פיננסים – מימון – נדל”ן ומה שביניהם

#יזםהשבוע בן פרוכטר
#פוסט3

מה תרצו להיות כשתהיו גדולים? שאלה שנשאלים רוב הילדים…
יש הרבה תשובות נפוצות של ילדים לשאלה הזו,
סיפור ידוע במשפחה שלנו הוא שכשההורים שאלו אותי מה ארצה להיות, אני מיד עניתי – שאני הייתי רוצה להיות פנסיונר. כולם כמובן צחקו ?
בזמנו לא הבנתי את המשמעות של מה שאמרתי, היום אני מבין.
הכוונה בלהיות פנסיונר לא הייתה לשבת חדל מעש ולבהות בקירות, אלה פנסיונר במובן של לייצר מספיק הכנסות פאסיביות על מנת שאוכל לצאת ממרוץ העכברים לחופש כלכלי ולעשות בזמן שלי כרצוני החופשי ללא דאגות כלכליות על הראש.

ידע = כסף
אם לא ניחנתם בקלפים מנצחים או ירושה מפנקת – על מנת להגיע לחופש כלכלי נדרש לעשות פעולות, לחשוב מחוץ לקופסא, ללמוד ולצבור ידע והשכלה פיננסית.
עולם השקעות הנדל”ן הוא לא רק קירות ויסודות. הוא גם מימון, מיסוי והבנה פיננסית.
לכן, הפעם בחרתי לשתף אתכם בכמה מהתובנות הגדולות שחשוב להכיר כאשר עוסקים בנדל”ן.
לצערי עדיין חלק גדול מהמשקיעים מסתכלים על התשואה השוטפת בלבד.
חשוב שתבינו שאם התשואה תהיה 6% או 7% או אפילו 8% לא תתעשרו מההבדל, ממליץ בחום להפסיק להסתכל רק על החור של הגרוש, ובמקום זאת לראות את כל התמונה הגדולה.
אז מהם מרכיבי הרווח בנדל”ן?
נתחיל מהמוכרים ביותר:
1. הכנסה שוטפת:
התזרים השוטף משכירות. זהו הסכום שנותר לכם ביד לאחר כל ההוצאות השוטפות (ארנונה, ביטוח, דמי ניהול, עמלות מציאת דייר, ועד שכונתי תיקונים וכו’).
2. עליית ערך:
מחירי הנכסים תמיד עולים ולא יכולים לרדת. מסכימים?
אז כמובן שאמירה כזו היא לא נכונה וערך של נכסים בהחלט יכול לרדת, וראינו את זה לאורך ההיסטוריה. יחד עם זאת, נדל”ן וזמן הם חברים טובים מאוד. מכירים את המשפט הידוע?: “אל תחכה לקנות נדל”ן. תקנה נדל”ן ותחכה.”
בסופו של יום המחירים מושפעים מהיצע וביקוש. האוכלוסייה גדלה בקצב מטורף וקצב הבנייה החדשה לא מצליח להדביק את הפער.
בשנת 1963, מחיר מכירה חציוני של בית בארה”ב היה 17,800$. היום הוא יותר מ-428,700$ (נכון לאפריל 2022) – יותר מפי 24!. המשמעות היא שמאז ועד היום, אם לוקחים בחשבון את כל העליות ואת כל הירידות – המחיר החציוני עלה בממוצע בשיעור של כ5.5% לשנה.
עליית ערך ניתן גם לייצר ע”י שדרוג הנכס/שיפוץ/השבחה/בניה חדשה.

——–
אז אלו 2 המרכיבים המוכרים יותר. נמשיך למרכיבים המתקדמים:
3. מינוף חכם:
על מימון ניתן לכתוב ספרים שלמים. אנסה לתמצת עד כמה שניתן את עיקרי הדברים.
מימון נכון יכול להפוך עסקה בינונית לעסקה מעולה. המשקיעים המנוסים בנדל”ן יודעים שמעבר למציאת הנכס עצמו – מימון זה שם המשחק.
חשוב להתאים את סוג המימון לאופי העסקה שאתם רוצים לעשות. לדוגמא, אם המטרה שלנו היא לרכוש נכס, לייצר ממנו הכנסה פאסיבית יפה וגם עליית ערך – היום בארה”ב ניתן להשיג גם למשקיעים זרים תנאי מימון נהדרים של 70% LTV, ל 30 שנה בריבית קבועה לא צמודה למדד, ודובדבן נוסף – אפשרות לגרייס של 10 שנים. ז”א שבמהלך ה 10 שנים הראשונות משלמים ריבית בלבד וההחזרים של המשכנתא נמוכים מה שמשאיר תזרים גבוהה יותר בכיס.
מינוף חכם מגדיל לכם את פוטנציאל עליית הערך. לדוגמא, אם עשיתי עסקה עם 70% מימון ו 30% הון עצמי, וערך הנכס עלה ב 10%, ביחס להון העצמי שהבאתי לעסקה ערך הנכס עלה ב 33%.
אנחנו תמיד נרצה למדוד את התשואה שלנו ביחס להון העצמי שהבאנו מהבית.
*יש לקחת בחשבון שהמינוף מגדיל את הסיכוי אך גם את הסיכון וחשוב להתאים את רמת המינוף וסוג המינוף ליכולות הפיננסיות שלכם.
4. אינפלציה:
האינפלציה היא למעשה עליית מחירים מתמשכת, התנפחות המחירים גורמת לשחיקה של ערך הכסף. אם הייתי נכנס עם 100 שקלים למכולת לפני 20 שנה הייתי ממלא עגלה שלמה, היום אותם 100 שקלים מספיקים למספר מוצרים בודדים בלבד.
אז לסיכום – ככל שעובר הזמן אני יכול לקנות פחות מוצרים עם אותו סכום כסף.
האינפלציה השנתית הגיע לשיא של 8.5% במרץ 2022!!
בנדל”ן האינפלציה עובדת לטובתי. איך?
אם רכשתי נכס עם משכנתא ל 30 שנה בריבית קבועה לא צמודה, ולצורך הדוגמא לקחתי משכנתא של 100K$, האינפלציה למעשה שוחקת את ערך החוב שלי לבנק. נניח שהאינפלציה השנתית הייתה 3% ועברו 15 שנה, למעשה הערך של ה100K$ שהייתי חייב לבנק נשחקו ב45% (3% לשנה כפול 15 שנים) ולכן שווים במונחים ריאליים רק 55K$.
בנוסף, עליית המחירים גורמת לעליות שכר של עובדים במשק, מה שאומר שהאוכלוסייה תוכל לשלם יותר על שכירות.
לכן, אם יש לי נכס שמושכר ב 2,500$ לחודש וההוצאות עליו הן כ 1,000$ בחודש. ולצורך הדוגמא ב 3 שנים הייתה אינפלציה של 10%, השכירות אמורה לעלות ב 250$ לחודש (10%*2,500) וההוצאות השוטפות אמורות לעלות רק ב 100$ לחודש (10%*1,000).
זאת אומרת] – האינפלציה מגדילה לי את התזרים השוטף של הנכס לאורך השנים.
5. מיסוי:
כסת”ח – אני לא רואה חשבון שמוסמך לייעץ בנושא מס. לכן צריך להתייעץ עם רו”ח מוסמך.
המשכנו: מרכיב המס הוא חלק בלתי נפרד מתכנון נכון של עסקה.
כאשר עושים עסקה עם מינוף חכם, יש יתרונות מס אדירים.
בגדול, במידה ורוכשים נכס במזומן, סביר מאוד להניח שעל ההכנסה השוטפת אצטרך לשלם מס. לפי 15% מהברוטו בניכוי פחת או לפי מס שולי שמתחיל מ31% מהנטו.
בתכנון נכון של עסקה עם מינוף, ניתן לבנות עסקה כך שלא תהיה חבות מס על ההכנסה השוטפת מהנכס. למעשה הוצאות הרכישה + ריבית על המשכנתא + הפחת על הנכס יכולות לגרום לכך שתהיה חבות מס אפסית או לעיתים ללא חבות מס כלל על ההכנסה השוטפת.
אם ערך הנכס שלכם עלה ואתם רוצים למכור אותו ברווח, כנראה שתצטרכו לשלם מס רווח הון, תיווך, עורך דין וכו’. לעומת זאת ניתן לקחת משכנתא חדשה על הנכס ולנצל את עליית הערך ולהוציא כסף מתוך הקירות ללא אירוע מס.
חשוב להגיד שהמיסוי הוא עולם שלם ואינדיבידואלי לכל אחד. ופה שיתפתי אתכם רק בנגיעה קטנה.
בתמונות:
– נתונים פיננסיים על מגמות השוק.
– תמונות מתוך סדנאות מגמות שוק הנדל”ן והשכלה פיננסית שהעברנו עד היום לאלפי אנשים.