לחברות עדיין יש יותר מדי שטחי משרדים, והן לא יכולות למכור אותו

כמה דברים שאנחנו יודעים על נדל”ן תאגידי: זה מוקד של קיצוץ עלויות עבור חברות, אבל זה גם כנראה הנכס האחרון שאתה רוצה למכור עכשיו בשוק רך.
כמה רך? לדברי אליזבת פטצ’ק, מנהלת בכירה לניתוח שוק בחברת המידע והאנליטיקה של נדל”ן מסחרי, CoStar, יש כיום 232 מיליון רגל רבוע של עודפי נדל”ן מסחרי העומדים להשכרה משנה. כדי לשים את המספרים האלה בפרספקטיבה, HQ2 של אמזון הוא 8 מיליון רגל מרובע. אפילו יותר מזה, 232 מיליון רגל רבוע הם פי שניים מרמת העודפים מלפני המגיפה.
סמנכ”לי כספים אמרו לנו שכאשר החברות שלהם הולכות לעבודה היברידית ולמודלים של רכזות ארגוניות שעושות פחות שימוש, אם בכלל, במשרדי לוויין, יש נדל”ן שצריך למכור. והם לא מוכרים את זה עכשיו. פטצ’ק אומרת שזו ההחלטה הנכונה.
בעלי הנכס היחידים שמוכרים היום או נואשים למזומן או שהם יושבים על נכסי גביע. ונכסי הגביע הללו מעטים מאוד. משרדים ומעבדות רפואיות מושכרות היטב עם דיירים גבוהים וזרמי הכנסה מאובטחים עדיין מושכים תשומת לב רבה מצד משקיעים, לפי CoStar, אבל זה בערך הכל. כל תאגיד שנטש משרד לוויין שפעם היה המפתח לצוות המשרדי שלו, יושב על נכס שפטצ’ק אומרת, “אף אחד לא יקנה בפחות מהנחה משמעותית.”
בין הזעזוע לנדל”ן מסחרי ממגמת העבודה המרוחקת, ואחריה העלייה בריביות והסיכוי למיתון נוסף, עכשיו אין זמן למכור גם אם פטצ’ק אומרת שבעלי נדל”ן מסחרי צריכים לצפות שזה יחמיר עדיין. CoStar צופה שעודפי חכירת המשנה יימשכו כאשר חברות דואגות להזדקק לפטר עובדים ולבצע קיצוצים אחרים לקראת מיתון, וזה הולך רחוק יותר: השטח של חכירת המשנה לעולם לא יחזור לרמה שלפני המגפה, אמרה.
ההאטה בפעילות ההשקעות שפטצ’ק תיארה כהאטה הדרגתית עד כה, תהפוך ל”האטה דרמטית” לאחר סגירת צינור העסקאות שנחתמו ברבעון השני והרבעון השלישי לפני שהשערים החלו לעלות. “ההשפעה הגדולה יותר לפנינו, ובאופן מוחלט לעלות ההלוואות הגבוהה יותר תהיה השפעה, ובמקרים רבים תבטל את המשקיעים הממונפים”, אמרה.
זה מצב רע, אבל היא אמרה שעבור בעלי נדל”ן תאגידי, אם עלות חוב הנדל”ן זולה והמאזן יציב, שבו על הנדל”ן.
עם חברות שעדיין בימים הראשונים של ניסויי העבודה ההיברידיים שלהן, לא רק אי ודאות כלכלית אלא אי ודאות לגבי מגמות התפוסה במשרדים לאורך זמן אמורה לגרום לחברות לרצות לעצור את ההדק במכירות נכסים. חוזי שכירות שעומדים לחידוש היו קריאה קלה לביצוע (לסיים אותה), וחברות תמיד יכולות לחתום על חוזי שכירות חדשים (כנראה בתעריפים טובים אפילו יותר) אם וכאשר הן יצטרכו לבצע את ההחלטה הזו.
“הכל עדיין מתערער ואתה רואה את זה, אתה רואה את החברות הגדולות יום אחד מרוחקות לגמרי ולמחרת חותמות על חוזי שכירות ענק ואומרים לכולם, ‘חזרה למשרד’, ואז ברגע שהם עושים את העובדים מביעים תמיהה והם אומרים, ‘לא משנה.’ הכל מאוד בתנופה, “אמרה פטצ’ק.
חוסר הוודאות הוא רוצח העסקה האולטימטיבי, אמרה. אף אחד לא רוצה לקנות נכסים עם סיכון של חוסר ביקוש לחסום קיצוץ שכר דירה של 50%. קשה כרגע, אמרה, לקונה או למוכר להגיע למה שיוגדר כ”מחיר סביר.”
חברות צריכות לצפות שהמצב עשוי להיות גרוע עוד יותר בעוד שנה.
“זו כנראה הנחה הוגנת שזה לא הולך להיות הרבה יותר טוב בעוד שנה, מבחינת ביקוש”, אמרה. “יכול להיות שיש עוד האטה בעסקאות”.
גל המכירות במצוקה שמתרחש בדרך כלל במגבלות ירידות לא התרחש עדיין, וזה בדיוק לפי לוח הזמנים, שכן הן נוטות לפגר בכמה שנים את תחילת השפל. פטצ’ק ציינה כי לאחר 2008, השיא בגל מכירות הנכסים במצוקה לא התרחש עד 2010/2011.
“כאשר הלוואות מגיעות לפרעון והם מתקשים, זה למחזר או למכור”, אמרה. ולווים נוספים לא יוכלו למחזר, וגל המכירות במצוקה יתחולל. “סביר להניח שתהיה רמה מסוימת של מצוקה שתכביד על התמחור, כך שאתה יכול כבעלים למצוא את עצמך במצב בעוד כמה שנים שבו הסביבה תהיה אפילו פחות נוחה. אבל זה לא כאילו זו סביבה טובה היום”, אמרה.