אז מה התובנות שלי אחרי כמעט 20 שנות נדלן
#יזםהשבוע אייל חסון #פוסט2
הרבה מכרים, משקיעים ויזמים שאני נפגש איתם שואלים, מבקשים טיפים, הכוונות וכל מידע או ידע שיכול לסייע.
כמובן, אין נכון/לא נכון אבסולוטי בנדל”ן ודרך של אחד/אחת לא בהכרח תתאים לכולם.
כשרק התחלתי להשקיע בנדל”ן בארה”ב הייתי בטוח ש…גיליתי את אמריקה! עולם חדש וקסום שנקרה בדרכי, סיסמאות על חופש כלכלי, בטחון כלכלי, אין תלות במשכורת וכל שאר המשפטים שאני מניח שרובנו חווינו. מ”אבא עשיר אבא עני” וצפונה..?
עם הזמן, ודי מהר, הבנתי שמדובר בתהליך, ותהליך ארוך שאין קיצורי דרך ועם השנים צברתי לעצמי (חוץ מנכסים, הצלחות, כישלונות , אכזבות ועוד..) לא מעט תובנות.
לפני שאצלול בפוסטים הבאים לנושאים ספציפיים, חשבתי שיהיה נכון להתחיל את השבוע עם שיתוף של כמה מאותן תובנות כלליות שצברתי.
העסקה הראשונה היא בסיס חשוב מאוד:
אם, ורק אם, אנחנו מצליחים ללמוד ממנה. וזה לא תמיד קל ,
• אם הצלחנו – אנחנו לכאורה על הגל, גם אם נעשו טעויות בדרך, התוצאה לפעמים מסווה את הטעויות.?
• אם נכשלנו – לעתים זה מרפה את ידינו?
• ואם זה לא לגמרי ברור אם הצלחנו או נכשלנו – אז מה בעצם זה אומר לנו???
התובנה היא פשוטה – תקבלו זאת כשכר הלימוד שלכם, תבחנו את הדרך ולא רק את התוצאה. בנדל”ן לא הכול בשליטתנו, ולעתים נסיבות שלא קשורות למה שעשיתם ישפיעו באופן מכריע על התוצאה, למרות שפעלתם כראוי.
תנתחו בדיעבד על פי המידע שהיה ברשותכם כשנכנסתם להשקעה – אל תשפטו על פי המידע כיום. אלא אם הבנתם שלא ניתחתם נכון את המידע שהיה ברשותכם לפני החלטת ההשקעה.
על כן, על פי רוב כדאי לבצע השקעה ראשונה באיזור/בתחום חדש ככל הניתן על בסיס ההון העצמי שלנו ולהכניס משקיעים רק בהשקעות המשך.
השליטה מרחוק מוגבלת :
אפשר לשכלל את כלי הניהול מרחוק ואת כלי הפיקוח והבקרה באמצעותם אנחנו מנהלים את קבלני המשנה (שאמנם בדרך כלל לא יהיו עובדים שלכם), אפשר לפתח מערכת יחסים ארוכת טווח איתם, אפשר לחבר אותם לתפיסה שלנו ואסטרטגיה העיסקית שלנו , אפשר וצריך לבקר אותם באופן תכוף ככל הניתן – הכול נכון ואף רצוי.
אבל בסוף היום – כשאנחנו לא בשטח כל יום, כל היום, השליטה שלנו מוגבלת. לעתים קרובות נדע על הבעיות והקשיים לא בזמן אמת, לא תמיד נוכל לקבל החלטה על בסיס המידע ונצטרך בסופו של דבר לסמוך על הצוות שלנו שם. כל עוד הדברים מתנהלים טוב – זה בסדר, אבל מאחר ובדרך כלל נעבוד עם קבלני משנה, גם הם עושים את ההחלטות שלהם ולא תמיד האינטרסים שלהם חופפים שלנו בזמן נתון.
כשחברת הניהול או הקבלן או המפקח שלנו הם לא חלק מהעסקה שלנו, ייתכן מאוד ששינויים אצלם – החל מקשיים תזרימיים, דרך עלויות בלתי צפויות שלא תיכננו וכלה אף בהחלטה שלהם יום בהיר אחד לשנות את תחום עיסוקם/ להעתיק את מקום פעילותם לאזור אחר – יפתיעו אותנו בזמן הכי לא מתאים.
המסקנה מכך – שותף מלא הוא בעל אינטרס ברור בעיסקה שלנו ועל כן, היום אעדיף להיכנס לעסקאות עם שותף אופרטיבי ופחות להסתמך על קבלני משנה.
קבלו החלטות בשיקול דעת ופחות בהתאם ללחצי הרגע:
אם יש לכם דרך מוגדרת לטווח ארוך, בחנו כל החלטה מהותית של קנייה/מכירה וכדו’ האם היא מקדמת אתכם ליעד הזה – זה נשמע הגיוני נכון? ובכן, כל מי שעוסק בנדל”ן יודע שלא קל להקפיד על זה. אני זוכר מקרה שבו נכס שקניתי הושכר בתשואה טובה במשך שנתיים, ואז, כשדייר עזב, חברת הניהול ביצעה את הפרוטוקול הקבוע של שיפוץ כהכנה לשוכר הבא, העמידה את הנכס להשכרה ו.. לא קרה כלום במשך חודשיים. מאחר והייתי בתחילת דרכי, פחות מנוסה, שאלתי את עצמי (ואותם) מה הסיבה, אולי המחיר לא טוב, אולי משהו בנכס לא מתאים לשוכרים וכשלחצתי את חברת הניהול, התשובה שלהם הפתיעה אותי, משהו בסגנון של ” הנכס מצויין, המחיר שביקשנו מתאים לסביבה, עדיף שתחכה לשוכר הנכון. אבל, אם אתה לא רוצה לחכות, אולי תעמיד אותו למכירה?” ואני – מייד אומר לעצמי, אולי באמת? מבקש מחירים ונדהם לגלות שהמחיר קפץ במעל 50% מאז קניתי אותו (רק לפני שנתיים, כן?). מייד אומר – יאללה מממשים. ואכן זה מה שקרה.
אבל – לאחר המימוש (ותשלום המס על רווח ההון היפה), נותר לי כסף ושניסיתי למצוא עיסקה טובה, לא ממש הצלחתי, המחירים בסביבה עלו, השכירויות פחות, היכולת לקבל משכנתא על רכישה היתה כבר פחות קלה ובעצם ההחלטה , שכשלעצמה כלכלית היתה טובה, בדיעבד עיכבה את המהלכים שלי להגדלת תיק הנכסים בכשנתיים (נכנסנו לתקופת משבר הסאב פריים אחרי חצי שנה והכול השתנה).
מה התובנה שלי אתם שואלים? מניח שאם הייתי בודק באותה נקודת זמן את האלטרנטיבה להשקעות ההמשך ואת יכולת המימוש שלה, ייתכן בהחלט שהייתי בוחר להמתין עוד חודש-חודשיים ולהמשיך עם השכירות.
לאורך השנים למדתי (על בשרי..) ואני משתדל לקבל החלטות שמתאימות לאסטרטגיה שלי ותמיד לבחון את האלטרנטיבות כמה שניתן.
תבינו מה מתאים לכם ומה מתאים למשקיעים שלכם:
עם הניסיון והזמן, בדרך כלל מתבהר לנו מה אנחנו אוהבים ומעדיפים לעשות.
בסוף היום יזמות וניהול משקיעים הם שני אפיקים שונים שצריך לחבר ביניהם.
די ברור שאם אנחנו לא אוהבים את ההתעסקות בפרטים רבים שכרוכה בליווי משקיעים (על פי רב לא מנוסים), גם אם רבים מהמשקיעים מחפשים לעצמם מלווים, בסוף היום כנראה שעדיף שנבחר ערוץ אחר שמתאים לנו ואנחנו באים אליו בתשוקה. ומהצד השני – אם אנחנו פחות חשים בנוח בניהול סיכונים של השקעות גדולות (ועל פי רב קבוצתיות), לא משנה כמה העיסקה טובה, עדיף שלא נכניס משקיעים לעסקאות שאנחנו פחות רוצים/אוהבים לנהל.
עדיף לבחור את הדרך שמתאימה לנו ולא להיגרר ולהיות מנוהל על ידי המציאות. זה נכון כמעט בכל תחום, ולטעמי – חשוב מאוד בנדל”ן.
תעשו ניתוח רגישות אובייקטיבי לכל עיסקה:
לעתים עדיף שתבקשו חוות דעת על כך אף מקולגה שלא “מעורב רגשית” בעיסקה (שהרי לקח לכם זמן לאתר אותה, ייתכן שביקרתם בנכס/בשטח, התלהבתם מהפוטנציאל).
ניתוח רגישות אומר שכן, גם אם אתם חשים מאוד בטוחים בביקוש באיזור, תבדקו מה יקרה אם המחירים ירדו מהתחזית, לא משנה אם למכירה או לרנט. תבדקו איך משפיעה סביבת ריבית עולה, איך משפיעה הערכת חסר באחזקת המבנה. זוכרים? לא הכול בשליטתנו.
אני יכול לומר לכם שעל פי רב אנחנו לא ממשיכים – בכל עיסקה שכרוכה בהשבחה/בנייה/פיתוח קרקע – אם ניתוח הרגישות לפרמטרים של מחיר מכירה ו/או עלות הביצוע מראה ירידה ברווח הגולמי מתחת ל-9% כאשר יש סטייה מטה של 10% מהנחות הבסיס. כמובן שזה תלוי בסוג העיסקה, אבל ככלל אצבע זה על פי רב נכון עבורנו בניהול סיכונים.
ואם נשארתם עד כאן – תובנה אחרונה: תנו מקום גם לאינטואיציות הראשונות שלכם. אצלי לפחות זה בדרך כלל נכון – גם אם בחרתי מסיבות מושכלות, לפעול אחרת.
מה דעתכם? אשמח לפידבקים על התובנות שלי.
בתמונה – הנכס הראשון שלי, שם הכול התחיל. וגם – אני בטעימת יינות ריזלינג באיזור המוזל על גדות נהר הריין בגרמניה
נפגש מחר..
Responses