למה אני אוהבת רנטלים
#יזם השבוע לילך רגב #פוסט 3
האסטרטגיה שלנו היא רנטלים (של מולטי קטנים 2-4 יחידות) ואנחנו מאוד אוהבים? ומאמינים באסטרטגיה הזאת, אבל יש לי וידוי זאת לא הייתה אהבה ממבט ראשון.
כשהתחלנו להתעניין בנדל״ן רצינו לעשות פליפ ורנטלים לעומת זאת נשמעו משעממים מאוד, היינו בטוחים שאנחנו רוצים להיות פליפרים!
באופן כללי הייתה איזה מחשבה כזאת של יאללה קונים איזה בית הרוס משפצים ומוכרים, איזה מדהים ורווחי זה נשמע – פוגשים הרבה כסף ומהר! אחוזי התשואה הפוטנציאליים מאוד גבוהים.
אממה כל מי שפעיל בתקופה האחרונה יודע כמה השוק הוא קשה לפליפים, ככל שהרגשנו את השוק יותר ככה הבנו שפליפ (לדעתנו) זאת אסטרסטגיה הרבה יותר מסוכנת וקשה.
מכיוון שרצינו להיות זהירים החלטנו להתחיל עם רנטל ושיפוץ קטן ואז ברור ללכת על פליפ!
ככל שנכנסנו יותר לעסק פשוט התאהבנו ברנטלים??
כיום האסטרטגיה שלנו היא רכישת רנטלים בעיקר מולטי קטנים (2-4 דלתות) מהסיבה הפשוטה שאנחנו פחות חשופים לסיכון אם דייר יוצא/לא משלם מיחידה אחת עדיין יש יחידה אחרת שמכניסה כסף.
אז למה רנטלים?:
המטרה שלנו היא חופש כלכלי: וזה לא אומר יאכטות ומטוסים פרטיים, מבחינתנו זה אומר Cash flow שיכסה את ההוצאות השוטפות שלנו. רנטלים זאת אסטרטגייה שמכניסה קאש פלו חודשי.
פחות סיכון לתנודות של השוק: אם השוק בעלייה מצויין שימשיך לעלות תמיד נוכל לממש ברווח, ואם השוק בירידה הכל טוב מחזיקים בנכס לטווח הרחוק וממשים כשהשוק יעלה בנתיים עדיין נכנס כסף מהשכירות.
(BRRRR (Buy,Rehab,Rent,Refinance,Repeat: הרעיון בשיטה הזאת הוא לבנות פורטפוליו של נכסים עם הון ראשוני שהושקע כאשר כל פעם לוקחים הלוואה על נכס שכבר נקנה שבעצם מאפשרת הוצאה של הכסף שהוכנס לעסקה לרכישת הנכס הבא אבל משאירה תזרים חיובי חודשי עדיין לאחר תשלום ההלוואה.
על מנת לקבל הלוואה מלנדר לרוב צריך נכסים ששווים (לאו דווקא מחיר הרכישה) לפחות 80 אלף דולר, מהסיבה הזו כל הנכסים שאנחנו רוכשים הם נכסים שהשווי שוק שלהם הוא לפחות 80 אלף דולר על מנת שאפשר יהיה לעשות Cash out refinance, להוציא את הכסף ולבנות על זה פורטפוליו של נכסים.
כך למעשה אפשר להתקדם ולרכוש עוד נכסים בלי להביא עוד הון עצמי מהבית!
הרעיון בשיטה הזאת הוא לרכוש נכסים ב-30% מתחת למחיר השוק ואז למעשה להחזיר את רוב ההשקעה הראשונית בריפייננס.
אבל מה שיפה בשיטה הזאת זה שגם את לא ישמת אותה בצורה מדויקת ולא קנית מאוד מתחת לשווי שוק, תמיד יהיה ניתן יהיה לתקן ע״י זה שפשוט מחכים ששווי הנכס יעלה (כמובן במידה ויש עליית מחירים של השוק).
בנוסף בתשלום החודשי של ההלוואה מרווחים גם אקוויטי (הון עצמי) על ידי זה שהקרן של ההלוואה קטנה בכל תשלום.
כל פליפ אפשר להפוך לרנטל: במידה והצלחנו לאתר נכס מתחת למחיר השוק פשוט נוכל להשתמש ב-BRRRR שציינתי בבולט הקודם . כלומר נכס שהיה מועמד טוב לפליפ ניתן בסיום הפליפ במקום למכור אותו לעשות קאש אוט לקבל חזרה את הכסף ולהשאר עם תזרים חודשי חיובי.
פיזור סיכונים: ככל שאני מחזיקה ביותר רנטלים יש לי פיזור סיכונים.
תשואה: עם מינוף אפשר להגיע לתשואה יפה מאוד על הכסף.
אני לא אומרת שפליפים זה רע, יש יתרונות וחסרונות בכל דבר,זו האסטרטגייה שאנחנו בחרנו להתמקד בה והתחברנו אליה. חבריי הפליפרים מעריצה אותכם?.
בתמונה נכס שנקנה ב- 93K$ (רכישה+שיפוץ) עם שווי של כ-130k$ שמשתזף וממתין ל-Cash out refinance?.
Responses