כיצד לקבל את ההחלטה קנייה לעומת שכירות כאשר שיעורי המשכנתא עולים

עם עליית שיעורי המשכנתא, ייתכן שיותר אנשים שואלים את עצמם את השאלה עתיקת היומין: לשכור או לקנות?
החלטות אלו רלוונטיות במיוחד על רקע מחירי דיור דמויי בועות, מה שהופך את תשלומי המשכנתא החודשיים לקשים יותר לניהול, וגם דמי שכירות בשמיים שהוכחו כאחת מצורות האינפלציה הדביקות יותר של המשק.
העלאת הריבית האחרונה של הפדרל ריזרב, אף שאינה קשורה ישירות לריבית על המשכנתא, משפיעה במידה מסוימת על ההלוואות ומחירי הדירות. והפד עדיין לא סיים להעלות את הריבית השנה.

ריבית המשכנתא הממוצעת הקבועה ל-30 שנה הייתה 6.10% נכון ל-13 בספטמבר, לפי Bankrate.com, והיא עלתה בהתמדה, עד ל-6.43% ביום שלישי, על פי שירות השוואת שיעורי המשכנתאות, לאחר הכי הרבה של הפד. ההחלטה האחרונה בשבוע שעבר להעלות את הריבית בנצ’מרק בעוד שלושת רבעי נקודת אחוז – בפעם השלישית ברציפות שהיא העלתה את הריבית בסכום זה.
תסתכלו על התמונה הגדולה
קורי ג’יי פיליפס, יועץ פיננסי ב-Fort Pitt Capital Group מפיטסבורג, אמר שהוא שמע מלקוחות שהם מודאגים מהקנייה עכשיו בגלל עליית המחירים. אבל המחירים הם רק שיקול אחד כשמדובר בקניית בית.
למרות שהם גבוהים מהעבר האחרון, השיעורים עדיין נמצאים ברמות הממוצעות ב-30 השנים האחרונות, אמר. “בשנים האחרונות, כצרכנים, התרגלנו לתעריף נמוך כל כך. עכשיו זו הציפייה שלנו”, אמר.

הניסיון לתזמן את שוק הריבית אינו חכם, אמר פיליפס. אם מרכיבי הקנייה מתאימים לך, עדיין יכול להיות הגיוני לקנות, גם כשהמחירים עולים.
אבל לפני שנשים כסף במקדמה, שקול כיצד יכולות להיראות השנים הבאות. האם אתה מעוניין לשתול שורשים, או שיש סיכוי גדול שתעבור דירה בעוד שלוש עד שש שנים? אם האפשרות האחרונה היא אפשרות, פיליפס אמר שהוא בדרך כלל לא ימליץ לקנות עכשיו, מכיוון שעלויות הסגירה והעמלות צפויות לשלול את היתרונות.
פרמיית שכר דירה מול פרמיית בעלות

בטח, שכירות זה יקר. מ-1985 עד 2020, מחיר השכירות החציוני הארצי עלה ב-149%, בעוד שההכנסה החציונית הכוללת גדלה רק ב-35%, על פי ניתוח של נתונים זמינים לציבור על ידי Realestatewitch.com.
אבל גם בתים יקרים, למרות שהם ירדו ב-0.77% מיוני עד יולי. זו הירידה החודשית הראשונה מזה כמעט שלוש שנים, לפי Black Knight, חברת תוכנות, נתונים וניתוח משכנתאות, והמחירים התרככו משמעותית בחודשים האחרונים ביחס לנתונים היסטוריים. אבל המחיר החציוני של בית קיים שנמכר באוגוסט היה 389,500 דולר, עדיין עלייה של 7.7% לעומת שנה שעברה.
קונים פוטנציאליים צריכים לזכור שהפרמיה שהם משלמים בשכר דירה היא זמנית, אמר קארל א. וגנר השלישי, שותף ויועץ עושר בכיר בחברת Biondo Investment Advisors המבוססת על מילפורד, פנסילבניה. “הפרמיה שאתה משלם כדי לקנות אינה זמנית; זו מחויבות לטווח ארוך”, אמר.
אז לכל הפחות, אל תכריח החלטה לקנות אם המצב הכלכלי שלך מספק סיבה טובה להיות יותר מכוון.

קבע אם יש לך מספיק כסף למקדמה או אולי עדיף לך לדחות רכישה עד שתעשה זאת. פיליפס מציע דוגמה של לקוח שמחפש לקנות בית בטווח של 200,000 עד 275,000 דולר. כעת הוא חסך מספיק כדי להוריד 15%, מה שאומר שהוא יצטרך לשלם ביטוח משכנתא פרטי רק לכמה שנים – סוג של ביטוח משכנתא הנדרש לרוב על ידי המלווים אם לקונה אין בתחילה 20% למקדמה. הוא יכול להמשיך לחסוך עד שימצא את בית חלומותיו, שיתקרב עם הזמן לרף ה-20% שיאפשר לו להימנע מביטוח משכנתא פרטי.
עלויות מעבר ושאר עלויות שונות
למעבר, בין אם לשכירות חדשה או לבית שנרכש לאחרונה, יש עלויות.

קונים פוטנציאליים צריכים לוודא שיש להם מספיק הפרשה לא רק להוצאות ההובלה אלא גם לתחזוקת הבית – ראשונית ושוטפת. עלויות אלו אינן בהכרח טיפה בדלי. העלות הממוצעת של מעבר מקומי היא 1,250 דולר ו-4,890 דולר עבור מעבר למרחקים ארוכים, לפי Moving.com.
יתרה מכך, “כמעט תמיד יש עלויות שאתה שוכח לכלול במעבר שלך, ואלו שכן הוספת הן בדרך כלל יקרות”, אמרה קורטני קלוסטרמן, מומחית לתובנות הבית של ספקית ביטוח הדירה Hippo.
ובנוסף להעסקת הובלות ותיקוני בתים, רוכשי בתים זקוקים ליותר כסף לרכישת פריטים ורהיטים חדשים. בנוסף, אם יש פער או חפיפה בין מעבר דירה, ייתכן שהרוכשים יצטרכו לשלם משכנתא כפולה או להישאר בבית מלון עד שהבית החדש שלהם יהיה מוכן למעבר דירה.

ההכנסה והביטחון הכלכלי האישי שלך
קונים עתידיים צריכים גם לשקול כיצד התמונה הפיננסית שלהם יכולה להשתנות בטווח הקרוב, אמר גרגורי וו. לורנס, מתכנן פיננסי מוסמך ומייסד Lawrence Legacy Group באסטרו, פלורידה. מה קורה, למשל, אם בן זוג רוצה להישאר בבית לגדל את הילדים? או מה אם אחד מכם יפוטר? האם אתה יכול להרשות לעצמך לחיות מהכנסה אחת? קחו בחשבון גם את מקור ההכנסה שלכם? האם זה בטוח במיתון? ומה צפויות להיות ההוצאה העתידית שלך?
“אל תקנו בשיא, יפטרו ואין לכם כסף לשלם עבור בית שהרגע שמת בו הרבה כסף ועכשיו הוא מתחת למים כי השוק ירד”, אמר לורנס.

אם יש לך הזדמנות רכישה מצוינת, אבל אתה מודאג לגבי הכספים שלך, זה יכול להיות הגיוני להפקיד פיקדון קטן יותר, למרות שזה אומר ביטוח משכנתא פרטי, אמר לורנס. “לא אשים 20% על בית אלא אם היו לי מספיק נכסים שיובטח לי שלעולם לא אאבד את הבית”, אמר.
וגנר ממליץ בחום לרוכשי בתים הראשונים להמתין עם מה שהוא רואה כבועה שנועדה להתפוצץ. הוא מזהיר אנשים לזכור את משבר הדיור של 2008 וכמה אנשים ספגו הפסדים גדולים על בתים שנרכשו בשיא. “אני חושש שאנחנו במצב דומה שבו ספקולציות מוגזמות ועודף נזילות וריבית נמוכה הובילו לתנופת הנדל”ן הזו”, אמר.
“אנחנו יודעים היסטורית ששום דבר לא הולך לכיוון אחד לנצח. אם זה אפשרי עבורך לחכות, הייתי עושה זאת.”