הפרויקט שהסתבך או איך ללמוד מהאתגרים
#יזםהשבוע אייל חסון #פוסט 3
מייקל ג’ורדן, שחקן הכדורסל הטוב בהיסטוריה,
” אני נכשלתי שוב ושוב ושוב בחיים שלי ובגלל זה הצלחתי”
“רק כשהבנתי איך להפסיד התחלתי לנצח”
אני מניח שרובנו בקבוצה, באופן כזה או אחר, היו עסקאות שוואלה, היינו מוותרים עליהם אילו ידענו למה נכנסנו, שהוציאו לנו את המיץ, שגרמו לנו למרוט את השערות (למי שנשארו כמה..).
ברוכים הבאים לעולם האפור שלא מדברים עליו הרבה, הקשיים הגדולים של עסקאות נדל”ן שמה לעשות – לא מתקדמות על פי האקסלים היפים והתכניות שלנו.
ברצלונה, נובמבר 2018 ?? – אנחנו נמצאים בשוונג של עסקאות השבחה בברצלונה הלוהטת, מקבלים מהצוות שלנו בשטח הזדמנות קנייה לנכס שנמצא ממש מאחורי כנסיית הסגרדה פמיליה. איזור טוב, נכס בעל פוטנציאל מכירה במחיר גבוה משמעותית למחיר הקנייה (בדיעבד… ממש לא) , שיפוץ סביר – לא כזה שלא עשינו כבר (אמממ… ), בדיקות מבניות ומשפטיות שעוברות מצויין (ספוילר – לא ממש…), קבלנית מנוסה שעבדנו איתה כבר לא מעט, מפקח ומנהל עבודה מקומי, ו… אקסל שנראה מצויין.
הולכים לבנק, מקבלים די בקלות הלוואה טובה בריבית נוחה, מגייסים 3 משקיעים די מהר – הכול מתקדם מצויין. הנכס עובר לרשותנו אצל הנוטריון.
ואז – מתחיל השיפוץ.
בהתחלה הורסים את כל הפנים , ואז צפים כמה דברים לא מתוכננים: קירות נגועים בטרמיטים, תכנון לא מספק של מיזוג הדירה. לא נעים – לא נורא.
הזמן עובר, ואנחנו חשים שהקבלנית מתקדמת די לאט ביחס למה שצפינו והתרגלנו, מדברים עם מנהל העבודה והוא קצת מגמגם לנו על כל מיני אי הבנות בנושא התקציב לשיפוץ.
צריך להבין שההסכמים שלנו תמיד כללו אפשרות לחריגה עד 10% מהתקציב שהוגדר והוסכם מול הקבלן וידענו שזה בסוף התקציב (ראיתם קבלן שמאפשרים לו בצ”מ של 10% שלא ימצא דרך לנצל אותו? סתם.. ריאלית ברוב המקרים צצים דברים שלא יכולנו לצפות מראש תוך כדי שיפוץ של מבנה קיים.
הפעם – החריגה שמבקשת הקבלנית עוברת משמעותית את התקציב עם ה-10%.
אנחנו עולים על טיסה, מגיעים לברצלונה, נפגשים עם הקבלנית, ואז מתחילה סאגה שלמה על שינויים שצריך לעשות בתקציב כי לא ידעה את זה, לא קיבלה מידע על זה מהאדריכל וכו’..
שורה תחתונה – הזמן עובר, העבודה מתקדמת בעצלתיים, הבנו שאו שנסכים לתקציב שעלה משמעותית או שזה לא ייגמר ובינתיים הזמן עובר.
לאחר קרוב ל-10 חודשים (במקום 5 חודשים), השיפוץ מסתיים, אנחנו כבר עם חריגה בתקציב שהופכת את המכירה לקריטית, יוצאים לשוק במחיר המתוכנן ו..אין הצעות. מדברים עם המתווכים, בודקים מה צריך לעשות והתשובה – תחכו, יהיה קונה , הדירה טובה. עניין של זמן.
ומה אתם חושבים? לא קרה.. אחרי 3 חודשים שהנכס עומד למכירה ואין, ממש אין הצעות אנחנו מקבלים החלטה להציע למשקיעים לצאת עכשיו עם 10% תשואה (במקום 13% על פי התכנית) כדי שאנחנו נתמודד לבד עם התוצאות – וכך היה. המשקיעים הסכימו – למזלם…
הבנו שצריך לעשות מעשה – למרות שלא המליצו לנו, החלטנו לרהט את הבית (סטייג’ינג בשפת הפליפים) בעלות נוספת וזה מה שבסופו של דבר, אחרי עוד 4 חודשים ארוכים, הביא את המשקיע האיטלקי שסגר איתנו במחיר נמוך (כמובן) מהמחיר המקורי – מחיר שהביא אותנו פחות או יותר לאיזון.
אמרנו לעצמנו – אוקיי , אמנם לא הרווחנו, אבל אחרי הסאגה הארוכה, העיקר שמכרנו. חותמים על זכרון דברים (ככה זה בספרד, יש כמה שלבים עד לסגירה שחייבים לעבור) ומרגישים שזה מאחורינו.
באמת?? היינו אופטימיים – התאריך : 17 לפברואר 2020 . מוכר לכם? יומיים אחרי מתקיים משחק הכדורגל באיטליה שמצית את הקורונה בכל אירופה.
הקונה מתחיל להסס, הנגיף המסתורי מתחיל לשתק את אירופה, את שוק הנדל”ן ואת ספרד בפרט, בכל זאת, הוא משתכנע להתקדם ואנחנו מתפללים שייגמר כבר.
3 ימים לפני מועד הסגירה הפורמלי אצל הנוטריון, אנחנו מוודאים מול עו”ד שלנו שהכול מוכן לחתימה, ואז מסתבר שטעות בירוקרטית “קטנה” שלה גרמה לכך שאין אישור עירייה לשיפוץ.
המוכר – שכנראה רק חיכה להזדמנות – מבטל את העיסקה על הבסיס הזה..
ואנחנו – שכבר ראינו את העיסקה קמה, נופלת, עוד פעם מה לתחייה, כבר מתחילים להשלים שצריך להתחיל מחדש עם המכירה.
ובסוף, טוויסט אחרון: נמצא הפתרון היצירתי שאיפשר את קבלת האישור בטווח של יומיים והעיסקה נחתמת סופית, אנחנו מקבלים את הכסף, מחזירים לבנק את יתרת ההלוואה ונשארים עם הפסד קטן..
אז מה היה לנו כאן?
מפרויקט מבטיח לפרויקט שכל הסיכונים שכתובים לנו בספר להשבחות קרו ואף יותר – התארכות השיפוץ⏰ , עלייה לא מתוכננת בתקציב השיפוץ ?, מחיר מכירה נמוך מהחזוי, וירוס חמקמק שנכנס באמצע, טעות בירוקרטית שכמעט הפילה את העיסקה.
למזלנו, הצלחנו להוציא את המשקיעים עם תשואה ונשאנו בסופו של דבר בתוצאות לבד – נקודה שחשובה לנו מאוד.
זה היה הפרויקט המלמד ביותר שהיה לי בשנים האחרונות – דווקא בגלל ההתמודדות עם הקשיים והצורך למצוא כל הזמן פתרונות , אתה מבין שיש כלים להתמודד בכל מצב, כמובן שלומדים לקבל את המחירים שבדרך, כי לא הכול בשליטתנו. אבל בסוף היום – האם יש לנו משהו בטוח יותר ? האם המשכורת בטוחה? האם הפנסיה מובטחת?
כדי להשיג תשואות גבוהות צריך להגדיל סיכונים וחשיפה. והעיקר – תמיד תשאלו את עצמכם בכל עיסקה האם תדעו להתמודד עם האתגרים? האם יש לכם את הנחישות ואת האמצעים לכך?
ועוד משפט של מייקל ג’ורדן לסיום:
” אני מסוגל לקבל כשלון, כל אחד נכשל במשהו, אבל אני לא מוכן לא לנסות”
בתמונות – הדירה לפני ואחרי השיפוץ וגם התובנה שבפרויקט הזה הלכנו על חבל דק לכל אורכו…??
Responses