#יזםהשבוע #פוסט2 למה חברות ניהול זה ? אני יודע שיהיו לא מעט אנשים שהולכים…
למה חברות ניהול זה ?????
אני יודע שיהיו לא מעט אנשים שהולכים לכעוס עלי וזה בסדר, המטרה של הפוסט היא לא לגרום לאף אחד להרגיש נעים, אלה לדבר על אחת הנקודות הכי כואבות בהשקעות נדל”ן בארה”ב, בטח ובטח כשאנחנו עושים את זה מישראל.
הגיע הזמן שנדבר על הכשל המבני שיש ביננו המשקיעים לבין חברות הניהול, על אינטרסים מנוגדים ולמה זו הסיבה הכי נפוצה לכישלון בהשקעות בארצות הברית.
אין כמעט שבוע שלא פונים אלי אנשים, להתייעץ על השקעות בארה”ב, על עסקה ספציפית או על אזור כזה או אחר . לכולם אני נותן את אותה תשובה, עסקאות טובות יש בכל מקום, אוהיו / פלורידה / טקסס… ניתוחי שוק… נתוני הגירה…. נתוני תעסוקה… תכניות בעירייה…הכול נחמד אבל בעיקר רעשי רקע.
הדבר היחיד שיהפוך עסקה טובה להשקעה טובה הוא מי מנהל את ההשקעה!
כן זה כל כך פשוט…
מטרתה של חברת ניהול טובה היא אחת, לגרום לנכס לעבוד ולייצר לנו המשקיעים תשואה לכסף!
היא צריכה לבחור את הדיירים הטובים ביותר עם הסיכוי הגבוה ביותר לשלם לנו את שכ”ד בזמן וכל זה בלי להרוס את הנכס (הרבה יותר קשה ממה שזה נשמע). היא צריכה לדאוג לטפל בקריאות התחזוקה של הדיירים בצורה הטובה והמהירה ביותר על מנת לשמור על הדיירים שלנו שמחים ומשלמים, ניהול הנהלת חשבונות בצורה מסודרת ותקינה, גביית כספים, תשלומי מיסים, חשבונות וכו’.
בעבור השירות, בדרך כלל נשלם סכום של בין 8%-10% משכ”ד ברוטו. על החלפת דייר, בדרך כלל נשלם חודש שכירות, ועל קריאות התחזוקה והכנה של הנכס לאחר החלפת דייר נשלם בהתאם לצורך.
עד כאן נשמע פייר לא? לפעמים אנחנו קצת שוכחים אבל בסך הכול קיבלנו שירות וגם לחברת הניהול שעבדה כל כך קשה עבורנו מגיע להרוויח. אז למה בכל כך הרבה מקרים זה פשוט לא עובד? למה יש לי לקוחות שבשנה החליפו לא פחות מארבע חברות ניהול? למה יש כל כך הרבה אנשים שנכוו כל כך קשה שהם נשבעו לי שהם לעולם לא יחזרו להשקיע בארה”ב או בכלל במקום שהוא לא איפה שהם גרים בו?.
להלן כמה סיבות עיקריות ללמה חברות ניהול לא מצליחות לייצר לנו ביצועים:
1. חברה גדולה מדי – לא משנה כמה רצון טוב יש להם, חברות עם הרבה מאד נכסים פשוט לא מסוגלות לתת מענה אישי ונקודתי לבעיות. לדוגמא, במידה ודייר לא משלם במקרה הטוב המחשב יעדכן את הפקידה החביבה ליצור קשר עם הדיירים ולבקש מהם לשלם, או במקרה הפחות טוב פשוט לשלוח בצורה אוטומטית את מנהל הנכסים בשטח למסור התראה לפני פינוי.
מה לדעתכם מידת המוטיבציה של הפקידה לנסות להבין ולפתור את הבעיה לפני האביקשן הצפוי, שהולך לעלות לנו בין מאות לאלפי דולרים במקרה הטוב? כמה כואב לה כשהיא רושמת את הצ’ק מחשבונכם עבור הכנה של הנכס לדייר חדש בסך אלפי דולרים? או עבור דמי ניהול חודשיים למרות שאין בכלל דייר בנכס? (כן, זה קיים בלא מעט חברות).
2 העדר זהות אינטרסים וגרידיות – “GREED IS GOOD” אחד המשפטים שכל מי שמכיר אותי יודע שאני הכי אוהב, ואין מצב שתעביר לידי יום ולא תשמע אותי מדקלם אותו לפחות פעמיים. אין שום בעיה עם גרידיות כשלעצמה, להפך… הבעיה עם חמדנות מתחילה כשאין זהות אינטרסים, אין שקיפות ואין בקרה. חברת הניהול צריכה לעמוד בפיתויים ולהיות במלחמה עצמית באופן יומיומי בין הרצון לתת שירות טוב למשקיע לבין הרצון לעשות כסף כאן ועכשיו. היא צריכה לעמוד בפיתויים אינסופיים לנצל חוסר הבנה / שליטה / מרחק שלנו המשקיעים.
איזה אינטרס לדעתכם ינצח לאורך זמן?
שלנו או של חברת הניהול?
דוגמא לאינטרסים מנוגדים: אתה כמשקיע רוצה לשמור על הדייר כמה שיותר זמן בנכס, כך הנכס לא יעמוד ריק, לא צריך להוציא כסף על צבע ותיקונים, לא צריך לשלם על החלפת דייר וכו’.
חברת הניהול לעומת זאת מפספסת אלפי דולרים אותם תצטרך לשלם לה במידה ותחליף דייר ותצטרך להכין שוב את הבית להשכרה (צבע / שטיחים / רצפות וכו’).
במקרה שקרה לי באופן אישי עם נכס בבעלות אמא שלי, בניה חדשה שקנינו לה לפנסיה באיזור מצוין עם אוכלוסייה איכותית. בעקבות התנהגות רשלנית של חברת ניהול (חוסר תשומת לב, זמן, אכפתיות ואוסף טעויות) מצאנו את עצמנו עם דיירת סוררת שלא שילמה קרוב לשמונה חודשים. שילמנו 1000 דולר עבור האביקשן, קצת יקר אבל כסף קטן, לפחות הצלחנו להוציא את הגברת בסוף.
שמחים ומרוצים מבקשים תמונות של הנכס מחברת הניהול, מקבלים את התמונות, וואלה הנכס במצב הרבה פחות רע ממש שציפינו. צריך צבע קל בחלק מהחדרים, שטיח אחד שצריך לנקות וזהו….לעומת זאת, החשבון שאמא שלי קיבלה מחברת הניהול הוא כ 3500 דולר. אמרתי להם תודה אבל לא תודה, יצרתי קשר עם הנדי מן מקומי שקבלתי עליו המלצה, וזה הציע לבצע את העבודה עבור 1200 דולר כולל חומרים. מחיר הוגן לכל הצדדים.
נחשו מה? חברת הניהול לא הסכימה למסור לו מפתחות לביצוע העבודה, בטענה שהביטוח שלה לא מכסה בעלי מקצוע חיצוניים. אני לא אומר שלחברת הניהול לא מגיע להרוויח,אבל שוב הגרידיות ניצחה במלחמה ואני בטוח שרוב המשקיעים שלה אפילו לא בודקים או מתווכחים. כמו שאתם מבינים חברת הניהול כבר לא מנהלת את הנכס.
יש לי עוד אינספור סיפורים ודוגמאות דומות אבל נראה לי שהבנתם את הרעיון.
מתי חברות ניהול כן עובדות?
מוכנים לאמת בפנים? ????
זה פשוט…
כשהן מרוויחות ממקום אחר!
חברת ניהול זה לא עסק כזה רווחי כמו שכולם חושבים, בטח כשמדובר על חברה עם פחות מ 200-250 נכסים מנוהלים. אני מכיר המון חברות מכל ארצות הברית, והמשותף למוצלחות שבהן זה שחברת הניהול מבחינתם היא רק שירות ולא העסק המרכזי שלהן.
הן נותנות את השירות למשקיעים שרוכשים מהם נכסים, ומאפשרים להם להרוויח עמלה יפה בקניה (שווה לרווח של שנים מלקוח בחברת ניהול). הן מרוויחות מהשיפוץ אותו תצטרכו לעשות אחרי שקניתם את הבית, ותרצו להשביח אותו על מנת להשכיר אותו (עוד רווח של כמה שנים טובות). הן מאד ישמחו אם תקנו עוד בתים או שתמליצו ותביאו איתכם משקיעים נוספים (עוד רווח של כמה שנים טובות).
אני בטוח שיש משקיעים שעובדים עם חברת ניהול “רגילה” ומאוד מרוצים מהשירות. אני בטוח שיש יוצאים מהכלל, אבל ניגוד האינטרסים פשוט זועק לשמים ואי אפשר להתעלם ממנו. אני שוב אומר, יש צדיקים!
אבל לפחות אני באופי שלי כמשקיע, מאד קשה לי לסמוך על בן אדם בצד השני של העולם לנצח את הטבע שלו ולחשוב עלי לפני שהוא חושב על עצמו, וכל זה כל בוקר מחדש.
שלא תבינו אותי לא נכון, אני לא ממליץ לאף אחד לנהל את הנכסים שלו בעצמו.
מנהל נכסים זה מקצוע לכל דבר ויש יגידו שזו אומנות. במיוחד אם אנחנו עובדים בשווקים של רנטלים שמתאפיינים בתשואה גבוהה, אך גם באוכלוסייה קצת יותר מאתגרת לניהול (קליבלנד).
אין לי שום ספק שלרוב המוחץ של המשקיעים אין את הכלים / יכולת / רצון / זמן לנהל את הנכס בצורה עצמאית בשלט רחוק. מעבר לזה אני חושב שזה יהיה צעד די טיפשי לעשות זה אם אתם לא באמת מנוסים בזה.
אז מה כן עושים? פוסט הבא על איך לנטרל את התלות בחברת הניהול ולשפר את הביצועים שלנו ב 30%-50%.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
אחלה פוסט כתבת יפה.
מסכים עם כל מילה!
ולכן אני חושב שהפוסט הבא שלך צריך לדבר על אסטרטגיות כמו Land contract ו Rent to own שבהן אין צורך באותן חברות ניהול..