מולטי פמילי, המודל המנצח

#יזםהשבוע אייל חסון #פוסט 6

שלום חברים
איזה שבוע נפלא עברתי יחד איתכם, ראשית אני שוב רוצה להודות לפורום הנפלא הזה שנתן לי את הבמה ול- Avi Ben Mordechay שפנה אלי . תודה לכל מי שקרא והגיב גם כאן וגם בפרטי. נעים לקבל פידבקים שמה שכתבתי הועיל ועניין את החברים.
משהו אישי אחרון – אני החלטתי לעסוק בנדלן כי הבנתי והרגשתי שאני נהנה מהיצירתיות, מהדינמיות, מהתשוקה שבכך ומעבודה עם המון אנשים טובים לאורך הדרך, סוג של פעילות שיש בה שטח שמשולב עם האקסלים . והעיקר – שעל ידי כך אני גם מצליח לעזור לעוד אנשים , מה שממלא אותי.
הבנתי שזהו הייעוד שלי – שזה מה שאשמח לעשות גם אם לא אקבל תמורה מיידית כספית כי אני פשוט נהנה!
בגדול, רבים מאיתנו רוצים בסוף בסוף cash flow – לשבת בפנסיה ( מוקדם או מאוחר..) על החוף בזנזיבר ולחשוב על החופשה הבאה בזמן שהנכסים שלנו מניבים את מה שאנחנו צריכים לשוטף שלנו.
אבל – האם הדרך להשגת התוצאה הזו והקצב לכך היא אחת?
אם אני רוצה רק תזרים שוטף , אשתדל לקנות נכסים מניבים ולהשיא את התשואה על ידי שיטת BRRRR שכבר דיברו עליה כאן רבים. לרובנו אין מספיק הון כדי להתקדם ולבנות רק על עליית ערך הנכסים כדי לחלץ הון באמצעות המימון מחדש, זה מצריך זמן וגם לא תמיד תלוי בנו – האם השוק יעלה, האם הנכס יציב מבחינת ההכנסה נטו כך שנוכל לשרת את החוב לבנק בבטחה?
אם אני מחפש הגדלת הון “מהירה” יחסית , אז עסקאות השבחה הם הערוץ. נדוש כבר לדבר כאן שוב על הסיכונים ואי הוודאות הגדולה בסוג עסקאות זה – נכון?
אז מה אנחנו בחברת Urbani Pro בעצם עושים? ולמה?
אז כשהבנו שלמעשה אנחנו מחפשים סוג של גם וגם, מוצר שמאפשר תשואה שוטפת, נהנה ממימון זול יחסית ומגלם פוטנציאל עליית ערך מהיר יחסית שתלוי בעיקר בנו – הגענו לתחום המולטי פמילי.
הרעיון המרכזי בעסקאות מולטי פמילי הוא הרעיון העיסקי הפשוט – ניהול חברה להעלאת השווי שלה, שנמדד על ידי ה- NOI שלה (הרווח התפעולי הנקי לפני פחת, מימון ) ובאמצעות מכפיל או מקדם היוון בשפה הנדלנית , הcap rate. זו בתמצית אסטרטגיית הvalue add בעסקאות מולטי פמילי.
כלומר – אם נקנה נכס במחיר לדלת שהוא נמוך ביחס לשוק , באיזור עם ביקוש ברור ויציב לשכירות ברת השגה, עם פוטנציאל ברור להעלאת תפוסה ו/או גובה שכר הדירה שהמתחם מייצר, נשפץ את מה שצריך על מנת לקבל בסה”כ את שכר הדירה המקובל באיזור, וננהל אותו באופן יעיל אז מרבית הסיכויים ששוויו יעלה אינהרנטית עם הזמן.
למה אתה שואלים? כי גם הבנקים וגם יזמים כמונו (אבל כאלו שמחפשים כבר לקנות נכס יציב כבר ולא כזה שמצריך שיפוץ והעלאת ערך) יבחנו את שווי הנכס על פי אותם פרמטרים – NOI מחולק בcap rateהמקובל באיזור.
ואם שיפרנו את הפרמטר הזה וגם קנינו מראש טוב, נראה שווים גבוהים יותר מסך עלות העיסקה בקנייה, מה שיאפשר לנו לבצע תוך זמן של 3 עד 5 שנים מימון מחדש ולחלץ לנו ולמשקיעים הון עצמי משמעותי שימשיך ל…עיסקת המולטי פמילי הבאה. ולעתים – נעדיף למכור אם תגיע ההצעה המתאימה ושוב – רק כדי להמשיך ולגלגל את הקרן והרווחים לעיסקה הבאה.
דוגמא קטנה:
קנינו ביחד עם השותף המקומי והמשקיעים מתחם של כ-60 דירות במחיר של 2.45M$ המחיר לדלת היה 50,000$, לאחר עלויות שיפוץ , הקמת הלוואה ונוספות הגענו לעלות לדלת של 53,000$, שילמנו בקנייה לפי cap rate של 7.25% ,
לקחנו הלוואה 65% מסך העלות.
המטרה – העלות את סך הכנסות השכירות מכ-30,000$ בחודש בקנייה ל-39,000$ בחודש לאחר שנה.
המשקיעים רואים בכל שנה (למעט השנה הראשונה בה נעשית ההשבחה) כ9% תשואה על הכסף
ולאחר ייצוב השכירות , ובהנחת עלייה אורגנית של השוק בכל שנה בכ-3% בשכירות , מגיעים בסוף שנה 3 (תזרמו איתי.. מעגל את המספרים לצורך הדוגמא) לNOI של 250,000$ .
ה-cap rate באיזור הוא 6.75%.
עשינו ri-fi בסוף שנה 3 – השווי עלה ל- 3.7M$. חילצנו את ההון העצמי על ידי הלוואה של 70% LTV
וחילצנו מעל 70% מההון העצמי בחזרה.
נשארנו עם הון עצמי קטן בעיסקה, עם נכס מניב שנותן עכשיו תשואה גבוהה יותר (כי ההון העצמי שנותר קטן) ואפשרות להשקיע מחדש את ההון שחולץ בעיסקה הבאה.
ואם נמכור – שזו התכנית – אחרי שנתיים נוספות (בסה”כ 5 שנים כן?) המשקיעים יראו מעל 18% על הכסף בחישוב שנתי.
מעניין אתכם? אנחנו מקדמים פרויקטים דומים בימים אלו ביוסטון, טקסס , אחד השווקים החמים כיום בארה”ב בתחום הנדל”ן בכלל ובעסקאות כאלו בפרט.
מוזמנים ליצור איתי קשר בתגובות או בפרטי
[email protected]
www.urbanipro.co.il
בתמונות – מתחם המולטי פמילי ביוסטון ואי אפשר בלי קצת תמונות של יינות משובחים לסופ”ש (סתם… אלו יינות מיום ההולדת האחרון שלי)