מה לומדים בדרך?
#יזםהשבוע ויקה הלד-קוזנצוב, #פוסט4
בוקר טוב חברים,
היום הולכת להיות מאד דרמטית, תתכוננו לסיפורי זוועה ?!
מזהירה, בעלי לב חלש מתבקשים לעצור כאן ! מאחלת לכם יום תותים! ? ? ?
_________________________________________________________________
האמיצים ?? ?? ??, מוכנים?
הרבה התרגשות הייתה שם בדרך! ללא הרוח הגבית מהמורים המחוננים שהיו לי והמענה המיידי לכל שאלה מהכרישים של הקהילה הנהדרת, לא יודעת איך הייתי עוברת את כל הנפילות.
מודה על ההזדמנות שניתנה לי להשתייך לקהילה של אנשים שחיים ונושמים נדל”ן !
בשורות שלמטה, אלה כנראה הבחינות שהייתי צריכה לעבור על מנת להתקבל ? …
נפילה מס’ 1:
כעבור כ-3 חודשים מאז שהחל הקורס, בחרנו אזור בו נתמקד, עשינו טלפונים לאנשי קשר ראשונים, וולסלרים, מתווכים, חברות ניהול. שואלים שאלות על העיר, איפה אפשר למצוא ROI לפחות 10% . מתחילים לבנות קשרים.
להכיר אנשים חדשים! איזה כיף!
וולסלר אחד מפרסם בפייסבוק עסקה שנראית לי פגז! דופלקס 2 חדרי שינה + שירותים בכל יחידה. מבדיקה עם מתווך שרק הכרתי וקבלן שנראה באמת אחלה, מתברר אזור נחמד ,מצליחה לשים על החוזה!
מרגישה מלכה! באמת צעד ראשון מוצלח!
שולחת את הקבלן לבדיקה. עולה לי 150$. חישוב כולל קניה +שיפוצים קוסמטיים מבטיח עסקה מניבה. שולחת אינספקטור , עולה לי 350$ .
כולי מחויכת ומאושרת , משקיעה בעסקה כי מאמינה בהצלחתה.
מציעה את העסקה לחברים מהקורס, הרי המורים ממליצים לעבוד בשיתופי פעולה .
שיחות , פגישות סביב העסקה. מאד נהנית מהשותפות עם שלישיית חברים. מכירים טוב יותר אחד את השני , סיורי מוחות, תיכנונים, אוספים מידע על הנכס! עובדים! יש וייב ממש נחמד .
עובר כמעט חודש, הכול נראה טוב. אנחנו על המפה! הטייטל שולח טיוטה של HUD1, לומדים אותו ביחד. כולנו בשיא האנרגיות. עושים בדק אחרון, ו…מגלים שמשהו קטן עדיין חסר , הrent roll – ! ההוולסלר ממשיך לספר סיפורים.
רונן (שם בדוי) , אחד מהשלישיה, לא מוותר ומתעקש לדבר דרך הטייטל עם הבעלים של הנכס. כך מגלים ממש בדקה ה-90 – יש דיירת לא משלמת ! אימאלה! מה זה לפנות דייר לא משלם? רונן ,תותח על, עושה טלפון לעורך דין הראשון שמוצא בחיפוש גוגל, על מנת להבין את מהות הבעיה ומה העלויות הצפויות. כך לומדים מה זה תהליך ה-eviction …. אחרי כל התקוות לעסקה הראשונה , מתקבלת החלטה קשה , לא מעיזים להתמודד עם הבעיה. יורדים מהעסקה.
העסקה נופלת…
מה למדתי מהנפילה מס 1?
1. אפשר למצוא עסקאות דרך וולסלר
2. יש לקבל את כל המסמכים: חשבון המים, חשבון המיסים, הסכמי השכירות ומאד חשוב לחישוב התשואה , ה-rent roll! המסמך המציג הכנסה חודשית מהדיירים במשך השנה האחרונה.
2. רק לאחר שווידאנו ומבינים את ההכנסות וההוצאות הצפויות, ומחשבים את כדאיות העסקה, מתחילים להשקיע בבדיקות: שולחים קבלן ואינספקטור.
3. ההוולסלר הזה מתגלה לא אמין. כנאה נעלב ונעלם, בלי שפיטרנו אותו!
בביקור שלי במילווקי , נסעתי עד הנכס הזה . נוסטלגיה, הנכס הראשון שאי פעם בחנתי! מתגלה איזור לא מדהים .
התמונה למטה, סליחה על האיכות, צולם מהרכב. נראה כי האיכות מבטא את התחושות .
עכשיו מנוסה יותר, ממשיכה לחפש את העסקה הבאה….מקווה הפעם להצלחה…אבל, כנראה מוקדם מדי …
נפילה מס’ 2 :
החברים הנחמדים מהעסקה הקודמת מספרים שיש להם כרגע שתי עסקאות על חוזה, אך הם לא פנויים להיכנס לשתיהן במקביל. מציאים לי אחד החוזים . מחישוב מהיר ובדיקת האזור, נראה לי שווה מאמץ. העסקה דופלקס באזור נחמד עם דיירים . החברים מעבירים אלי את החוזה –עושים הסכם assignment , עם עמלה סמלית. הם שולחים את כל המסמכים, כולל rent roll וגם דוח של קבלן שכבר ביקר בנכס .נראה הכול טוב.
מספרים שזאת עסקה אוף מרקט, איש הקשר הינו המתווך שלהם . כך הם מקשרים אותי אליו. בשיחה עם המתווך אני מבקשת לתאם ביקור של האינספקטור. המתווך שואל הרבה שאלות ומנסה לברר האם הוא מכיר את האינספקטור. זה נראה לי קצת חשוד, למה לו להכיר את האינספקטור?… קובעים תאריך ושעה לביקור.
ביום הביקור, אני מקבלת טלפון לא צפוי מהאינספקטור. בדרך כלל לאחר הביקור, מתקשרים דרך אי מייל או הודעות. הוא נשמע מבוהל ומספר שברגע שהגיע למקום, המתווך ניסה להסיט אותו לקומבינה שתגרום לי לשלם יותר. בעצם, המתווך רצה להתחלק עם האינספקטור בתוספת שאשלם עבור בדיקת מזיקים, כי המתווך כנראה יודע לבצע את הבדיקה או סתם ניסה לנצל את ההזדמנות. ?
האינספקטור מלמד אותי כי אין בעיית מזיקים, ולכן בדרך כלל אין סיבה באזור מילווקי ופרבריה לבצע בדיקת מזיקים (pest control). מבצעים את הבדיקה בגלל טרמיטים צפויים באזור או מזיקים אחרים .
האינספקטור פשוט ברח משם. הוא לא היה מוכן לחזור עוד פעם להיפגש עם המתווך.
שוב נפילה…
מה למדתי מהנפילה מס 2?
1. אפשר למצוא עסקאות דרך חברים שמכירים בדרך .
2. המתווך הזה נוכל .. לא מתאים להמשך הקשר
3. האינספקטור- בהחלט איש משלנו. עד היום אנחנו עובדים ביחד, מכירה גם את רעייתו. ממליצה אותו לאחרים.
לאחר הנפילה הזו, חשבתי שזהו, מספיק , הפעם זה בטוח עובד! ואז…
נפילה מס’ 3
ממשיכה לחפש אנשי קשר, הפעם מנהל נכסים. עד שתהיה לי עסקה, הוא יכול לעזור בהערכת גובה השכירות לנכסים שבודקים. כך יצרתי קשר עם חברת ניהול , המלצה לא חמה במיוחד אבל שווה ניסיון מחברים בקבוצה שכבר עשו עסקה ראשונה.
נחמד, האיש עמו יוצרת קשרמכיר לי את שני השותפים שלו. מספר שהם גם לפעמים מוכרים נכסים והנה בדיוק יש לו מה להציע לי. יופי!
שני נכסים שביחד מוכן למכור במחיר די נמוך . שתי סינגל פמילי אוף מרקט , עם דיירים לטווח ארוך. נשמע טוב.
שמתי על חוזה. התחלתי לברר, במהלך כמה ימים שלחו את כל המסמכים (למדתי הרי כי קודם אוספים את כל המסמכים). התשואה הצפויה מעל 10 %. אני על ה ?!
מתאמים ביקור של קבלן. הוא עולה לי 150$ ! מחזיר דוח ביקור עם תמונות הכולל כמה עמודים , כלומר מתגלות ימבה בעיות, הנכסים לא מתוחזקים היטב! באחד מהם גרה MTMדיירת מבוגרת כבר יותר מ-15 שנה, אוגרת אין סוף חפצים. בנוסף, מתברר שהנכסים נמצאים באזור נוראי, רמת פשע גבוהה. הקבלן לא ממליץ
שוב נפילה….
מה למדתי מהנפילה מס’ 3
1. אמריקאים מאד עם רגיש, היה קשר טוב עם הבעלים של חברת הניהול. ברגע שוויתרתי על העסקה, נעלבו והפסיקו להגיב להודעות שלי גם בנושאים אחרים.
2. ככל שמכירים טוב יותר את העיר , מזהים יותר מהר האם כדאי או לא לבחון עסקה באזור מסוים .
לו הייתי יותר מנוסה, הייתי חוסכת מאמץ וכסף.
לאחר מכן, נבדקו עוד מספר נכסים והיו עוד כמה הנפילות, אבל לא אעלה אותכם יותר בזוועות.
מבינה שזה היה המזל שלי או אולי ויותר נכון, אלה היו שלבים הכרחיים על מנת לפחות קצת להרגיש את השטח ו…מה זה בכלל יזמות, לעזאזל! ?
נראה גם זה היה במיוחד בשביל לבחון מה היכולות שלי לתקשר עם אנשים והאם יש בי כוחות לפתור בעיות .
הניסיון שנצבר מהנפילות:
1. מקורות אפשריות לעסקאות אוף מרקט.
2. איך לא לבזבז כסף מיותר וביעילות וניצול זמן מיטבי לבצע בדיקות נאותות
3. איך לקרא דוח אינספקטור.
כמעט למדתי גם ,
4. מה זה סגירת העסקה, כולל תקשורת מול חברת טייטל וקריאת מסמך HUD1 .
לסיכום, בדרך לעסקת נדל”ן הראשונה סביר להניח שעוברים דרך מבחנים כאלה וכאלה . בהינתן תמיכה ראויה, נחישות, התמדה ודבקות במטרה, זאת עקומת הלמידה המביאה להצלחה!
הגעתם עד כאן ואתם בחיים! אתם בדרך המלך ? !
עכשיו, מוזמנים להצטרף למועדון המצביעים ברגליים ! ?? ?? ??
מחר אספר על סוגי המימון שנעזרתי בהם ואציג עוד כמה תובנות נחמדות.
יום תותים לכולם! ? ? ?
Responses