עסקים עושים עם אנשים.

#יזםהשבוע בן פרוכטר
#פוסט2

לא כל הנוצץ זהב – מכירים את המשפט? ?
כשחיפשתי את הנכס הראשון שלי להשקעה בארה”ב, קיבלתי הצעה מחברה כלשהי בארץ לרכישה של נכס “מדהים” בפלורידה במחיר של 65,000$ בלבד. הדרך בה הוצג הנכס והסביבה שלו הייתה נפלאה. לפי המצגת הנכס נמצא באזור עם בתי ספר המדורגים 8 ו 9 מתוך 10, אחוזי פשיעה נמוכים, תשואה גבוהה במיוחד ואזור חזק ויציב.
לשמחתי היו לי את היכולת והידע לבדוק את הנתונים ולהיעזר באנשים הנכונים לבדיקת האזור.
תוצאות הבדיקה העלו שהנכס נמצא באזור קשה מאוד, חתך סוציו אקונומי נמוך, בתי הספר המשויכים לשכונה מדורגים 1 ו 2 מתוך 10 ואחוזי הפשיעה באזור כמעט כפולים מהממוצע בארה”ב.
בנוסף בבדיקה גיליתי שהנכס המדובר נרכש ע”י אותה החברה במחיר של 15,000$ בלבד! זמן קצר לפני שהוצע לי. אתם איתי? – ביותר מפי 4!.

לסיכום: האקסל היה זוהר, המצגת הייתה נוצצת, והתשואה שהייתה רשומה הייתה מדהימה.
כמובן שוויתרתי על העסקה הזאת מהר מאוד.
המסקנה שלי היא שעסקים לא עושים עם מצגות ועסקים לא עושים עם אקסלים.
עסקים עושים עם אנשים. כמובן שחשוב גם לבדוק את כל הנתונים ולאמת את המידע.

בחירת אזור להשקעה
זה נכון שחשוב שעסקה תהיה טובה, רווחית עם תכנית עסקית מסודרת וצריך שהמספרים יעבדו. הרי כולנו בסופו של דבר משקיעים בכדי להרוויח.
כמה להרוויח? כמה שיותר. כמובן שבהתאם לרמת הסיכון, להתעסקות, למשך ההשקעה ולאופי ההשקעה. החשיבות של מיקום טוב והחשיבות של צוות מנצח (יזמים, קבלנים, בנקים ומלווים, מפקחי בניה עו”ד, חברות ניהול) בקבוצה שלכם היא משמעותית מאוד.
אז בין אם אתם עובדים לבד ומאתרים את העסקאות בעצמכם ובין אם בחרתם לעבוד עם חברה/אדם שמלווה אתכם, אלו הקריטריונים המרכזיים שאנו נעזרים בהם במציאת אזור נכון להשקעה (כמובן שיש קריטריונים רבים נוספים, אך אלה העיקריים):
1. הגירה – תמיד עדיף לעבוד באזור שהולך וגדל בכמות האוכלוסייה, ולא אזור שהאוכלוסייה בורחת ממנו.
2. חוזק כלכלי ומקורות תעסוקה – תמיד חשוב לעבוד באזור עם מגוון רחב של ענפי תעסוקה שונים המייצרים יציבות תעסוקתית. האם יש חברות גדולות שמגיעות לאזור?
3. רמת פשיעה – עדיף לעבוד במקומות שבהם רמת הפשיעה היא מתחת לממוצע בארה”ב.
4. רמת הכנסה למשק בית – כמה מרווחים משפחות באזור? ככה תוכלו להעריך האם ריאלי שמשפחות יוכלו לעמוד בדמי השכירות החודשיים שהנחתם באקסל, בנוסף לבדוק בכמה מושכרים נכסים דומים באזור.
5. רמת החינוך באזור – מהם בתי הספר המשויכים לשכונה, ומה הדירוג שלהם.
6. זמן מכירה DOM (Days On Market) – מה זמן המכירה באזור של נכסים? ככל שזמן המכירה הממוצע באזור נמוך יותר כך השוק פעיל וחזק יותר.
7. התחלות בניה חדשות והיתרי בניה – במידה ויש חברות בניה גדולות שמגיעות למקום הדבר יכול להעיד על פוטנציאל גדילה, הגעה של אוכלוסייה נוספת למקום. חשוב לזכור גם שלחברות הבניה הגדולות יש מחלקות אנליזה מקצועיות שבוחנות גם הן את כדאיות המקום.
8. קירבה למרכזי קניות – האם האזור קרוב ל Walmart/Publix ומרכזי קניות נוספים.
אחד המקומות שבהם זיהינו את הצמיחה הגדולה ביותר היא מטרופולין Atlanta מדינת Georgia, שמושכת אליה מעסיקים אדירים ותנופת הפיתוח בה הדהימה אותנו. לכן לאחר שבחנו לעומק את הנתונים, החלטנו למקד את העשייה שלנו שם.
לעבוד עם האנשים הנכונים
כאשר אתם בוחרים לעבוד עם אדם או חברה בעלת ניסיון, ניתן לחסוך הרבה מאוד כאבי ראש במהלך הדרך. חשוב לבחור באנשים שהם אמינים, ישרים ומקצועיים בעלי ניסיון בשוק באופן כללי ובשוק שבו העסקה מתבצעת בפרט!.
צוות מנוסה ככל הנראה מקושר היטב וידע לקחת עסקה טובה ולהפוך אותה לעסקה מצוינת ע”י צמצום לוחות זמנים/תכנית עסקית נכונה/עבודה מול מלווים שנותנים תנאי מימון טובים ועוד. ארחיב על כך בהמשך השבוע.
במידה ואתם עובדים עם חברה או אדם שמלווה אתכם, חשוב לבדוק בנוסף:
1. מי האנשים שמולם אתם עובדים? מי הם בעלי החברה והצוות.
2. מה הוותק של החברה? מה הניסיון של החברה בשוק הספציפי אליו אתם נכנסים?
3. מהם ביצועי העבר של החברה ומה היקף הניסיון שלה?
4. איכות השירות – תיאום ציפיות ובחינת טיב שירות הלקוחות/הסיוע והליווי שמעניקים לכם במהלך הרכישה ואחריה.
5. מידע מלא לגבי כלל העלויות הנלוות בעסקה.
6. חוזה – מה הבטוחות שלכם בעסקה.
7. לשמוע על קשיים – מה לא הלך בעבר לפי התכנון? וכיצד פתרו את הבעיה? בנדל”ן לא תמיד הכל הולך חלק. ואם לא היו למישהו קשיים ובלת”מים בדרך אז או שהוא משקר או שהוא עוד לא עשה מספיק.
8. רשימה מקיפה של לקוחות ממליצים (עדיף כמה עשרות לפחות ולא להסתפק ב 1-2).
ותמיד תזכרו – עסקים עושים עם אנשים ?

בפוסט הבא נדבר על הפיננסים, מימון נדל”ן ויצירת עסקה עם יתרונות מס.

בתמונות
– הנכס הישן שהוצע לי בזמנו – ואח”כ גיליתי שצמוד אליו יש בית נטוש לגמרי
– תמונות מתוך סיורי משקיעים ושל בתים שבנינו/בבניה.
(אני מניח שתצליחו לראות את ההבדל בין הישן לחדש?)
בסרטון
– אחת השכונות שבנינו באטלנטה GA, שווי הנכסים שנאמר בסרטון כבר לא עדכני כי המחירים טסו למעלה, היום בתים שם שווים כ 300 אלף דולר ושכירות של כ 1,800$.