הפריצה הגדולה – איליה פלקס
#יזםהשבוע איליה פלקס #פוסט2
תחילת מגפת הקורונה, מרץ 2020
הקורונה היכתה בעולם ואנחנו בדיוק חזרנו משבועיים וחצי באנטרקטיקה, טסנו לצפון ארגנטינה ושם נתקענו קצת מעל חודשיים בעיירה קטנה, שיחד עם כל העולם נכנסה לסגר מסוגר ביותר.
בזמן זה רציתי לקנות עוד נכסים, והמשכתי לחפש, אבל לא הצלחתי למצוא שום דבר שהייתי מרוצה ממנו בעקבות מיעוט הנכסים בשוק ועליית המחירים אז החלטתי לנסות אפיק אחר ולהתחיל לחפש פורטפוליו של נכסים או מולטי וקוויתי שאוכל לרכוש סביב 20 יחידות עם משכנתא.
אוגוסט 2020
אנחנו מטיילים במזרח טורקיה אחרי ביקור קצר בארץ.
אחרי 5 חודשים של חיפושים אינטנסיביים, אני מקבל הודעת טקסט מרוב, ממנו קניתי 2 נכסים כחצי שנה לפני כן ובוא נאמר שברשותו פורטפוליו של 58 נכסים והוא מציע אותו למכירה ב 57.5K לנכס.
לימים רוב יהפוך למנהל הנכסים שלי ולאחר מכן לשותף שלי במיזמים רבים בקליבלנד
כמובן, המחשבה הראשונה שעוברת לי בראש שזה ממש גדול עלי ואין לי שום דרך לרכוש דבר כזה אבל בכל זאת אני מבקש ממנו עוד פרטים. מפה לשם אנחנו מתחילים במשא ומתן שנסגר ב 52.5K לנכס כאשר כל שיפוץ מהותי הוא על המוכר.
להזכירכם, בזמנו מעולם לא קניתי משהו בסדר גודל כזה ומעולם לא לקחתי משכנתא.
העסקה
מהנקודה הזו אני מתחיל באופן קדחתני לפעול בכל המישורים במקביל :
– עבודה על חוזה עם עורכי דין
– חיפוש מלווים
– חיפוש איך להביא את ההון העצמי הנדרש
– בניית המבנה החוקי והמיסויי בשביל לאפשר את כל זה
בשביל לסגור את העסקה עשיתי את הפירוטכניקה הבאה :
– ריפיי לפורטפוליו שלי בשווי של 850K וקבלת 550K
– לקיחת משכנתא של 1.8MM$
– הבאת 850K מזומן עבור הון עצמי נדרש ונכסים שהייתי צריך לרכוש במזומן כי השמאות שלהם הייתה נמוכה מהמינימום הנדרש של 45K לנכס
את העסקה סגרתי בסוף ינואר 2021 כמעט חצי שנה אחרי התחלת המשא ומתן, בדרך הספקנו לעבור בטורקיה, מקסיקו והסגירה נעשתה בקולומביה.
להלן כמה מספרים מהעסקה הזו :
– רכישה 3.05MM$
– שיפוצים שנעשו על חשבונו של המוכר 150K
– עלויות סגירה ורזרבות 200K$
– שמאות 4.35MM$
– שכירות שנתית 620K
ובום, פתאום עשיתי מיליון דולר ונכנסתי למגרש של הגדולים.
כמובן, שזה היה קשה מאוד עבורי באותו תקופה, מאוד מלחיץ, אין סוף עבודה, הספקתי לריב ולהתנצל בפני אלון כמה וכמה פעמים וחשבתי שהעסקה נופלת פחות או יותר פעם בשבועיים.
אז איך אתם מגיעים לפריצה הגדולה שלכם ?
סדרה של פריצות דרך קטנות זה גם טוב ?
הרבה פעמים בחיים ההזדמנות הגדולה שלנו היא ממש מולנו אבל אנחנו לא יודעים לזהות אותה או לא בשלים מספיק בשביל לנצל אותה. לצערנו, לרוב, אנחנו שמים לב לזה בדיעבד.
Roman philosopher Seneca : “Luck is what happens when preparation meets opportunity.”
כמובן שצריך מזל, אבל זה לא מגיע בוואקום. לדעתי אלה האלמנטים שעזרו לי להבין ולנצל את ההזדמנות לפני :
1. עבודה קדחתנית, אי אפשר להתחמק מזה צריך לעבוד קשה.
2. רשת קשרים ענפה, כלומר, הרבה זמן בטלפון עם הרבה אנשים, לרוב מבלי לדעת בדיוק ואם בכלל משהו עסקי יתפתח מהקשר הזה.
3. היכרות מעמיקה עם השוק המקומי, ברגע שראיתי את המחיר פר נכס ידעתי שיש פה הזדמנות פז
4. שותפים ויועצים – היו לי הרבה אנשים שיכולתי להתייעץ איתם וחלקם גם נכנסו בשותפות
5. אנשי קשר מקומיים ואנשי מקצוע – מתווכים שמכירים את השוק ואפשר להתייעץ איתם, אנשי מקצוע שאפשר להתייעץ איתם ולשלוח אותם לראות את הנכסים. במקרה הזה היה לי את סקוט שבתמורה ל 250$ לנכס עזר לי להוציא 150K של שיפוצים מהמוכרים
בפוסט הבא אספר על בניית מכונת הנדלן ואתפקס בשני תהליכים : רכישת נכסים וניתוח עסקה
תודה רבה על הקריאה וכרגיל אם יש לכם נושאים ספציפיים או שאלות שהייתם רוצים שאענה עליהן במהלך השבוע אתם מוזמנים לכתוב אותן בהערות ואשתדל להגיב
בתמונות :
– צפון ארגנטינה – מהחודשיים סגר והמשפחה המאמצת שלנו
– מזרח טורקיה – שם הכל התחיל
– מקסיקו – שם כבר העסקה הגיעה להבשלה והייתי די בטוח שאצליח לסגור אותה
– קולומביה – DHL של מסמכי המשכנתא מבוגוטה לקליפורניה
Responses