הכנסה פסיבית לנדל"ן מניב
מתחמי דירות Multi Family – רכשנו / השבחנו ומשכירים מספר מתחמים כ 450 דירות סה"כ
במקביל אני מעביר סדנת כלים לבחינת השקעות נדל"ן בארה"ב משנת 2009, משקיעים רבים / יזמים וגם נכבדי פורום זה (חלקם) היו בסדנאות אלו לאורך השנים האחרונות.
בסדנה אני מעביר ידע וערך מוסף לכל מיש שרוצה להשקיע מעבר לים, כלים לבחירת אזור , פרמטרים לבחירת נכס, ניתוח צפי תזרים מזומנים, ניתוח סיכונים, השכלה פיננסית ועוד.????????
על מה אכתוב השבוע :
יום שני :
השכלה פיננסית – חשיבות על תכנון ואסטרטגיה ליצירת הכנסה פסיבית / פנסיה שאינה תלויה במשלח יד. (קופת גמל, ביטוח מנהלים, קרן השתלמות, K401 תוכנית חיסכון, השקעה בנדל"ן), סוגי הלוואות, קרן שפיצר, קרן שווה, הלוואת בלון, תכנוני מס ועוד.
יום שלישי:
פרמטרים לבחירת אזור להשקעה / פרמטרים לניתוח נכס
כיצד בוחרים אזור להשקעה, כיצד מנתחים נכס להשקעה, כיצד ניתן למזער סיכונים בבואנו להשקיע מעבר לים, מהם מסמכי הסגירה המעידים על הבעלות שלנו בנכס ,כיצד בוחרים חברת ניהול ומטרתה. מהו נסח טאבו וביטוח טייטל על הנכס
מה ההבדל בין נכסים ישנים לנכסים חדשים בארה"ב, תחזוקה…
יום רביעי:
הבדלים בין רכישת נכס פרטי בית צמוד קרקע / דירה לבין השקעה קבוצתית –
בית צמוד קרקע Single Family / מול מתחמי דירות Multi Family
מהם ההוצאות המוכרות באחזקת נכס בארה"ב.
חישוב תזרים מזומנים בבית צמוד קרקע אל מול מתחם דירות משותף ROI , NOI/Cap Rate
יתרונות בהשקעה קבוצתית אל מול השקעה פרטנית.
יום חמישי:
ההבדל בין משקיע מתוחכם למשקיע ממוצע – Passive Income
מהם הטעויות הנפוצות שרוב משקיעי " התשואה" עושים. מהי ההגדרה של נדל"ן, מה זה תשואה מצרפית, תשואה שוטפת, עליית ערך, חיסכון קרן ההלוואה, מינופים / הלוואות, תכנוני מס לגיטימיים, מינוף חוזר, תוכנית חיסכון…
יום שישי:
הלכה למעשה – תכלס דוגמאות מהשטח, ניתוח עסקאות לדוגמה מהשטח
איך מייצרים 100% על ההון העצמי בטווח של 5-7 שנים בהשקעה פשוטה ללא סיכון מיותר
הוכחות מעשייה אישית שלי..
שבוע נפלא ומוצלח????
שנדע זמנים טובים יותר????????
בברכת קורונה מקרונה
בכבוד רב,
גיל טוריאל????♂️
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
גילוי נאות- אני עובד עם גיל בחברה שבבעלותו מזה מס׳ שנים. מעבר לכל המידע והטיפים שתקבלו כאן השבוע, ממליץ להבין שהשקעות זה לא עניין טכני. חייבים לעשות זאת עם אנשים ישרים, אמינים עם רקורד של מאות משקיעים שיעידו על פועלם וגיל נמנה על האנשים המיוחדים הללו. מעבר לכך, זה הידע הרב והיצירתיות האינסופית שמאפיינת את גיל… כל יום בא עם רעיון חדש ואנרגיה של לוחם בשייטת 13…
שמח להיות חלק מהדרך שלך גיל לעזור למשקיעים לדאוג לפנסיה שלהם.. ואני רואה בתגובות הרבה מאוד לקוחות שלנו. מחלום-למציאות, זה אתה גיל!!