שלום לקהילה לפני שבוע נפגשתי עם חברה ישראלית שמשווקת השקעת נדל”ן בפלורידה באזור צפון …
שלום לקהילה
לפני שבוע נפגשתי עם חברה ישראלית שמשווקת השקעת נדל”ן בפלורידה
אזור צפון פורט פלורידה אשמח לקבל את חוות הדעתכם.
ההשקעה מחולקת ל- 4 חלקים
· איתור קרקע ייעודית זמינה לבנייה
· רישום מלא בטאבו
· ליווי בקבלת משכנתא מבנק אמריקאי
· קבלן מקומי מורשה המלווה את הרוכש עד סיום בנייה במחיר סופי של 190K לבית בגודל של 200 מ”ר
לא יכול לרכוש את הקרקע ללא המשך בנייה. הקרקע מוכנה מידית לבנייה
עלות רכישת מרכיב הקרקע והכנתה לבנייה -1000 מ”ר 39k
· בדיקה משפטית
· שכר טרחה עו”ד
· רישום הנכס בארה”ב
· עמלת משווק
עלות בנייה 200 מ”ר – 190K מחיר נסגר מראש בחוזה מול קבלן מקומי
30% הון עצמי + הוצאות נלוות – 70K (עלות מרכיב הקרקע + 30k)
70% מימון ממחיר הרכישה – 160k הלוואת בלון לשנה בריבית של 10% עלות 15k
עלות הנכס עד מפתח 230k אפשרות לפליפ לאחר שנה
או לקבל משכנתא לסגור את הלוואת הבלון ולהפוך את הנכס
לסיכום הון עצמי 70k + מימון 15 = 85k
עלות פרויקט 230 + 15k מימון = 245
נכסים זהים נמכרים באזור בסביבות 270k
הערה – החוזה מבטיח בנייה בעלות 190k ללא תוספות או שינוי ובמידה והבית נמכר במחיר שמעל 250k החברה יוצאת 50% מהרווח לדוגמא
ההפרש בין המכירה 270k-250k = 20k החברה יוצאת 50% מ -20 k שהם 10K
יש אפשרות בסוף הפרויקט לסגור את הלוואת הבלון במשכנתא מבנק בארה”ב
כל השלבים מתבצעים תחת קורת גג אחת.
למעשה החברה מרוויחה ממספר מקורות הכנסה
· מכירת הקרקע
· הלוואת בלון לשנה 10%
· 50% מההפרש מעל 250k שזה הרווח במקום עמלת מכירה של 6%
· אולי גם מחוזה מול הקבלן המקומי
כלומר במבנה זה שימש והנכס נמכר ב -270 ק המשקיע הרוויח לפני מס 15k מהשקעה של 85K שהם 17% לפני מיסים או אפשרות לקחת משכנתא על נכס בשווי 270K שעלה 230K
חשבתי להתמקח ולהוריד לחברה את העמלה מעל המכירה במחיר 250K ואולי גם להוריד את הלוואת הבלון למספר נמוך יותר מ -10%. במבנה זה לעשות והבית ימכר ב -270 K יש סיכוי לתשואה של 25% על ההון העצמי בסוף הפרויקט
האם המספרים הגיונים בפרויקט הסגנון הזה
את התגובות המקוריות לפוסט לא יכול לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן אתה מוזמנים להצטרף לדיון
כמו שרשמתי בקבוצה האחרת, העיסקה מוכרת, עיסקה נוראית עם גניבות ענקיות בתוך העיסקה. אם אתה משקיע בשלט רחוק מרמת גן בקרקע בנורט פוורט, הייתי נכנס רק כהמלווה. אני עושה כך ומקבל 10% שנתי בלי כאבי ראש וחברות ניהול
מה לגבי עלויות סגירה
לפי התיאור הקרקע מאוד יקרה והמודל מסוכן
מה שאתה צריך לעשות זה קודם כל לבדוק מחיר השוק לנכסים בבניה חדשה המפרט זהה. באותו האזור. ולראות אם המחיר שמציעים לך הוא אכן מתחת למחיר השוק. מבחינתי עליית ערך עתידית של הבית זה אקסטרא.
תבדוק שכירות באזור לבתים זהים ואם הם נותנים תשואה מספקת מבחינתך שבמידה ותרצה להחזיק ולהכשיר את הבית התשואה אכן תיהיה טובה.
חוץ מיזה ישנם חברות שמציעות שותפות בפרויקטים של מולטי סינגל פמלי, מבלי לערב כספי בנק. כלומר קניה של היחידות במזומן מהקבלן השכרה ואקזיט בין 3 ל 5 שנים.
אנחנו בונים פרויקטים מסוג דומה בקייפ קורל, פלורידה, שנמצאת קצת דרומית לנורת’ פורט, על המים.
עיר תיירותית, שוק של מוכרים, אוכלוסיה של 200,000 תושבים ולא 60,000< כמו נורת' פורט - רק יתרונות ביחס לנורת' פורט. ועדיין - אנחנו לא מוכרים פרויקטים שלמים למשקיע פרטי בודד כמוך. פשוט כי זה מסוכן מדיי. להשקיע ב"דלת אחת" זה מסוכן מדיי. לכל פרויקט כזה אנחנו מגייסים 5-6 משקיעים כדי לפזר **להם** את ההשקעה (והסיכון). ולמרות שקייפ קורל זו עיר הרבה יותר טובה מנורת' פורט, גם אצלנו יש בתים שנמכרים יותר מהר ופחות מהר, יותר יקר ופחות יקר, אבל המשקיעים מפוזרים ככה שזה לא ממש משנה להם. תחשוב רק שאתה יכול "ליפול" על בית שימכר לאט יותר וזול יותר (כי אתה לא מכיר את היתרונות והחסרות) אבל החברה כבר הרוויחה את שלה (אנחנו מרוויחים רק במכירה כי אנחנו משקיעים איתך). בקיצור, זה על קצה המזלג. יש לי הרבה ביקורת ביחס למה שהצגת ובתור מי שבנה ומכר לא מעט פרויקטים כאלה... שים לב... https://my.matterport.com/show/?m=cw96kNWa2Ay&brand=0&back=1