השקעה מניבה מהיום הראשון בשוק הלוהט של יוסטון, טקסס 

דו”ח Newmark על שוק הנדל”ן של יוסטון זמין אצלנו באתר

הרצאתו של ליאור לוסטיג – יתרונות מתחמי מגורים בזמן משבר

נקודות חוזקה לעסקה

1. טקסס – בכלל
טקסס הינה יעד מרכזי למעבר של חברות רבות עקב הטבות מיסוי ומזג אוויר, ביניהן טסלה, אפל, HP ועוד. טקסס חווה הגירה חיובית חזקה ואחוזי אבטלה נמוכים וכוללת מספר רב של עוגנים בתחומים שונים: אנרגיה, טכנולוגיה, רפואה ועוד.

2. יוסטון, טקסס – בפרט
בעוד שערים מרכזיות אחרות בטקסס עלו עליה משמעותית והפכו לפחות נגישות ובעלי סיכון גבוה יותר לתיקון מחירים, כגון אוסטין שכבר עלתה בכ 45 אחוז אחוז בשנה האחרונה ודאלאס שעלתה בכ 30 אחוז בשנה האחרונה, יוסטון עלתה באחוזים נמוכים בהרבה ולכן היא עדיין נגישה במחיר יש לה עדיין הרבה לאן לעלות ופחות לאן לתקן.
גידול אורגני: יוסטון היא אחת המובילות במדינה בגידול אוכלוסין וצמיחת מקומות עבודה, והיא צפויה להמשיך בצמיחתה בחמש השנים הקרובות. Axiometrics צופה עלייה של 4.3% עד 6.3% בשכר הדירה עבור 2021 ו-2022 בצפון מערב יוסטון, מה שמשקף ביקוש חזק למתחם זה בשנים הבאות.

3. עמידות במשברים
א. נכס למגורים:
בתקופות משבר ראינו יתרון משמעותי לנכסים למגורים, כי בעוד שלמשרדים ולנדל”ן מסחרי יש       אלטרנטיבות, כגון עבודה מהבית או הזמנת מוצרים אונליין, האוכלוסיה תמיד צריכה מקום לגור       בעלויות סבירות, ונכסי מולטי פמלי מאפשרים זאת.

ב. מולטי פמלי:
בתקופות משבר הנכסים שהראו את היציבות הגבוהה ביותר היו נכסי מולטי פמלי, וזאת מכיוון       שבמידה ונניח אחד מבני הזוג איבד את עבודתו, המשפחה תצטמצם מבית שעולה 3000 דולר       לחודש לדירה שעולה 850 דולר לחודש וניתן לראות שהשכירויות של מתחמי מולטי פמלי             דווקא עלו בזמן משבר וכך גם אחוזי התפוסה.
ניתן לצפות בהרצאתי על נכסי מולטי פמלי והיתרונות שלהם בזמן משבר כאן.

4. רווח ברכישה ותזרים מהיום הראשון:
בעסקאות נדל”ן יש כלל – את הרווח מבצעים ברכישה.
האסטרטגיה: קניה במחיר הזדמנות ← השבחה ורווחים משכירות נוכחית ← אחזקה ורווחים משכירויות ← מכירת הפרויקט (אקזיט)
הפרויקט המדובר נרכש במחיר המגלם הנחה משמעותית ממחיר השוק ולמעשה מייצר רווח כבר במעמד הרכישה.
בעיתות משבר הדבר החשוב ביותר הוא תזרים – ועם תפוסה של 96 אחוזים, הפרוייקט מניב תזרים כבר מהיום הראשון לכניסה לעסקה.
5. רמת האוכלוסיה באיזור:
הנכס נמצא באיזור ברמה B, כלומר מעמד ביניים של צווארון כחול ורמת פשיעה נמוכה.
הדיירים משוייכים לאיזור בית הספר Fairbanks, המדורג במקום שני ב Harris County, ולכן ישנה משיכה למקום של אוכלוסיה איכותית שנשארת לאורך זמן עד שהילדים מסיימים את בית הספר, דבר התורם ליציבות בהכנסה. בארצות הברית רמת בית הספר מהווה גורם מכריע בעליית המחירים, שכן בית ספר איכותי גורם להגירה חזקה של משפחות לאיזור וליציבות בשכירות..

6. פוטנציאל עליית ערך ו Value Add, ןפוטנציאל העלאת השכירויות:
היזם רכש את המתחם במחיר משמעותי מתחת למחיר השוק, ויבצע השבחה בכ 50 אחוז מהדירות במתחם לשם העלאת הערך לקראת המכירה.

האסטרטגיה של הצוות המנהל כוללת שיפוץ של 50% מהחללים הפנימיים, וכן שיפורים בשטחים משותפים וטאצ’אפים לשטח הבריכה, מועדון הדיירים, מגרשי המשחקים, השילוט והמגרשים.
ניתוח ה Proforma מניח עלייה ממוצעת של $80 ליחידה עבור שיפוצים פנימיים ובסך הכל עלייה של $257,280 ב Net Operating Income. השיפוץ ימצב את הנכס כאחד מהנכסים הטובים ביותר בשוק משנה זה, דבר שיגרום לעליית ערך משמעותית לקראת המכירה.

7. יתרון לגודל:
בנדל”ן, ככל שהפרוייקט גדול יותר כך היציבות שלו רבה יותר ומעורבים בו גופים חזקים יותר.
הפרוייקט המדובר הינו בעלות כוללת של כ 60 מליון דולר, והפרוייקט קיבל מימון בגיבוי ממשלתי  (פרדי מק – פני מאי) של 70 אחוז מסכום הפרוייקט בריבית פנומנלית של 2.6 אחוז בלבד מחברת Berkadia (https://www.berkadia.com), חברה בבעלות של Berkshire Hathaway, שבבעלות המשקיע האגדי וורן באפט – דבר שמראה את הבטחון של הבנקים בפרוייקט ובצוות ההנהלה. פרוייקט הכולל מימון מעלה את הבטחון הכולל של הפרוייקט מכיוון שגוף חיצוני – האנליסטים של הבנק המלווה, בדקו את העסקה והחליטו שהיא בטוחה מספיק בשביל לממן בעסקה זו 42 מליון דולר.
8. הצוות:
הפרויקט מבוצע יחד עם שותף מקומי עתיר ניסיון – July Residential.
בעסקה תיקח חלק יחד איתנו חברת Enterprise, שהינה חברה הקיימת משנת 1982, ושהשקיעה מעל 44 מיליארד דולר בפרוייקטי מגורים שונים, ובכך ייצרה 781,000 בתים ודירות בכל 50 המדינות של ארצות הברית וזאת כדי להפוך את הבית והקהילה למקומות של גאווה, כוח ושייכות. החברה השקיעה 87.5% מההון הנדרש כפקדון לקבלת ההלוואה, דבר המוסיף לבטחון הכולל למשקיע, שכן גוף משמעותי נוס, בדק את העסקה והחליט שהיא כדאית כדי להשקיע סכום משמעותי שכזה. https://www.enterprisecommunity.org)

חברת הניהול שתנהל את הפרויקט הינה Element National, חברת ענק בתחום ניהול הנכסים המנהלת כ-15,000 נכסים בארה״ב (https://elementmgt.com), דבר שמוסיף בטחון לעסקה עקב הנסיון של חברה זו, וכמו כן דבר שמבטיח יעילות בניהול והורדת הוצאות.

אחד מבעלי חברת הניהול והמנכ״ל שלה בפועל (רוברטו לוואלי) הינו שותף בחברת July Residential, החברה עתירת הנסיון שמבצעת את הפרוייקט בפועל – הדבר כמובן מביא לזהות אינטרסים ברורה ויהווה חלק חשוב בהצלחת העסקה.

את ההשקעה תלווה בישראל פירמת GBK – פירמת עו״ד בינלאומית ובין הפירמות המובילות בישראל בתחום ההסכמים המסחריים. הליווי יכלול את כלל המשקיעים ואת החברה.
לייעוץ בנושא מיסוי אמריקאי ניתן לפנות לרואה החשבון שלנו (נא לחזור אלינו במייל חוזר לתיאום שיחה).
כתבות אשר פורסמו על סגירת העסקה:

• Berkadia Arranges Financing for July Residential’s Acquisition of 536-unit Carmel Creek Apartments | City Biz
• Real estate transactions: 6 companies ink leases in renovated west Houston building | Houston Chronicle
• New York Investor Buys 536-Unit Apartment Project in Houston | CoStar

9. אסטרטגיית יציאה חזקה:
הנכס צפוי להיות מוחזק בין 3 ל 5 שנים ובעת המכירה לייצר רווח משמעותי נוסף למשקיעים, מעבר לתזרים השוטף.
הביקוש לדיור בר השגה באיכות גבוהה בדרום מזרח טקסס הוא בשיא של כל הזמנים. הביקוש הזה צפוי לגדול, ככל שיותר ויותר מעסיקים עוברים לאזור, עלויות הפיתוח עולות כאשר צינור האספקה לתת-שוק נשאר מוגבל. מתחמי מולטי פמלי כדוגמת מתחם זה מבוקשים על ידי רוכשים מוסדיים והספונסר יכול להציע לרוכש מכלול נכסים שיכול להביא לפרמייה משמעותית במחיר המכירה.

10. זהות אינטרסים ורישום מלא של המשקיע בעסקה:
המשקיעים יירשמו בהסכם ההתאגדות של החברה כחלק מבעלי הנכס באופן רשמי.
ישנה קדימות למשקיעים על פני היזם בחלוקת הרווחים.
זהות אינטרסים: אנחנו והשותף המקומי שלנו נשקיע באופן אישי (כמחצית מיתרת ההון העצמי הנדרש) לצד המשקיעים ובאותם תנאים.

מפת המעסיקים שעוברים ליוסטון מכל רחבי ארצות הברית

סקירה כללית של שוק הנדל”ן של יוסטון, טקסס

תמונות המחשה ממתחם המגורים

מבט אווירי על המתחם

סרטון – “מה הופך את יוסטון למקום נהדר למגורים”

תמונות להתרשמות מההשקעה