# חישוב תשואה ורוצח התשואות… – אופיר הררי – פוסט 4 ** #יזםהשבוע -אופיר…

# חישוב תשואה ורוצח התשואות… – אופיר הררי – פוסט 4 ** #יזםהשבוע -אופיר…

# חישוב תשואה ורוצח התשואות… – אופיר הררי – פוסט 4

** #יזםהשבוע -אופיר הררי #פוסט4

***חישוב תשואה ורוצח התשואות…****

שלום רב לקוראים, יום רביעי שמח ! היום נדבר על תשואה !

משקיעים רבים בוחרים להשקיע בנדל”ן בגלל היציבות שבדבר (הנכס הממשי) ובגלל התשואה – ההכנסה**

**כשמדובר בנדל”ן, ההכנסה מתחלקת לשניים: הכנסה פירותית והכנסה הונית.**

**הכנסה פרותית היא ההכנסה החודשית שאותה נקבל כתוצאה מדמי שכירות בגין הנכס שלנו.**

**הכנסה הונית היא ההכנסה אותה נקבל בעת מכירת הנכס – מתוך ציפייה לעליית ערך הנכס.**

**אתחיל עם סיפור קצר, לפני שהתחלתי עם השקעות נדל”ן בחו”ל השקעתי בנכסים בארץ, לימים רכשתי דירת מגורים בעיר בצפון הארץ, המקרה היה הרבה לפני שהיה בידי הידע המצוי בידי כרגע ובעצם אפשר לומר שלמדתי רבות ממקרה זה.**

**רכשתי את הדירה בהתאם לבדיקת אקסל שערכתי, עלות הנכס+ תיווך +עו”ד + מיסים שיפוץ וכו’.. ומצד שני חישוב התשואה הצפויה לי על ידי הכפלת שכירות חודשית ב-12.**

**כמובן שהנכס שאותו רכשתי הראה על תשואה נאה באקסל ולכן רכשתי את הנכס, מדובר היה בבית מוזנח בבניין רכבת מכוער מאוד ובעלות נמוכה, מה שלא לקחתי בחשבון היה ש:

א. לקח לי מספר חודשים למצוא דייר- וככל שהייתי יותר לחוץ במציאת דייר (צריך לשלם בגין ההלוואה שלקחתי ) הייתי יותר גמיש מבחינת בטחונות על השכירות, מבחינת מחיר השכירות ומבחינת איכות הדייר.**

**ב. אני ניהלתי את הנכס- כלומר כל טענה של הדייר (והיו הרבה ) מייד טלפון אלי, מה שגרם לי להתעסקות ובזבוז זמן רב שלי בתיקון, פעם זה היה סתימה בביוב כשעה לפני השבת, פעם המזגן הפסיק לקרר ופעם בחורף דוד השמש התפוצץ ונדרשתי להחליפו (כמובן שאת הכל ניהלתי דרך הטלפון ורק אציין שמי שהחליף את הדוד השאיר על הגג את הדוד הישן מתנדנד ומאיים ליפול על מישהו חו”ח ).**

**ג. נוכחתי לדעת שאין קשר בין טבלת האקסל לבין מה שקרה בפועל – הגעתי לתשואה אפסית ולהמון התעסקות ובזבוז זמן וכסף ( החלפת מזגן=הכנסה מחודשיים של שכירות ) אז הכרתי את המושג “רוצח התשואות” – ככל שהבית יותר ישן=יותר בלאי=התשואה נשח��ת מאוד.**

**בסופו של דבר “נפטרתי” מאותו הנכס והסיבה היחידה שסיימתי את ההשקעה ברווח הינה עליית מחירי הנדל”ן באותה השנה…**

**בפוסט זה אתייחס לאותם המשקיעים שבוחרים את ההשקעה שלהם לפי התשואה הפירותית (הגבוהה) הצפויה להתקבל על הנכס.**

**משקיעים רבים בודקים את הצעות ההשקעה שהציעו להם בטבלת האקסל – הכנסות מול הוצאות, ומתוך כך מגיעים למסקנה – לקנות או לא לקנות.**

**הרשו לי לפקוח את עינכם בנושא זה. האקסל איננו משקר, אך הנתונים בהחלט יכולים להשתנות ולהטות את הכף. חשוב לבדוק ולאמת את הנתונים שאיש המכירות או מתווך הדירות יציג בפניכם לבין הנתונים הקיימים בשטח, ולבצע מה שקרוי “חקר שוק” (כלומר, בדיקת מחירי דירות דומות, שכירות חודשית באזור, פיתוח של העיריה ועוד), אתם חייבים לחשב ולבדוק את כל ההוצאות הצפויות ברכישת הנכס (לרבות עורך דין, יועץ משכנתא, שמאי, מיסים וכדומה) ולא לייפות את המציאות ולבחון את התשואה הצפויה שנקבל (מומלץ לחשב לפי 11 או 10 חודשי שכירות בשנה בלבד) ולהחליט האם העסקה מתאימה לנו.**

**לצערי, קיימים בשוק בעלי אינטרס המעוניינים לייפות את המציאות ולהראות תשואה גבוה יותר מאשר בפועל, על ידי מניפולציות מתוחכמות. חשוב לי לציין כי אותם משווקים יכולים לעשות כן במכירת דירה בישראל, בארה”ב ובעצם בכל מקום בעולם (לצערי רמאים קיימים בכל תחום ובכל מקום).**

**אתן דוגמא פשוטה למניפולציה מהסוג הזה: אלי הוא בעל דירה המושכרת ב-6000 ₪ לחודש. בעל הדירה יכול לעשות חוזה עם השוכר למחיר שכירות של 6500 ₪, ובתמורה השוכר ייהנה מחודש ראשון ללא תשלום; כלומר, בחישוב שנתי השוכר חוסך 500 ₪, ( 6500 כפול 11 לעומת 6000 כפול 12 ) ובעל הנכס מציג מצג שווא של תשואה גבוה לקונה. כאמור, באקסל הכל נראה טוב.**

**באופן דומה, בעל הנכס יכול להעלות את מחיר השכירות למשכיר ובתמורה לשלם עבורו תשלומי ארנונה, מים, חשמל, לספק למשכיר שירותי טלוויזיה, עיתון יומי אינטרנט ועוד. הכל טוב ויפה, אבל על המשקיע להבין שבתמורה לתשואה שהוא מתכנן לקבל – עליו יהיה להמשיך ולספק שירותים אלו, ובעצם התשואה האמיתית שלו תהיה נמוכה מהתשואה שהוצגה לו.**

**באופן דומה לגבי תשלםו ארנונה ועוד…**

**ישנן חברות אשר מבטיחות לכם בעת רכישת הנכס תשואה מובטחת לשנה שנתיים או יותר, בעסקאות אלו יש לבדוק שמחיר הנכס הינו המחיר האמיתי והתשואה המובטחת הינה השכירות האמיתית, יש להזהר בעסקה זו וכבר שמעתי על נכסים שנמכרו במחיר מופקע ועל תשואות (שכירות) הגבוהה מאוד מאשר התשואה האמיתית.**

**במילים אחרות – המשקיע / הרוכש שילם לעצמו את התשואה…העביר כסף מיד אחת ליד השניה כאשר המשווק ניצב באמצע וכמובן גוזר קופון שמן …**

**תשואה גבוהה יחסית תוכלו גם למצוא בדירות מפוצלות. ישנן דירות שפוצלו לשתי דירות (או יותר), דבר המעלה את התשואה החודשית המתקבלת, כלומר במקום לקבל 6000 ₪ שכירות חודשית על הדירה, נקבל 2500 ₪ לחודש אבל משלושה שוכרים, מה שייתן לנו 7500 ₪חודשיים. נשמע מפתה? בהחלט! האם כדאי לרכוש? בהחלט לא!! יש לזכור כי רוב הדירות המפוצלות בארץ פוצלו בצורה לא חוקית, דבר העלול לגרור אתכם בין היתר לסכסוכים ולקנסות. בקיצור – מומלץ להתרחק!**

——————————————————–

YouTube Channel:

https://www.youtube.com/channel/UCliNShPg9cVs5HIz3kRbe3g

You can contact us on the site – we have more then 10,000 articles in 12 languages:

www.ForumNadlanUSA.com

Or join the Facebook group –

Hebrew:

https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA

English:

https://www.facebook.com/groups/USARealEstateForum

And get weekly educational updates about the USA Real Estate market:

https://www.forumnadlanusa.com/newsletter-signup/

Contact Us At:

https://www.forumrealestateusa.com/

Phone: 978-600-8229

Email: [email protected]

https://youtu.be/lj-NXChvwEQ



** #יזםהשבוע -אופיר הררי #פוסט4***חישוב תשואה ורוצח התשואות…****שלום רב לקוראים, יום רביעי שמח ! היום נדבר על תשואה !משקיעים רבים בוחרים להשקיע בנדל”ן בגלל ה…

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses