בחירת השוק והשותפים המקומיים
#יזםהשבוע אייל חסון #פוסט 4
חברים רבים שואלים אותי לאורך הדרך איך בחרתם בזמנו לעבוד בברצלונה? ואיך בחרתם דווקא את אזור המיד ווסט לפעילות המניבים שלכם?
אז התשובה לכך תלויה כמובן במה אנחנו מחפשים – האם מחפשים תזרים שוטף טוב, תשואה, פוטנציאל לעליית ערך, מה רמת הסיכון שאנחנו מוכנים לקחת? אם עובדים עם משקיעים – מה הsweet spot מבחינת שקלול של סיכון, תשואה, סכום השקעה?
בקיצור יש לא מעט פרמטרים…
והרבה פעמים – עם כל הניסיון לבחור באופן מושכל את האזור – מה שמכריע את הכף בסוף אלו השותפים שמצאנו, אם אלו שותפים עסקיים, אם אלו קבלנים ומתווכים שהשכלנו לבנות איתם צוות מנצח.
אם האזור נפלא, אבל אין לנו תשתית לפעול בו – זה לא יתקדם.
לפני כ-6 שנים, החלטתי לבחור יעד לפעילות נדלנית באירופה. לאחר שנים של פעילות מוצלחת בתחום המניבים במספר מדינות בארה”ב והתנסות בפליפים, חיפשתי יעד קרוב יותר שנראה ההזדמנות הנדלנית הבאה.
באותו זמן הכרתי את יאיר והגדרנו לעצמנו מה הקריטריונים לאזור הבא שלנו – כשהיעד הוא תשואה מצרפית פוטנציאלית גבוהה .
הגדרנו בעצם את פוטנציאל הרווח המשולש –
1. תשואה שוטפת גבוהה מאלטרנטיבות השקעה אחרות
2. מימון מבנק מקומי בריבית נמוכה משמעותית מפוטנציאל תשואת הנכס נטו לפני מס
3. אזור בו קיים סיכוי גבוה מאד לעליית ערך של עשרות אחוזים תוך מספר שנים
איתרנו איזור שקראנו לו “רמת גן של ברצלונה” – עיר בשם הוספיטלט שהיתה אז בבחינת הפרבר השכוח ההוא בעיני הברצלונאים.. אבל, כשבדקנו את השתנות מחירי המכירה של דירות באיזור לאורך שנים זה נראה כמו הגרף שבהמשך :
כלומר – זיהינו נקודת כניסה אחרי ירידות המחירים הגדולות אבל לאחר תחילת שינוי מגמה ועלייה קטנה ועקבית בשנה שלפני. ועדיין – המחירים נמוכים ביותר מ-50% ממחירי השיא עשור קודם לכן!
וכל זה קורה במקביל לעליית מחירים ממושכת ועקבית שנמשכה כבר מספר שנים במטרופולין הראשי של העיר, מה שהביא אנשים לחפש מקומות עם מחירים טובים יותר במעגלים הסמוכים למרכז, כלומר “רמת גן של ברצלונה”..
נוסיף לכך יכולת קבלת הלוואות לזרים בריביות נמוכות משמעותית מהתשואות נטו לפני מס שעמדו על כ-6% ולכאורה – בוננזה נדלנית שחייבים לתפוס בה פוזיציה ומהר.
אבל – איך עושים את זה? לא הכרנו אף אחד בברצלונה שמתעסק בנדלן, ולא הכרנו מישהו שמכיר אז פשוט חיפשנו ברשת. ככה איתרנו דרך הרשת יזם נמרץ שמתעסק באיתור, ניהול השבחה ומכירה של נכסים שחיפש בפשטות שותפי כסף חכם. למזלנו – נפגשנו ונוצרה כימיה וכך החלה פעילות טובה ופוריה למשקיעים ולנו שנמשכה מספר שנים , עד שהמחירים אכן עלו, התשואות ירדו ופוטנציאל הרווח המשולש הצטמצם מאוד.
חשוב להדגיש שמשקל הכובד והחשיבות של בחירת איזור משתנה לפי סוג העיסקה.
כשהחלטנו להיכנס למולטי פמילי היה לנו ברור שהפרמטר המכריע הוא השותף המקומי ולאו דווקא האזור – ממילא אם נבחר שותף מתאים עבורנו, האזור שהוא בחר ופועל בו לאורך זמן יתאים גם לנו.
בעסקאות בנייה והשבחה – הבחירה החשובה היא האזור והטיימינג הנכון.
כשהתחלנו את הפעילות בקולומבוס אוהיו, התחרות על הנכסים להשבחה היתה קטנה יחסית וניתן היה למצוא עסקאות עם מרווחים של 30 עד 35%. עם הזמן, העסק הפך למאתגר הרבה יותר – הן בשל עליות מחירי הקנייה ולא פחות בשל התייקרות תשומות החומרים והעבודה.
בקיצור – לכל תחום פעילות, יש פרמטרים שונים בחשיבותם לגבי בחירת האזור ואופן הפעילות.
זהו להיום, מקווה שנהניתם. מחר אסביר למה אני אוהב מאוד עסקאות קבוצתיות (ובמיוחד מולטי פמילי) ומה המפתחות לעסקאות מוצלחות.
בתמונות – מקבץ של מספר נכסים שלנו לאחר שיפוץ
Responses