היי חברים אשמח להסבר על המושג refinance ואשמח עוד יותר לדוגמא מספרית פשוטה,תודה …

Responses

1. 

   Liah Avisar דצמבר 14

   בארצות הברית קוראים לזה לעיתים Cash-out.

   לאחר תקופה שבה אתה מחזיק נכס שקנית במזומן (לצורך הדוגמה) אתה יכול;
   1. למשכן את הנכס
   2. לקבל חלק או את כל המזומן ששמת בבית
   3.לשלם תשלומי משכנתא חודשיים לבנק
   4. לעשות תשואה גבוהה יותר, ולהיות עם יותר מזומן ביד כדי להמשיך ולעשות עסקאות.

   לדוגמה :
   קנית נכס ב50,000$
   שיפצת ב 30,000$
   סה״כ השקעה 80,000$

   והכנסת דייר,
   שכירות 1,000$.

   עכשיו אתה מגיע לבנק, ואומר לו – אני רוצה למשכן את הנכס .
   הבנק עושה שמאות והוא מוכן לתת לך 70% משווי הנכס.
   על פי השמאות שווי הנכס 100,000$ ועל כן, תקבל מהבנק ***מזומן*** של 70,000$ ותשלם עליהם תשלומים חודשיים, כאשר הערבות לכסף הוא הנכס.

   במקרה הזה, אתה ״מושקע״ בנכס ב10,000$ בלבד, ויחד עם החזרי ההשקעה כנראה שאתה עושה תשואה מאוד יפה, ובנוסף השכירות ״קונה״ בחזרה את הבית. (מחזירה את הקרן)

   בחלק מהמקרים אפשר ״למשוך״ את כל סכום ההשקעה הראשוני ולעיתים אפילו סכום גבוהה מההשקעה הראשונית.

2. 

   Roï Eisenkot דצמבר 14

   בהקשר של משכנתא, בארץ זה נקרא מחזור משכנתא

3. 

   Daniel Sankash דצמבר 13

   תודה רבה על התשובות ??

4. 

   Moti Orange דצמבר 13

   Moshe Orange

5. 

   איל פרייס דצמבר 13

   לקיחת משכנתא ( מימון על נכס קיים ) לא לטובת קנייה .

6. 

   Alexander Rysin דצמבר 13

   מעתיק לכאן חלק מפוסט שכתבתי בנושא חישוב תשואה בעסקת נדל”ן בארה”ב, כוללדוגמה מספרית על refinance ויתרונותיו:

   נניח לצורך הדוגמה שאנו רוכשים נכס חדש בארה”ב במחיר 200,000$ (כולל הוצאות עסקה), כאשר השכירות שאנו צפויים לקבל הינה 1,800$ בחודש.

   אנו מנהלים את הנכס מרחוק ולכן נצטרך לשלם לחברת הניהול. בנוסף יש הוצאות נוספות שחלות עלינו כגון מס מקומי (המקבילה האמריקאית לארנונה), ביטוח, תיקונים קטנים ותחלופה של דיירים – תקופות קצרות בהן הנכס לא מושכר ותשלום לחברת הניהול על מציאת דייר חדש או הארכת החוזה עם הדייר הקיים. מאחר ומדובר בנכס חדש, ההוצאות האלה יהיו קטנות יחסית – כ-7,200$ בשנה (כשליש מהשכירות, אם היה מדובר בנכס ישן, היינו לוקחים בחשבון הוצאות גדולות יותר – 45%-50% מהשכירות).

   התשואה שלנו תהיה אם כן:
   (1,800×12-7200)/200,000 = 7.2% לפני מס.
   פרסמתי בעבר פוסט מפורט על מיסוי בהשקעות נדל”ן בחו”ל. החישובים מטה מתבססים על המידע בפוסט זה.

   בשל רמת ההוצאות הנמוכה יחסית, נבחר לשלם על הנכס מס מופחת. המס השנתי יסתכם ל-2440$. כך התשואה נטו תהיה:
   (1,800×12-7200-2440)/200,000 = 5.98%
   בפועל במצב זה נשלם גם מס בארה”ב, כך שבפועל התשואה הפירותית (משכירות) תהיה כ-5.5%.

   כעת נניח שאנו רוכשים את הנכס עם משכנתא מקומית. נניח שאנו לוקחים משכנתא ל-30 שנים בגובה 60% משווי הנכס בריבית של 5.95% (ריבית גבוהה שכן לרוב אין לנו היסטוריית אשראי מקומית). החזר המשכנתא יהיה 716$ בחודש. נחשב את התשואה שלנו על ההון העצמי במקרה זה:
   (1,800×12-716×12-7200)/80,000 = 7.26% לפני מס.
   קיבלנו תשואה דומה על ההון העצמי למקרה ללא המימון (בהשוואה לארץ, שכן כאן בדרך כלל נקבל תשואה שוטפת נמוכה יותר). עם זאת, יש מספר יתרונות למימון. ראשית, ריבית המשכנתא הינה הוצאה מוכרת ולכן במקרה זה נשלם מס במסלול המס השולי ואם נניח שהמס השולי שלנו הוא 35%, המס שנשלם יהיה 688$. כך התשואה נטו משכירות תוך כדי החזר המשכנתא תהיה:
   (1800×12-716×12-7200-688)/80000 = 6.4%
   לא התחשבתי כאן במס שיש לשלם בארה”ב, שכן במסלול המס השולי, נקזז מס זה מתשלום המס בארץ.
   “רגע, מה לגבי עליית הערך?”

   אנו שואפים לרכוש נכסים באיזורי ביקוש, שם מחירי הדיור נמצאים במגמת עליה. לכן נחשב את התשואה הכוללת שלנו לאחר 6 שנים בהנחה (די סולידית) שמחיר הנכס עולה בממוצע ב-5% בשנה. העליה הכוללת מסתכמת ב-34%, כלומר שווי הנכס לאחר 6 שנים הינו 268,000$.

   נניח ונרצה למכור את הנכס בנקודת זמן זו. הוצאות המכירה יהיו:
   עמלת תיווך – 17,420$
   הוצאות מכירה – 5,000$
   מס רווח הון (בארץ) – 17,000$
   סה”כ – 28,580$
   אם רכשנו ללא מימון, התשואה ההונית שלנו תהיה:
   (68,000 – 28580)/200,000 = 19.71%. כלומר 3.04% לשנה.
   סה”כ תשואה (הונית + פירותית): 5.5%+3.04% = 8.54%

   אם רכשנו את הנכס עם מימון, נקבל חזרה אחרי קיזוז ההוצאות ויתרת המשכנתא סכום של 118,985$. כך התשואה ההונית שלנו תעמוד על:
   (118,985-80,000)/80,000 = 48.73%. כלומר 6.84%.
   סה”כ תשואה (הונית + פירותית): 6.4% + 6.84% = 13.24%.

   כעת בואו נניח מקרה אחר. במקום למכור את הנכס, נבצע מימון מחדש (refinance) בהתחשב בעליית הערך. נבקש מהבנק הלוואה חדשה של 60% מהשווי החדש של הנכס, כלומר 160,800$. בקיזוז החוב הקיים שלנו, מדובר בסכום של 51,000$, אותו נוכל להוציא ללא אירוע מס.

   התשואה שלנו כתוצאה מתהליך המימון מחדש תהיה:
   51,000/80,000 = 63.75%, כלומר 8.57% לשנה
   והתשואה הכוללת (פירותית + מימון מחדש) תהיה: 6.4% + 8.57% = 14.97% בממוצע לשנה. במקרה הזה הנכס נשאר ברשותנו וממשיך לעבוד ולהביא לנו תשואה נאה.

   *** גילוי נאות – אני מלווה לצמיחה פיננסית ועצמאות כלכלית. איני משווק השקעות או נכסים אלא מסייע ללקוחותיי לבחור את ההשקעות המתאימות לתכנית העסקית שלהם.

7. 

   Yonatan Max Schmidt דצמבר 13

   בקצרה: מדובר בתהליך החלפת תנאים של הסכם אשראי קיים, בדרך כלל כשמדובר בהלוואה או משכנתא. כאשר עסק או אדם מחליט לממן מחדש התחייבות אשראי, הם מבקשים למעשה לבצע שינויים נוחים בשיעור הריבית, לוח התשלומים ו / או התנאים האחרים המפורטים בחוזה שלהם. אם יאושר, הלווה יקבל חוזה חדש שתופס את מקומו של ההסכם המקורי בתנאים יותר טובים.