מימון בתקופת ריבית גבוהה
# יזמי השבוע- אמיתי קנריק, ליאור שטיין ודוד פת
# פוסט מס’ 6
שלום שוב.
עדיין עוקבים ונהנים? איזה כייף לנו לתת קצת ערך…
היום נדבר קצת על מימון וממה כדאי להיזהר בימים של ריבית גבוהה.
לעולם הכסף הזמין יהיה משאב מוגבל.. אנחנו פוגשים הרבה משקיעים שרוצים לבצע עסקאות ואומרים שאין להם מספיק כסף לביצוע העסקה, בזמן שלמעשה יש להם מגוון אפשרויות מימון שהם לא מודעים אליהם.
במימון ישנן הרבה אפשרויות, שאם יודעים לבחון אותם נכון ולהשתמש בהם נכון, ניתן פשוט לייצר כסף שמייצר לנו עוד כסף או במילה אחרת – מינוף.
אממה, יש כמה חסמים שגורמים למשקיעים לפסול מימון בגלל ניתוח לא נכון, אז בואו ננסה לפתוח לכם את הראש.. ואם בכל זאת יצאתם מהפוסט הזה מבולבלים, כנראה שאתם צריכים לדבר עם המומחים ?.
החסם הראשון שאנחנו בודקים תמיד הוא גובה הריבית. אז כדי לנטרל את החסם הזה, נתחיל בשאלה:
אם היו אומרים לכם שניתן לקבל הלוואה בריבית גבוהה (לצורך הדוגמה 10% לשנה) איך הייתם מגיבים? האם לוקחים את ההלוואה?
אגיד לכם מה אני הייתי עושה
בודק את המספרים!
זו תשובה קצת מעורפלת אז בואו נסביר:
מבחינתי השאלה שצריכה להישאל היא מה אני הולך לעשות עם הכסף ולא מה גובה הריבית (למרות שאנחנו תמיד שואפים לקבל מימון כמה שיותר זול) זת’אומרת, אם המימון עולה לי 10% בשנה והרווח שלי יהיה גבוה יותר בהשקעה הצפויה, אני יכול להיות במקום טוב.
אבל…
שאלה נוספת היא מה רמת הסיכון שאני לוקח עבור הרווח שאני צופה והאם הסיכון הזה שווה את המימון הגבוה.
ברגע שאני מצליח לענות על 2 השאלות הללו, היכולת שלי להחליט על כדאיות העסקה ועלות הכסף הופכת לקלה יותר.
בניהול הסיכונים ישנו פרמטר נוסף שצריך לקחת בחשבון והוא הזמן – ככל שזמן ההלוואה ארוך יותר החשיפה של המלווה ארוכה יותר ולכן הכסף יעלה יותר.
חסם שני שקיים הוא שאנשים לא מחשבים נכון את הריבית שהם ישלמו..
ואי אפשר בלי דוגמה:
הבנק מציע לכם הלוואה של K$100 בריבית של 5% ל- 5 שנים.
מהי הריבית המצטברת אותה תשלמו בתום 60 החודשים?
אם יצא לכם ריבית של K$25 (5% * 5 שנים) זה נשמע הגיוני אבל פשוט לא נכון.
הריבית המצטברת תהיה קצת יותר מ K$13 (מוזמנים לבדוק בלוח שפיצר…) ולא נכנס להסברים נוספים כי אנחנו לא בקורס מימון.
יוצא שההחזר החודשי על הלוואה כזו יעמוד על קצת פחות מ- $1,900 בחודש (קרן+ריבית).
לכן, אם אני נכנס להשקעה שתניב לי 4% תשואה שנתית (כשאני יודע שאני מתכוון להשקיע לאורך זמן), אז למרות שההחזר החודשי על ההלוואה, גבוה יותר מההכנסה החודשית מההשקעה, עדיין משתלם לקחת את ההלוואה – אני יכול לקבל 20K$מחישוב של 4% Xחמש שנים והתשלום על ההלוואה יהיה 13K$ כך שיישאר לנו רווח נקי של 7K$ (בהנחה שהסיכון נמוך ויש לנו יכולת לעמוד בהחזר החודשי). תזכרו, הרווח האמיתי יגיע אחרי חמש שנים, כאשר נסיים את ההלוואה ונהנה מ- 100% מההכנסה וזה’ עוד לפני שהתחלנו לדבר על עליית ערך הנכס..
אז בואו ננסה לסכם את מה שאמרנו..
לפני שאני נכנס להשקעה אני תמיד שואל את עצמי מה רמת הסיכון מול פוטנציאל הרווח ולא פחות חשוב מה משך זמן ההשקעה כדי לשערך את התשואה הממוצעת ביחס לגובה הריבית על ההלוואה.
רגע, אבל עכשיו כשהריביות עולות זה נכון להיכנס להלוואות?
בתקופה האחרונה הריביות עלו לא מעט. ולדעת המומחים, הריבית עוד צפויה לעלות והרבה. ולכן טבעי שנשאל: האם נכון לקחת עכשיו הלוואה? איזה הלוואה כדאי לקחת? מהי רמת המינוף הנכונה עבורי?
כמובן ששוב אנחנו חוזרים לנקודת ההתחלה – תלוי במה אני משקיע (תשואה צפויה) וכמה סיכון יש בהשקעה.
הלוואה בארץ או בארה”ב?
אם לפני שנה הריביות בארה”ב היו זולות, הרי שכיום הריביות שם יקרות ודווקא מימון בארץ יכול להיות אטרקטיבי לא פחות מארה”ב (ואולי בעתיד לעשות ריפיננס בארה”ב כשהריביות ירדו).
כאשר אנחנו באים לבחון אפשרויות מימון בארץ, צריך לזכור שיש המון כלים פיננסים שיכולים לעזור לנו:
1. הלוואה לכל מטרה מהבנק.
2. מחזור משכנתא.
3. הלוואה בריבית נמוכה על חשבון קרן השתלמות, קרן חסכון, קופת גמל ועוד.
לסיכום,
כדאי לזכור שנדל”ן הוא עסק שמשקיעים בו לאורך זמן ותמיד אפשר לשנות את התוכנית הפיננסית בהתאם לנתונים והזמן.
כאשר הריביות גבוהות, התשלום החודשי גדל והתזרים האישי מצטמצם, לכן חייבים לבחון את יכולת ההחזר החודשי ואת התזרים ולקחת מקדמי בטחון נכונים על ידי ביצוע סימולציות תזרימיות.
ככל הידוע לי, איש לא פשט את הרגל בתחום הנדל”ן כאשר הוא איננו ממונף. הווה אומר, מי שקונה במוזמן, מוריד את רמת הסיכון שלו (עדיין עלולים לא להרוויח או להרוויח פחות, אבל לא לפשוט את הרגל…).
מצד שני, היכולת להגדיל את ההון ולהרוויח יותר (או להתעשר במילה פחות מכובסת) נעשית על ידי מינוף וחשיפה.
אבל סוף מעשה במחשבה תחילה…
צריך לתכנן נכון, להבין את הסיכונים, את רמת המינוף המתאימה ולבחון את התזרים. רק כך נדע לקבל החלטות אופטימליות בנוגע להשקעות שלנו.
זה תחום מורכב, אז אם הרגנו אתכם היום אנחנו פה לכל שאלה..
כמובן שנשמח לתגובות, שאלות ותוספות.
Responses