האתגר בניהול נכסים מרחוק
#יזםהשבוע איל טרופן #פוסט5
פוסט של תהייה.
נכון שאני חיי ועובד בארה”ב, אבל כאשר קונים נכסים שאינם קרובים לאיזור המגורים, זה לא כל כך משנה אם הם במרחק 5 שעות טיסה או 12 שעות טיסה – ההצלחה או הכישלון שלכם תלויים בצוות ובשיתופי הפעולה שאתם מפתחים.
האמת, אני מופתע שעם כל הקידמה והמודלים החדשים שפורצים גבולות כמעט בכל תחום בחיינו, כל כך הרבה עסקים “נדבקים” למודלים מיושנים סב-אופטימליים, וכוללים קונפליקטים במקום לבנות על אינטרסים משותפים.
אחד התחומים בהם זה מורגש במיוחד הוא תחום ניהול הנכסים.
לא יודע כמה מכם חשבו על זה, אבל במודל המסורתי, מנהל הנכס בעצם מרוויח הכי הרבה כאשר בעל הנכס מפסיד!
כדי למקסם את ההכנסות, בעל הנכס מעוניין בדיירים יציבים לטווח ארוך כדי להימנע מתקופות ללא שכר דירה. הוא גם רוצה לראות עלייה הדרגתית בשכר הדירה על פי תנאי השוק. הוא רוצה לשלם כמה שפחות על תחזוקה ותיקונים, אבל גם רוצה שהנכס יישאר במצב טוב וישמור על ערכו.
מצד שני, מנהל הנכס מקבל שכר דירה של חודש שלם כל פעם שמתחלף דייר, במקום רק 7%-10% משכ”ד חודשי, וללא תלות בכמות הזמן שלוקח לו למצוא דייר חדש. קריאות תחזוקה ושירות דורשות התרוצצות של העובדים מנכס לנכס, כאשר לרוב הזמן שלהם בדרכים אינו מפוצה, כך שהוא מעדיף לעשות פרויקט אחד גדול לתקן את הנזק המצטבר כאשר הדייר עוזב, שאז הוא יכול לחייב את בעל הנכס בסכומים גבוהים, לעיתים קרובות עם מעט מאד שליטה של הבעלים על תכולת העבודה, העלויות, או הרווחים של מנהל הנכס.
בעיה יסודית נוספת הינה חוסר שקיפות. אין למנהל הנכס למעשה אינטרס לנסות למצוא בעלי מקצוע שיכולים לעשות את העבודה טוב, ובעלות סבירה. אם בעל הנכס מתעקש שמחיר העבודה יקר, כל מה שהמנהל צריך לעשות, זה לחכות… לא “כואב לו בכיס” אם השיפוץ לוקח יותר זמן. הוא מפסיד רק 10% משכר הדירה החודשי, בשעה שבעל הנכס מפסיד 90% משכר הדירה עבור כל חודש בו הנכס עומד ריק, כך שבסופו של דבר בעל הבית בדרך כלל נישבר ומאשר את ההוצאה הגבוהה כדי להקטין הפסדים.
הייתי רוצה למצוא מנהלי נכסים אשר פתוחים לשינוי – ליצירת מודל חדש בו האינטרסים מיושרים. מודל בו מנהל הנכס מרוויח יותר ככל שהוא יוצר יותר הכנסה ופחות הוצאות לבעלים. לדוגמא:
• מודל בו מנהל הנכס מקבל בונוס יפה אם הוא משיג דייר חדש תוך שבועיים שלושה מעזיבת הדייר הקודם, אבל מקבל פחות ופחות ככל שלוקח לו יותר זמן להשיג דייר חדש.
• מודל בו יש תמריץ למנהל הנכס לשמר דיירים קיימים, תמריצים למנהל ולדיירים לחידוש חוזים ארוכי טווח, קנסות לדיירים על תשלומים מאוחרים, והיטלים על מעבר לחוזה של חודש-בחודשו.
• מודל בו יש תמריצים לדיירים לשמור את הנכס במצב טוב (גם באזורי B ו-C).
• מודל בו יש שקיפות לגבי העלויות והרווחים של מנהל הנכס על שיפוץ, ושימוש מושכל בחברות חיצוניות, כאשר החסכון מתחלק בין בעל הנכס למנהל.
אני מניח שחלקכם מנהלי נכסים, וחלקכם בעלים שאולי נתקלו בבעיות דומות. אשמח לראות את תגובותיכם כאן – איזה פתרונות מצאתם? האם יש מנהלי נכסים שעובדים במודל שונה? אולי מישהו מוכן להרים את הכפפה? ?
Responses