נדל”ן עושים בקניה! ולמה רק Residential ?
#יזםהשבוע יובל נוה #פוסט4 Yuval Naveh
מהר מאוד הבנו שהסוד בכל התחום הזה הוא בקנייה ובחוזים. מדוע? כי ברגע שקנית טוב תמיד תהיה לך דרך יציאה וברוב המקרים תוכל לעשות כסף רב ביציאה.
כל הקלפים בידיים שלך כשהמספרים טובים – אביא דוגמה לכך מאחת העסקאות הטובות שמצאנו בתחילת דרכנו.
מספרים: הבאנו את החוזה ב80K והנכס היה צריך 35K שיפוץ, שווי שוק בזמנו היה 165K.
אופציה א’: למכור את החוזה כמו שהוא – פרסמנו אותו ב145K – קיבלנו הצעה ב125K – יכולנו לקחת 45K וללכת אבל סירבנו במקרה זה.
אופציה ב’: פליפ : לשים קנייה פלוס שיפוץ 115K ולמכור ב160K – אחרי עליות מכר נניח נשארים עם 150K בהנחה משתמשים במזומן. אם הולכים על מימון בגסות אפשר להוריד עוד 10-15K בהנחה והפרוייקט ייקח חצי שנה. גם על אופציה זאת ויתרנו.
אופציה ג’ : (BRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance: לקנות – לשפץ להשכיר להוציא את הכסף וחוזר חלילה. התמזל מזלנו ובגלל ההצעה הנמוכה החלטנו לשמור את הנכס – שיפצנו והכנסו דיירים: השכירות שמקבלים עד היום היא 2,350$ בחודש.
החזקנו את הנכס מזומן במשך חצי שנה (שזה לרב “תקופת הצינון” אשר הבנקים והמלווים דורשים שהנכס יהיה ברשותך. והוצאנו את המזומן. למזלנו, השוק עלה ככה שהערכת השמאות של הנכס עלתה מאד גם עקב השיפוץ ויצאה 205K. קיבלנו 70% מסה”כ שווי הנכס לשלושים שנה סביב ה5% ריבית. זה אומרת שהוצאנו סביב ה140K. מקרה קיצון בו לא רק שכיסינו את כל ההשקעה אלה גם נשאר לנו רווח. בנוסף התזרים חיובי במעט וזה מה שחשוב באמת לטווח הארוך במודל הזה.
כל עוד הדיל טוב אין חשיבות לאזור – לאורך הדרך קנינו נכסים שבורים באזורי פשע. גם כל עוד המספרים עבדו – קנינו נכס ב5K שמכרנו ב12K למחרת וכמו כן נכסים ב300K שהשווי שלהם 380K בשכונות נהדרות.
העיקר זה העיסקה!
למה Residential ?
סיבה 1: – קל מאוד להעריך שווי ולדעת כמה יצא השמאות וכמה equity ישאר לנו בכל עסקה וככה להוריד את חוסר הודאות למינימום.
בתים פרטיים: יש המון מכירות (COMPS) שעוזרות להעריך באופן מדויק יחסית את שווי העסקה.
דופלקסים: גם כאן יש הרבה מכירות לצורך השוואה והערכה, לפחות באזור אוהיו, לכן גם אפשר להעריך דיי במדויק שווי של נכס משופץ.
3 יחידות ו4 יחידות: אלו גם עדיין נחשבים Residential – כבר יותר קשה להעריך אותם אבל עדיין נהנים ממיסוי נמוך יחסית והם על התפר.
5 יחידות ומעלה או מסחרי: אלו נחשבים כבר Commercial ולכן קשה מאד להעריך שווי והכל מתבסס על תזרים מזומנים שהוא ספקולטיבי בהשוואה למכירות בשטח. סביר להניח שיהיה מאד קשה למצוא מכירות דומות שנעשו לאחרונה. לדוגמה: בניין של 4 חניות ו16 יחידות דיור. סביר להניח שלא תיהיה מכירה אחת דומה באותה שכונה, זמן וכו’. אכן יש פוטנציאל אבל חוסר ודאות בשווי גדול.
סיבה 2: רב ה – Motivated Sellers נמצאים שם ויש יותר “מציאות”.
הסיכוי למצוא מוכר פרטי שהסתבך וצריך את הכסף מהר או שסתם אינו מודע לערך האמיתי של הנכס שלו גדול בהרבה בנדל”ן פרטי בהשוואה למסחרי. רוב מחזיקי הנדל”ן הפרטי הם אנשים שעובדים בעבודות רגילות ואינם מקצוענים בתחום. לכן הסיכוי להביא עסקה טובה מהם גדול בהרבה בהשוואה לנדלן מסחרי בו רוב הבעלים הם יזמים מנוסים או קרנות השקעות.
סיבה 3: מכירה ואסטרטגית היציאה
כמו בסעיף א’ – Volume
יש הרבה יותר מכירות מכיוון שהקונים בשוק הם בעיקר אנשים פרטיים שרוצים לקנות בית, דבר שיקל במכירה ובמהירות בהשוואה לנדלן מסחרי בו משקיעים רק משקיעים. בנוסף, סף הכניסה נמוך בהרבה ומאפשר לשחקנים רבים יותר להשתתף במשחק.
בפרקים הבאים אספר על הפריצה הגדולה שלנו.
בתמונות למטה: ההוכחות שהכל תלוי בעסקה ובחישוב השווי
נכס גרוטאה באיזור נוראי שנקנה ב5,000 דולר ונמכר על ידיינו חודש לאחר מכן ב12,000.
לצידו נכס מרשים באיזור נהדר שקיבלנו בזמנו את החוזה ב300K ומכרנו את החוזה ב315K.
Responses