עסקה מוצלחת שסגרתי לאחרונה
#יזם השבוע לילך רגב #פוסט 5
רציתי לספר על עסקה מוצלחת שסגרתי לאחרונה, זה למעשה עסקת חבילה של 2 נכסים ביחד, סינגל ודופלקס.
העסקה הזאת התחילה מהדופלקס שראינו דרך מתווכת, הדופלקס עמד בשוק תקופה והוצע למכירה ב-105K$, ניסינו להגיש 90K$ והמוכר לא הסכים למחיר הזה.
במקביל ראינו את הסינגל (שהוצע למכירה ב-82K$) והמתווכת אמרה לנו שהוא של אותו מוכר.
מה שיפה בארצות הברית זה שיש המון מידע נגיש, לכן ידענו שהמוכר הזה במצוקה כי הוא לא שילם מיסים על הנכס במשך כמה שנים (היו לו חובות על 2 הנכסים ביחד של כ- 86K$), וראינו הזדמנות! ?
בנוסף נודע לנו שבדופלקס בשתי היחידות יש דיירים שלא משלמים דבר שיכול להראות מרתיע אבל אם מנהלים אותו נכון הוא גם סוג של הזדמנות: כי למעשה הדיירים הקודמים בדופלקס היו עם חוזה שכירות של 650$ ליחידה כששכירות השוק היא 850$ מה שמשפיע משמעותית על התשואה, בנוסף העדפנו להכניס דיירים שעברו סינון על ידי מנהל הנכסים שלנו מאשר ״לרשת״ דיירים שאנחנו לא באמת יודעים את טיבם.
החלטנו להגיש עסקת חבילה על שניהם ביחד – Low ball – הגשנו הצעה בע״פ של 150K$, והמוכר הסכים, ממש לפני שחתמנו התמקחנו עוד קצת על מחיר והגשנו בסוף 147K$ – קיבלנו ״accepted offer”.
(*) כשהכנסנו בחוזה שהדופלקס יהיה ריק בקלוזינג ( על מנת שכמובן לא נצטרך לפנות את הדיירים בעצמנו).
אז איזה כיף יש לנו חוזה ביד, אבל תכלס ידענו שאין לנו מספיק כסף לרכוש את העסקה והחלטנו להכניס שותפים לעסקה ובמקביל לעשות DD (שזה בעצם כל הבדיקות שאנחנו עושים כשיש לנו חוזה).
בסופו של דבר הבאנו 3 שותפים נוספים כך שנכנסו לעסקה 25%.
במהלך תקופת האינספקשיין, אנחנו בודקים ARV, שכירויות שוק ומביאים כמובן אינספקשיין שיעשה בדיקה מסודרת של הנכס.
במהלך האינספקשיין עצמו התגלו כמה תיקונים נדרשים וקיבלנו הערכת שיפוץ של כ-14K$,
נכנסנו למשא ומתן מחדש מול המוכר וסגרנו מחיר סופי של 133K$.
סה״כ רכישה של כ-25% מתחת למחיר השוק, כשהתוכנית העסקית היא כמובן לשפץ, לאכלס ולעשות קאש אוט ריפייננס.
עכשיו שתגידו מה יצא לך מכל זה? כבר היית רוכשת נכס אחד עם שותף אחד במקום לרכוש שניים עם 3 שותפים.
אז יש כמה יתרנות למתכונת הזאת:
הצלחנו להוציא מחיר טוב יותר על הנכסים כחבילה.
מאפשר להכנס עם סכום נמוך יחסית של כסף לעסקה של נכסים שהעלות שלהם היא יחסית גבוהה.
פיזור סיכונים – כשיש לנו 3 דלתות יש לנו פיזור סיכונים טוב יותר, דייר אחד שלא משלם באזשהו חודש או חלילה צריך לעשות לו אביקשיין הרבה פחות מורגש והתשואה פחות נפגעת. כך לדוגמא, הדופלקס אוכלס ישר אחרי השיפוץ ובסינגל לקח שבועיים יותר עד שנכנס דיירֿ. ואותו דבר לגבי תיקונים, אם במרוצת הזמן יהיה תיקון גדול יותר כמו החלפת גג/פרנס לאחד הנכסים התשואה פחות נפגעת.
בתמונה הנכסים והסוף של ה-closing statement (הארוך) שמראה כמה אנחנו שמנו בעסקה וכמה המוכר קיבל נטו.
Responses