איך הולך ‘איפוס’ הנדל”ן של הפדרל ריזרב? לא כל כך נהדר, הסטטיסטיקה האחרונה אומרת

רוכשי בתים ומוכרים כנראה שמעו ששוק הנדל”ן של אמריקה עובר “תיקון” או “איפוס”. אז איך זה הולך?
עד כה, לא כל כך נהדר.
הסתכלנו על הנתונים בטור “איך שוק הדיור השבוע?” מצאנו שכמה נתונים סטטיסטיים מרכזיים שיאותתו שה”איפוס” הזה בעיצומו בקושי זזו.
“אינדיקטורים למגמה, כולל צמיחת מחירי הדירות, מגמת הרישומים החדשה וזמן השינויים בשוק, לא זזו הרבה, אם בכלל, במהלך השבוע”, מציינת הכלכלנית הראשית של Realtor.com, דניאל הייל בניתוח שלה.
כתוצאה מכך, למרות שהיא מודה ש”שוק הדיור ממשיך להתאפס”, הוא מתקדם לאט. הנה מה זה אומר הן עבור רוכשי הדירות והן עבור המוכרים.

כיצד השפיע ה’איפוס’ על שיעורי המשכנתא
ביוני, יו”ר הפדרל ריזרב, ג’רום פאוול, הכריז על תוכניות “לאפס” את שוק הדיור, ואז הרחיב עוד יותר: “כשאני אומר ‘איפוס’, אני לא מסתכל על סט מסוים של נתונים. מה שאני באמת אומר הוא שהיתה לנו תקופה של שוק דיור לוהט בכל המדינה, שבו בתים מפורסמים נמכרו לקונה הראשון ב-10% מעל הביקוש עוד לפני שראו את הבית. דברים כאלה. אז היה חוסר איזון גדול בין היצע וביקוש. הבתים עלו ברמה מהירה בלתי ברת קיימא”.
בניסיון לתקן זאת, הפד העלה באגרסיביות וללא רחמים את הריבית כל השנה, מה שגרם לריביות המשכנתא ליותר מכפול מטווח של 3% ל-6% פלוס. ולשבוע שהסתיים ב-20 באוקטובר, ריבית המשכנתא הממוצעת הקבועה ל-30 שנה עלתה עוד יותר מ-6.92% בשבוע שעבר ל-6.94%, לפי פרדי מאק.
כאשר שיעורי המשכנתא עולים על רף 7% – רמה שלא נראתה מזה שני עשורים – העלות ללוות כסף לבית עולה מעבר למה שרוכשי דירות רבים יכולים להתמודד. זה, בתורו, אמור להפחית את הביקוש, שאמור תיאורטית לגרום למחירי הדירות לצנוח בעקבותיהם.
אבל האם זה נכון? כפי שקורה עם העלות של סחורות רבות בימינו, מחירי הבתים עדיין לא ממש יורדים.

מדוע מחירי הבתים נעים ב”קצב קרחוני”
נכון לעכשיו, מחירי הבתים נעים על חציון ארצי של 427,250 דולר – ובשבוע שהסתיים ב-15 באוקטובר המשיכו המחירים לעלות ב-13.2% בהשוואה לשבוע המקביל אשתקד, מה שמציין את השבוע ה-41 ברציפות של עליית מחירים דו ספרתית.
במבט ראשון, זה עשוי להיראות כאילו מחירי הדירות אינם “מתאפסים” כלל. אבל הם, רק ב”קצב קרחוני”, לפי הייל.
למרות שקשה להבחין משבוע לשבוע, נתונים חודשיים מראים שאכן מתבצעת התקדמות. ביוני, מחירי הרישום החציוניים צמחו ב-18.2% משנה לשנה, לשיא של 450,000 דולר. בספטמבר, לעומת זאת, המחירים גדלו ב-13.9% בלבד משנה לשנה, ל-427,250 דולר.
“זה מעיד על התמתנות אמיתית במחירים מעל ומעבר לקירור העונתי הרגיל”, אומר הייל.

“הנתונים שלנו עוקבים אחר מחיר הבתים הרשומים למכירה, אך לא את מחיר העסקה בפועל, ונראה שחלק מהמוכרים עדיין מכוונים קצת גבוה מדי”, ממשיך הייל. “בעוד שבעלי בתים רבים מודעים לשינוי בתנאי השוק שהטה מעט את השוק לאחור לטובת הקונים, הנתונים מראים שחלק גדול יותר מהמוכרים עדיין נאלצים להפחית את המחיר המבוקש שלהם כדי למצוא רוכש לבית”.
מדוע רמות המלאי הביתי קפצו
בשבוע שהסתיים ב-15 באוקטובר, למרות שמספר מוכרי הדירות שנכנסו לשוק ירד ב-15%, מלאי הדיור הכולל עלה ב-34% לעומת השבוע המקביל בשנה שעברה. זה הקפיצה הגדולה ביותר במספר הבתים למכירה שנראתה ב-15 שבועות.

“הגידול הזה ברישומים הפעילים משקף ככל הנראה את המידה שבה רוכשי דירות מתקשים לנווט בשוק לאור העלויות המוגדלות וכוח הקנייה המופחת שהטילו שיעורי משכנתא גבוהים יותר”, אומר הייל. זה גם “כנראה מאותת על פחות עסקאות מכירת בתים קדימה”.
סביר להניח שהבתים האלה יישארו בשוק זמן רב יותר. בעוד שנכסים שוהים כיום בשוק בחציון של 50 יום, במשך השבוע שהסתיים ב-15 באוקטובר, הם בילו 7 ימים נוספים בשוק בהשוואה לשנה קודם לכן, קצב שהואט במשך 12 שבועות ברציפות.
ברור שמוכרי בתים עומדים היום בפני מציאות שונה והרבה יותר אפלה מאלה שגרפו הצעות יתר במהירות מסחררת מוקדם יותר השנה. שלב את זה עם האומללות הנוכחית שחווים רוכשי בתים, ובטוח לומר שמעטים מאוד מרגישים טוב עם איפוס הנדל”ן של הפדרל ריזרב עד כה.