כמה עוד יכולים שיעורי המשכנתא לעלות?

ריביות גבוהות יותר על משכנתא הביאו מכה לשוק הדיור.
מתחילת השנה, שיעורי המשכנתא יותר מהכפילו את עצמם. הם עברו את כל הציפיות, עולים על 7% על פי כמה הערכות. האפשרות שהריבית יכולה להמשיך לעלות היכתה פחד בליבם – ובחשבונות הבנק – של רבים מרוכשי דירות הלחוצים.
המתמטיקה הפשוטה והמעצבנת: בכל פעם שהם עולים, פחות קונים יכולים להיות זכאים להלוואות – ואלו שלעתים קרובות כן יכולים להרשות לעצמם לקנות בתים זולים בהרבה.

אז כמה גבוהה יכולים התעריפים להגיע? התשובה תלויה במידה רבה בהתנהלות הכלכלה. אם האינפלציה תימשך, הפדרל ריזרב האמריקני ימשיך להעלות את הריבית שלו וסביר להניח שריביות המשכנתא ילכו בעקבותיה, לפחות עד נקודה מסוימת. מה שמשקיעים עושים עם כספם כאשר שוק המניות ממשיך לקרטע והחששות ממיתון יגדלו יסייעו גם הם לקבוע את מסלולם.
“חיזוי שיעורי המשכנתא הוא ידוע לשמצה קשה”, אומרת אלי וולף, הכלכלנית הראשית של חברת ייעוץ הבנייה Zonda. “לדוגמה, רוב הכלכלנים הבכירים חשבו ששיעורי המשכנתא יהיו בממוצע של כ-4% השנה לעומת ה-7% הקרובים שאנו רואים היום. שיעורי המשכנתא מונעים ממה שהמשקיעים מאמינים שההשפעה של מדיניות הפדרל ריזרב תהיה על הכלכלה והאינפלציה”.
אף על פי שאף אחד לא יודע בדיוק מה יקרה עם שיעורי המשכנתא, רוב מומחי הנדל”ן לא מצפים שהריבית תעלה הרבה מכאן. הם היו 7.12% עבור הלוואות בריבית קבועה ל-30 שנה נכון ליום שישי אחר הצהריים, לפי Mortgage News Daily.

תשלומי המשכנתא החודשיים הופכים יקרים לאין ערוך
שיעורי שיא נמוכים, בטווח האמצעי של 2%, עזרו להטעין את הנדל”ן בטורבו בימים הראשונים של מגיפת COVID-19. התעריפים הנמוכים הללו יחד עם מחסור חמור בנכסים למכירה סייעו למחירי הדירות להמריא לגבהים בלתי ידועים. רוכשי דירות יכולים לשלם יותר עבור בית אם תשלומי המשכנתא החודשיים שלהם היו ניתנים לניהול.
עכשיו החישוב הזה מתהפך.

עם תעריפים של 7%, מי שרוכש בית היום יעמוד בפני תשלומי משכנתא חודשיים יקרים בכ-50% ממה שהיו לרוכשים בינואר עבור הלוואות בריבית קבועה ל-30 שנה – וזה בהנחה של מקדמה של 20% .
כשמוסיפים את המחירים הגבוהים מהיום, הקונים משלמים כמעט 75% יותר מאלה שרכשו בתים וסגרו את התשלומים שלהם בתחילת השנה.

למרבה הצער, רוב האנשים לא ראו את המשכורות עולות בשום מקום קרוב לסכום הזה. וזה גורם למאגר הקונים להתייבש. בתים עומדים על השוק יותר זמן, ויש פחות מכירות בתים. המחירים אפילו יורדים. המוכרים מבוהלים מכיוון שהם נאלצים להוזיל מחירים ולקבל את הבתים שלהם ככל הנראה לא ימכרו במחיר כמו שקיבלו שכניהם רק לפני כמה חודשים.
“הביקוש לדיור כבר הואט בתגובה לשיעורי המשכנתא הגבוהים יותר”, אומרת וולף. “אם ריבית המשכנתא תמשיך לעלות הרבה יותר, שוק הדיור יתפוס.

“משמעות הדבר היא שרישומי מכירה חוזרים יישארו מוגבלים מכיוון שבעלי בתים קיימים בוחרים להישאר במקום”, מוסיפה וולף. “זה גם אומר שמחירי הדירות יצטרכו לרדת כדי לעזור להגביר את הביקוש”.
מה שיקרה אחר כך תלוי באיזה כיוון ינוע שיעורי המשכנתא. הריבית יכולה, תיאורטית, פשוט להמשיך לעלות ולעלות, במיוחד אם האינפלציה תישאר גבוהה והפד ממשיך להעלות את הריבית שלו כדי להילחם בה.
“אין גבול”, אומר לן קיפר, סגן הכלכלן הראשי בפרדי מאק. “זה באמת תלוי במה שקורה עם הכלכלה הכוללת.”

התעריפים לא היו כל כך גבוהים מאז 2007 – לפני 15 שנים. הם גם לא עלו בקצב מהיר מאז 1981, כשהשיעורים הגיעו לשיא של 18.6%.
“בהחלט, הופתענו מכמה גבוהים התעריפים עלו”, אומר ג’ואל קאן, כלכלן באגודת בנקאי המשכנתאות, קבוצת סחר לאומית. הוא ציפה בתחילה שהשיעורים יהיו בערך 5.5% בתקופה זו של השנה.
“בהחלט יש סיכון עלייה לשאר השנה. … אבל ראינו גם את הפוטנציאל של ריבית להשתטח או אפילו לרדת עד סוף השנה”, אומר קאן.

האם ריבית המשכנתא תמשיך לעלות?

קאן מצפה שריביות המשכנתא יישארו בסביבות 6.75% בתחילת השנה הבאה, אולי אפילו יירדו מעט. הוא לא צופה קפיצות גדולות נוספות.
גם ננסי ונדן האוטן, כלכלנית מובילה באוקספורד כלכלה, צופה שהתעריפים יישארו במקום שבו הם נמצאים. היא לא מצפה שהם יגיעו ל-8%.
הפד ימשיך להעלות את הריבית בטווח הקצר, אבל זה לא יימשך לנצח. בסופו של דבר, האינפלציה תרד והפד לא ימשיך להעלות ריבית כה גדולה. אם המדינה תיכנס למיתון כתוצאה מהעלאות הריבית שלה, סביר להניח שהפד אפילו יוריד את הריבית שלו.
“יש טענה שראינו את הגרוע ביותר”, אומרת האוטן. “סביר להניח שהכלכלה הולכת להאט, האינפלציה תרד, והפד יתחיל בסופו של דבר להוריד את הריבית שלו”.

עם זאת, כאשר שוק המניות תנודתי, וזהו כרגע, יותר משקיעים שמים את כספם באג”ח האוצר ובניירות ערך מגובי משכנתאות, הלא הם אג”ח משכנתא. כאשר יש יותר ביקוש לאג”ח משכנתא, המחירים עולים וריביות המשכנתא יורדות.
“חששות ממיתון (ונפילה למיתון) חשובים לשוק המשכנתאות”, אומרת וולף של זונדה. “באופן היסטורי, כאשר הסיכון למיתון מתחמם, המשקיעים משנים את האופן שבו הם רוצים להשקיע, והשינוי הזה מביא לשיעורי משכנתא נמוכים יותר”