טעויות של בית סוהר
#יזםהשבוע צחי שנרך #פוסט4
לפני כמה שנים סיפרו לי על עסקה מעניינת באיזור התעשיה עמק שרה בבאר שבע – אז איזור די זול בלי הרבה ביקוש.
מדובר על 2 מבנים תעשייתים על מגרש של דונם ומשהו:
מבנה אחד די טוב בגודל של 700 מ”ר
ועוד מבנה אחסון של 600 מ”ר שמתוכו 300 בקומת קרקע ועוד 300 קומה שניה שלא היתה ראויה לשימוש.
החברה שמוכרת את הנכס היא חברה גדולה, חברה ציבורית! ונאמר לי שהם ימשיכו לשכור מהקונה את המבנה הגדול של ה 700 מ”ר ל 7 שנים בשכירות שמגלמת תשואה של 8% על המחיר של כל הנכס.
לי זה נשמע מדהים – השכירות המובטחת תשלם את ההלוואה בלי חשש, בכל זאת מדובר בחברה ציבורית!
ונשארים לי עוד 600 מ”ר להשתעשע איתם – כל מה שאשכיר מתוכם זה מתנה.
הגעתי לעסקה דרך מתווך באר שבעי שהגיע לעסקה דרך יזם ששקל לרכוש את העסקה בעצמו ושני אלו רצו משהו כמו 100,000₪ כדי להעביר אליי את העסקה וזה בנוסף לדמי התיווך שהמתווך המקורי, זה שהביא את העסקה מהמוכרים רצה – שווה לי את זה.
לא היה לי את ההון העצמי לעסקה אז הכנסתי שותף משקיע.
נפגשנו עם הנהלת החברה, לחצנו ידיים וקיבלנו טיוטת חוזה.
הם היו גמישים בתנאי התשלום ובלבד שהתשלום הראשון במעמד החוזה יהיה 500,000 ש”ח. הסתדר לנו… חוזה הרכישה נחתם, גם חוזה השכירות, התשלום הראשון הועבר, עמלת התיווך שולמה וגם שאר ה”עמלות”.
שבועיים לאחר החתימה על החוזה השותף שלח לי ידיעה מגלובס – החברה הציבורית שרכשנו ממנה עברה להליך של הסדר נושים עקב חדלות פרעון, לא לפני שהם רכשו את החלק של המשקיע העיקרי שלהם – קרן הון אמריקאית בסכום עגול של…
500,000₪.
פה חשדתי ?
את המשך העסקה ניהלנו מול הנאמן שמונה על ידי בית משפט.
נאלצנו להשלים את הרכישה על פי החוזה אבל ללא חוזה השכירות שבגללו בעצם רכשנו את הנכס.
ולאחר מספר חודשים היינו הבעלים של פיל לבן בעמק שרה ושל משכנתא מכובדת עם החזר חודשי לא מבוטל שהיה אמור להיות מכוסה על ידי דמי השכירות. “לא רע”…
מצאתי את עצמי משכיר את הנכס הזה בחלקים חלקים לשוכרים זמניים, חלקם לא הכי איכותיים רק כדי לכסות חלק מההחזר החודשי של המשכנתא ושמישהו ישלם חלק מהארנונה…
מה זה שוכרים לא איכותיים אתם שואלים?
אחד מהם לא שילם מספר חודשים ואחרי הרבה דרישות והבטחות שווא מצדו שהוא ישלם, נאלצתי להגיע ולהחליף מנעול, השוכר מצדו לא אהב את זה כל כך וידה ידה ידה, בילינו יחד את הערב במעצר…
עוד דוגמא?
שוכר אחר שדווקא היה אחלה – שקט, ללא דרישות, תמיד שילם בזמן ולא עשה בעיות עד שיום אחד הפסיק פתאום לשלם ונעלם. כשנכנסו לנכס כדי להשתלט עליו מחדש אז גילינו שם מעבדה רצינית – “שובר שורות” סטייל ואז גם הבנו לאן השוכר נעלם…
אחרי מספר שנים של משחק “שבץ נא” של השכרות, מכרנו את הנכס במחיר דומה למה שקנינו אותו – מה שנקרא “בשן ובעין” עם הפסד כספי קל, מכה קשה לאגו והרבה חוויות…
אז מה אני בא לומר לכם בסיפור הזה?
שבדיקה קטנה על המוכר/שוכר הזה במקום להסתפק בכותרת המרשימה “חברה ציבורית” היתה חוסכת לי את כל הבאלגן הזה.
במקרה הזה, זה יכול היה להגמר בחיפוש פשוט בגוגל, במקרים אחרים אולי צריך להתאמץ קצת אבל זה שווה את זה!
*גילוי נאות: פירסמתי את הסיפור הזה בעבר בקבוצה אחרת. יש כל כך הרבה תוכן בקבוצות האלו אז מה הסיכוי שתקראו פעמיים או שתזכרו ?
Responses