השכרות לטווח קצר- מאחורי הקלעים, ניהול סיכונים, הוצאות והכנסות:
יזםהשבוע יובל עייש #פוסט4
חלק מהפעילות שלי היום היא ליווי וגיוס משקיעים ובחלק נכבד מהפעמים אני שם לב שרוב האנשים נרתעים מאוד מהשקעות ב Airbnb או בכל פלטפורמה אחרת שמיועדת להשכרות לטווח לקצר. גם כאן בקבוצה שמתי לב שבכל פעם שעולה פוסט בנושא, התגובות ברובן הן מאוד נגד הרעיון. אני מאמין שיש לזה 2 סיבות:
חוסר הידע שיש לאנשים בנושא
רוב המשקיעים נוטים לייחס חשיבות רבה להוצאות התחזוקה הגבוהות ולא לשורת הרווח הסופית.
אני רוצה להבהיר שאני לא שופט חלילה אף אחד, גם אני הייתי במקום הזה שבפעם הראשונה שבחנתי את התחום, עלה הנסתר על הגלוי והאינסטינקט הראשוני שלי היה לשלול את הרעיון מפאת חוסר ידע ופחד מהוצאות תפעול גבוהות. אז אתם בטח שואלים את עצמכם מה גרם לי לקפוץ למים ובכל זאת לנסות?
כמו כל אפיק חדש שאין לנו נסיון בו (בנייה חדשה, פליפים, מולטי פמילי וכו’) אני חושב שהפחד פשוט נובע מחוסר ידע ושיש שני דברים שצריך לעשות- הראשון הוא סקר וחקר שוק מעמיק (רצוי לדבר עם כמה שיותר אנשים שיש להם נסיון בתחום הרלוונטי) והשני הוא לעשות ניהול וגידור סיכונים נכון.
חשוב לי שלא ישמע כאילו הכל ורוד ושאין כאן סיכון הרי כולנו יועים שאין סיכוי בלי סיכון. אז בפוסט של היום אנסה לעשות לכם סדר ולהסביר לכם על ניהול הסיכונים, על ההוצאות ועל מה שיהפוך את ההשקעה הזו להצלחה.
ניהול סיכונים
רגולציה- לא בכל איזור או בכל עיר יש אישור לשכירות לטווח קצר ולכן חשוב לוודא זאת עם העירייה הרלוונטית. בערים שאין עדיין רגולציה אי אפשר לדעת מה יהיה בעתיד ולכן רצוי להשקיע באיזורים שכבר עברו רגולציה. (יש על כך מיסוי אבל הוא מגולגל ללקוח).
ועד שכונה -Hoa- רצוי לבחור בנכסים שאין עליהם Hoa ושאינם כפופים לועד, כדי להימנע ממקרים שבהם יש עוד גורם (הועד) שיכול לאסור על שכירות לטווח קצר.
סקר שוק מקיף לפני כניסה להשקעה- בחינה של ביקוש מול היצע, כמות המתחרים, תמחור ותפוסה (גם בפלטפורמות השונות וגם באתר AirBnbDNA)
בחירת חברת ניהול מקצועית ומנוסה שההתמחות שלה היא נכסים להשכרה לטווח קצר (נדבר על כך בהמשך הפוסט).
הדבר החשוב ביותר הוא להכין Plan B- מה התרחיש הכי גרוע שיכול לקרות? במקרה של שינוי ברגולציה, ריבוי תחרות, או שפשוט החלטתם שלא בא לכם על זה יותר ????♂️ חשוב לדעת שה fall back שלנו הוא לחזור לשכירות רגילה (טווח ארוך) ושזוהי ארשת הביטחון שלנו ולכן מלכתחילה נבחר רק בנכסים שיניבו בין 6-7% גם במקרה של שכירות רגילה.
הוצאות
הקמה- מלבד עלות הנכס והוצאות הסגירה, יש עלויות של ריהוט ואבזור הנכס שיכולים לנוע בין 15,000$- 40,000$ לנכס בסדר גודל של 4-5 חדרי שינה ובנכסי יוקרה אף יותר מזה.
חברת ניהול- חברות ניהול להשכרות טווח קצר גובות כ 20% (ואף יותר) מההכנסה כל חודש ותפקידן הוא לדאוג לתפעול השוטף- החל ממענה להודעות, תמחור, לוגיסטיקה, נקיון, תיקונים ובלת”מים. צריך לזכור שעל חברת הניהול להיות זמינה 24/7.
חשבונות- מלבד ההוצאות השוטפות שיש על כל נכס רגיל- ביטוח ומיסים (property taxes), בהשקעות לטווח קצר אנחנו המארחים צריכים לשלם גם את החשובונות: מים, חשמל, גז, אינטרנט, כבלים, גינון, הדברה ותחזוקת הבריכה אם יש.
תשלום fee לפלטפורמות- 3% ב Airbnb ו 5% ב Vrbo.
- בלאי- צריך לקחת בחשבון בלאי גדול יותר עקב תחלופה של דיירים גדולה יותר.
את הטוב שומרים לסוף- נעבור להכנסות
התמחור של Airbnb נעשה לפי לילה. ישנם כמה פרמטרים משמעותיים להגדלת ההכנסה שחייבים להכיר:
ככל שיש יותר Facilities בנכס אפשר לדרוש מחיר יותר גבוה ללילה.
ככל שיש יותר חדרים ויותר מיטות ההזמנה יכולה לגדול בהתאם לכמות האנשים. - תמחור- בתקופות הביקוש או כשיש יותר traffic באיזור נעלה את המחיר בהתאם. לדוגמה- הופעות, פסטיבלים, חגים, סופ”שים, משחקי ספורט פופולרים וכדומה.
- חשיפה בתוך הפלפורמה- יש קריטריונים שאם נעמוד בהם נקבל תג של Superhost מ AirBnb. (דירוג כוכבים גבוה וזמן המענה ללקוחות). ברגע שנקבל תג של Superhost הפלטפורמה תקדם אותנו יותר.
יותר חשיפה= יותר הזמנות= יותר הכנסות.
עובדת בונוס: לפעמים סופ”ש אחד בלבד שהוזמן יכול להיות שווה ערך לחודש שכירות רגילה, אז דמיינו לעצמכם לכמה הכנסה אפשר להגיע כשמדובר על 80 או 90 אחוז תפוסה. ????????????
בתמונה: הודעה משמחת שקיבלתי מ Airbnb על קבלת התג של Super host. זכרו שכשמגשרים על פערים של חוסר ידע ומשלבים זאת עם ניהול סיכונים נכון אפשר להגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה ????
Responses